Дата принятия: 01 июля 2019г.
Номер документа: 3а-429/2019
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 1 июля 2019 года Дело N 3а-429/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца Добра Ивана Павловича - Храмцова О.В., действующего на основании доверенности,
представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края - Агафоновой Т.А., действующей на основании доверенности
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Добра Ивана Павловича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Добра И.П. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края (в соответствии с Указом Губернатора Пермского края от 12.04.2019 года N 47, переименовано в Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края), заявив требование об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения по адресу: **** с кадастровым номером ** равной его рыночной стоимости в размере 91053 000 рублей по состоянию на 01.01.2018 года.
В обоснование требования указано, что помещение находится в собственности административного истца и поскольку налоговая база по налогу на имущество в отношении данного объекта определяется исходя из кадастровой стоимости, он заинтересован в определении кадастровой стоимости в размере рыночной. Кадастровая стоимость указанного помещения установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018 года, согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорного помещения на эту же дату значительно меньше. Истец полагает, что завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.
Административный истец в суд не явился, о рассмотрении дела уведомлен, представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении, ходатайство о назначении экспертизы полагает необоснованным.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края возражала против заявленного требования, ссылаясь на то, что отчет об оценке не соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, в связи с чем имеются основания для назначения судебной экспертизы.
Представители заинтересованных лиц - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю, администрации города Перми - в суд не явились, о рассмотрении дела уведомлены, представитель заинтересованного лица администрации города Перми возражал против заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, показания свидетеля - К., исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.
Законом Пермского края от 10.11.2017 года N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018 года.
Решением Пермской городской Думы от 21.11.2017 года N 32 "О налоге на имущество физических лиц на территории города Перми установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц в отношении объектов налогообложения определяется исходя их кадастровой оценки.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Добра И.П. является собственником нежилого помещения с кадастровым номером ** общей площадью 2980,4 кв.м. расположенного в здании по адресу: **** с кадастровым номером **, что подтверждается копией выписки из ЕГРН содержащих сведения об основных характеристиках объекта, в том числе о правообладателе (л.д. 6-9). При указанных обстоятельствах, являясь собственником указанного объекта недвижимости, истец вправе поставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и для помещения с кадастровым номером с кадастровым номером ** составляет - 136222341,22 рубля, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 13).
Приведенные результаты определения кадастровой стоимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость помещений в подтверждение заявленных исковых требований административный истец представил Отчет об оценке от 13.03.2019 года N 05-03/19 составленный оценщиком ООО "КСИ Консалтинг" К. Как следует из материалов дела, выполнивший отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик является квалифицированным специалистом, членом общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", что подтверждается сертификатом, выпиской из реестра. В соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного отчета недопустимым доказательством не имеется.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, экспертное заключение общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" N 222/2019/2, показания оценщика К., опрошенного в качестве свидетеля, суд приходит к выводу, что Отчет соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Оценщик произвел анализ рынка объектов недвижимости, в том числе рынка единых объектов капитального строительства (встроенных помещений), отнесенных к объектам коммерческой недвижимости. В отчете присутствует описание объектов оценки, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость, рынок объектов оценки и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на его стоимость, изложены основания выбора примененного оценщиком подхода и методов оценки. Указав на значительную разницу между наибольшей и наименьшей ценой предложения на рынке, оценщик определилдиапазон цен на помещения сегмента рынка, к которому относится объект оценки от 36269 до 119000 рублей за кв.м. (без выделения стоимости земельного участка), определилдиапазон цен на земельные участки от 7873,02 до 18809,52 рублей за кв.м.
При проведении оценки для определения рыночной стоимости оценщиком использован сравнительный подход, указано на причины, по которым для определения рыночной стоимости встроенного помещения не были использованы доходный и затратный подходы. При определении рыночной стоимости земельного участка также использован сравнительный подход методом сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией в отношении рынка земли.
При использовании сравнительного подхода оценщик использовал метод корректировки продаж, из имеющихся в распоряжении оценщика сведений о рынке купли-продажи объектов, осуществлена выборка подходящих по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристика местоположения объекта, а также физические и экономические характеристики.
Суд не может признать обоснованными доводы административного ответчика о том, что выбранные объекты аналоги не соответствуют установленным требованиям отбора, поскольку цены предложений данных объектов, отличаются от средней цены, установленной при анализе рынка недвижимости, так как данный показатель не предусмотрен для учета при отборе объектов в качестве аналогов. В соответствии с положениями п. 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Как следует из Отчета об оценке, все объекты недвижимости, выбранные оценщиком в качестве объектов-аналогов относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка - коммерческая недвижимость, характеризуются сходными ценообразующими факторами: тип объекта - встроенное помещение, местоположение - в нежилом здании, выше первого этажа, расположены в зданиях капитального назначения.
Оценщик выбрал четыре объекта-аналога для сравнения предложений в отношении помещений и три объекта-аналога в отношении земельных участков. Суд полагает, что выводы оценщика, исключившего из объектов-аналогов ряд помещений из приведенной в отчете выборки, должным образом мотивированы, тогда как ответчиком доказательств подтверждающих возможность включения в число объектов-аналогов иных предложений, не представлено.
Оценщиком были проведены необходимые корректировки предложений по объектам аналогам (помещения, земельные участки), указаны основания, по которым иные корректировки не требуются ввиду соответствия объекта оценки и аналогов. Расчеты произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2018 года; содержание оценки свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта не является произвольной. В отчете приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчету, изучив отчет, суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.
Определенная по результатам оценки рыночная стоимость помещения без учета стоимости прав на земельный участок, налога на добавленную стоимость - по состоянию на 01.01.2018 года определена как 91053000 рублей. Установленная рыночная стоимость соответствует диапазону цен на помещения сегмента рынка, к которому относится объект оценки. То обстоятельство, что определенная оценщиком рыночная стоимость ниже средней цены предложения на рынке торговой недвижимости по городу Перми по данным ООО Аналитический центр КД-Консалтинг, не может расцениваться как основание для признания результатов оценки недостоверными.
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Доводы административного ответчика о необоснованности выводов оценщика о том, что определенная в рамках использования сравнительного подхода стоимость объекта оценки включает в себя НДС, так как в материалах отчета отсутствует подтверждение того, что цена по анализируемым оценщиком предложениям по продаже была определена продавцом с учетом указанного налога, суд полагает надуманными.
Из положений пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39 НК РФ следует, что объектом налогообложения является, в частности, реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункт 1 статьи 40 НК РФ). Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 НК РФ).
Таким образом, оснований полагать, что принятые оценщиком во внимание при определении стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода - данные о цене предложений по продаже объектов-аналогов, в целях установления рыночной стоимости, были определены без учета соответствующих налоговых обязательств, не имеется. Оценщик определилрыночную стоимость объекта оценки без учета стоимости прав на земельный участок, без учета торговых издержек и сопутствующих налогов, что соответствует требованиям законодательства.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы административного ответчика, суд не усматривает предусмотренных положениями статьи 77 КАС РФ оснований для назначения экспертизы, приведенные административным ответчиком доводы, касающиеся недостатков отчета об оценке не свидетельствуют о наличии существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ обоснованных данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости установленной в отчете об оценке от 13.03.2019 года N 05-03/19.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 26 апреля 2019 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Добра Ивана Павловича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения по адресу: **** с кадастровым номером **:50 равной его рыночной стоимости в размере 91053 000 рублей по состоянию на 01.01.2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 26 апреля 2019 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 03 июля 2019 года.
Судья:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
