Решение Саратовского областного суда от 14 мая 2019 года №3а-429/2019

САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 14 мая 2019 года Дело N 3а-429/2019
Саратовский областной суд в составе:
председательствующего Поляниной О.А.,
при секретаре Морозовой М.Н.,
с участием представителя административного истца сельскохозяйственного производственного кооператива "Агро-Колос" - Перегудовой Е.Н., действующей на основании доверенности от 15 февраля 2019 года, представителя административного ответчика комитета по управлению имуществом Саратовской области Саяпиной Т.М., действующей на основании доверенности от 02 ноября 2018 года N 6471а,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению сельскохозяйственного производственного кооператива "Агро-Колос" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", заинтересованное лицо: администрация Петровского муниципального района Саратовской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,
установил:
сельскохозяйственный производственный кооператив "Агро-Колос" обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области), комитету по управлению имуществом Саратовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 7 740 000 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 6 811 000 рублей.
В обоснование заявленных требований административный истец указывает, что земельный участок принадлежит ему на праве аренды. В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 29 ноября 2013 года N 1184-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Саратовской области" кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 21 749 400 рублей.
Вместе с тем согласно отчету об оценке общества с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Агентство оценки и экспертизы" от 27 февраля 2019 года по состоянию на 01 мая 2013 года рыночная стоимость данного земельного участка определена в размере 6 811 000 рублей.
Установленная распоряжением комитета кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося арендатором земельного участка.
В письменном отзыве на административное исковое заявление административный ответчик Управление Росреестра по Саратовской области не возражает против удовлетворения административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Перегудова Е.Н. просит удовлетворить заявленные административные исковые требования и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определенном в отчете ООО "Агентство оценки и экспертизы". Представитель административного ответчика комитета по управлению имуществом Саратовской области не возражает против удовлетворения заявленных требований.
Административный истец, административные ответчики Управление Росреестра по Саратовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", заинтересованное лицо: администрация Петровского муниципального района Саратовской области Саратовской области извещены о времени и месте рассмотрения административного дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, в связи с чем суд, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя административного ответчика комитета по управлению имуществом Саратовской области, допросив в качестве свидетеля оценщика Блинова М.В., исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) одним из оснований пересмотра результата определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 7 740 000 кв. метров для сельскохозяйственного производства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес> принадлежит административному истцу на основании договора аренды, заключенному с администрацией Петровского муниципального района Саратовской области от 28 октября 2008 года.
Постановлением Правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 года N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения" установлен годовой размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, в соответствии с их видами разрешенного использования в процентном соотношении от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Правоотношения административного истца, как арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с собственником земельного участка по определению размера арендной платы урегулированы нормативными актами и являются публичными. Изменение размера арендной платы для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности арендатора земельного участка, то административный истец обладает правом обращения с настоящим заявлением.
Представленные Управлением Росреестра по Саратовской области актуализированные результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области утверждены распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области 29 ноября 2013 года N " 1184-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе сельскохозяйственного назначения Саратовской области".
По результатам проведения государственной оценки земель населенных пунктов в Саратовской области по состоянию на 01 мая 2013 года в государственный кадастр недвижимости внесены характеристики земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 7 740 000 кв. метров для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес> о кадастровой стоимости земельного участка в размере 21 749 400 рублей.
Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
Поскольку каких-либо изменений количественных и качественных характеристик объекта на дату рассмотрения настоящего административного дела, повлекших изменение кадастровой оценки, не произошло, датой определения кадастровой оценки в силу указанных положений законодательства об оценочной деятельности следует считать дату формирования перечня объектов, подлежащих кадастровой оценке, то есть 01 мая 2013 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Что касается срока на обращение в суд с указанным административным иском, предусмотренным частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, поданным по истечении пятилетнего срока со дня внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (01 мая 2013 года), суд считает, что такой срок подлежит восстановлению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Кроме того, в связи с принятием Федерального закона от 03 июля 2016 года N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения части 1 статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности, предусматривающие обязательность проведения государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, утратили свою силу.
На момент обращения в суд очередная государственная оценка в отношении земель сельскохозяйственного назначения на территории Саратовской области не проведена.
С учетом данного обстоятельства административный истец мог рассчитывать на своевременное проведение очередной государственной кадастровой оценки, которая на момент обращения в суд не проведена.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, сельскохозяйственный производственный кооператив "Агро-Колос" представил в суд отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 27 февраля 2019 года, составленный ООО "Агентство оценки и экспертизы", в соответствии с которым рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 мая 2013 года определена в размере 6 811 000 рублей.
Допрошенный судом в качестве свидетеля оценщик Блинов М.В., предупрежденный судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, подтвердил выводы своего отчета, пояснил примененные им методы оценки, обосновал выбор аналогов и применение корректировок, указав, что в отчете использовались аналоги - земельные участки сельскохозяйственного назначения по соседним районам, которые схожи по уровню жизни, схожи по населенности пунктов, рынку цен и предложений на них.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее по тексту - ФСО N 7).
Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: дата сделки, права на земельный участок, категорию земель и разрешенное использование, обременения, условия финансирования, престижность местоположения, транспортная доступность, коммуникации, площадь, разрешенная площадь строительства зданий.
Поиск информации производился в периодических печатных изданиях, выписки из которых приложены к отчету, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчете.
Для сравнения оценщик выбрал три объекта-аналога, расположенные в с. Чернышевка Новобурасского района, с. Раздольное Лысогорского района, в Новобурасском районе Саратовской области.
В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими функциональными, физическими и экономическими характеристиками с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Примененные оценщиком объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Оценщиком применена корректировка на цену предложения, на местоположение, на масштаб (исходя из зависимости цены от площади), которая была рассчитана по методике, указанной в отчете. При этом суд учитывает, что оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).
Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивировано обоснован.
Основания для выводов о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется.
Оценщик ООО "Агентство оценки и экспертизы" Блинов М.В., составивший отчет, является членом саморегулируемой организации региональной ассоциации оценщиков, что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 16 апреля 2018 года, ответственность его застрахована в ПАО "САК "Энергогарант", эксперт имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 13 февраля 2018 года.
Оснований не доверять показаниям свидетеля у суда не имеется, они являются допустимым по делу доказательством, свидетель предупрежден об уголовной ответственности по статьям 307, 308 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложных показаний, а также за отказ свидетеля от дачи показаний.
В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость помещения, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было. Возражения относительно требований административного истца в ходе разбирательства дела не приводились, ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимого имущества по делу не заявлены.
В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах требования сельскохозяйственного производственного кооператива "Агро-Колос" подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
восстановить сельскохозяйственному производственному кооперативу "Агро-Колос" срок на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.
Удовлетворить административное исковое заявление сельскохозяйственного производственного кооператива "Агро-Колос" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 7 740 000 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 6 811 000 рублей по состоянию на 01 мая 2013 года.
Датой подачи заявления считать 18 марта 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Саратовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий О.А. Полянина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка