Решение Кемеровского областного суда от 27 июля 2017 года №3а-429/2017

 
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 27 июля 2017 года Дело N 3а-429/2017
 

Кемеровский областной суд
в составе председательствующего судьи Зиновьевой К.В.,
при секретаре Куйлибаевой З.К.
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово
«27» июля 2017 года
дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Шахтоуправление «Бунгурское» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Шахтоуправление «Бунгурское» обратилось в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.
Требования с учетом уточнения мотивированы тем, что оно является арендатором земельных участков:
с кадастровым номером №, площадью 21 514, 64 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под погрузочный комплекс, расположенного по адресу: < адрес>, участок находится примерно в 250 м от ориентира по направлению на юго-запад;
с кадастровым номером №, площадью 18 479, 90 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - эксплуатация железнодорожных путей № 10, № 14 и сооружения - весы тензометрические автомобильные, расположенного по адресу: < адрес> участок находится примерно в 300 м от ориентира по направлению на юг.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01 августа 2014 года и составляет 43 010 562, 26 руб.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 20 июля 2015 года и составляет 36 943 722, 49 руб.
Согласно отчету оценщика ИП Давыдовой А.И. № ОН/294-20-12-2016-1 от 19 июня 2017 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки 01 августа 2014 года составляет 4 553 000 руб.,
Согласно отчету оценщика ИП Давыдовой А.И. № ОН/296-23-12-2016-1 от 19 июня 2017 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки 20 июля 2015 года составляет 4 928 000 руб.
Являясь арендатором земельных участков, Общество платит арендную плату, размер которой определяется исходя из кадастровой стоимости земельных участков.
В связи с этим, ссылаясь на нормы ст.66 Земельного кодекса РФ, Федеральный закон от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просят установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:32:0102012:1163 в размере его рыночной стоимости 4 553 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 42:32:0102012:1181 в размере его рыночной стоимости 4 928 000 руб.
Представитель административного истца Севостьянова А.С., действующая на основании доверенности, представившая диплом о высшем юридическом образовании, в судебном заседании требования с учетом уточнения поддержала.
Административные ответчики ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области и заинтересованные лица Администрация г.Прокопьевска, Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Прокопьевска своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
Управление Росреестра по Кемеровской области представило письменные возражения, указывая на то, что не является административным ответчиком по делу, заявило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области в письменном отзыве указал, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, Администрация г.Прокопьевска, Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Прокопьевска возражений по административному иску не представили.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1).
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5).
Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п.2).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п.3).
Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ст.24.20 названного Федерального закона сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Согласно абзацу 5 части 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.
В силу положений частей 1 и 5 ст.17.1 указанного Федерального закона экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. При этом в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Как следует из материалов дела, ООО «Шахтоуправление «Бунгурское» на основании договора аренды № 4982/1 от 24 июня 2015 г., является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 21 514, 64 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под погрузочный комплекс, расположенного по адресу: < адрес>, участок находится примерно в 250 м от ориентира по направлению на юго-запад (т.1 л.д.16-19).
Также ООО «Шахтоуправление «Бунгурское» на основании договора аренды № 4982 от 13 августа 2015 г., является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 18 479, 90 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - эксплуатация железнодорожных путей № 10, № 14 и сооружения - весы тензометрические автомобильные, расположенного по адресу: < адрес>, участок находится примерно в 300 м от ориентира по направлению на юг (т.1 л.д.12-14).
Расчет арендной платы по договорам производится исходя из кадастровой стоимости земельных участков.
Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 09 февраля 2017 г. земельный участок с кадастровым номером № имеет статус ранее учтенного, поставлен на государственный кадастровый учет 17 марта 2006 г. (т.1 л.д.25-27).
Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 09 февраля 2017 г. земельный участок с кадастровым номером 42:32:0102012:1181 поставлен на государственный кадастровый учет 03 апреля 2008 г. (т.1 л.д.28-30).
Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 08 февраля 2017 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:32:0102012:1163, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2015 года, утвержденная по состоянию на 01 августа 2014 года решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904, составляет 43 010 562, 26 руб. (т.1 л.д.23).
Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 08 февраля 2017 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:32:0102012:1181, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 24 марта 2016 года, определенная по состоянию на 20 июля 2015 года актом от 24 марта 2016 г. б/н, составляет 36 943 722, 49 руб. (т.1 л.д.24).
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как арендатора земельных участков, являющегося плательщиком арендной платы, размер которой определяется исходя из кадастровой стоимости земельных участков, он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельных участков их рыночной стоимости.
29 декабря 2016 года ООО «Шахтоуправление «Бунгурское» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № (т.1 л.д.31-32). Заявление Общества отклонено, о чем предоставлено решение Комиссии от 25 января 2017 года (т.1 л.д. 35, 37-40).
26 декабря 2016 года ООО «Шахтоуправление «Бунгурское» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № (т.1 л.д.33-34). Заявление Общества отклонено, о чем предоставлено решение Комиссии от 18 января 2017 года (т.1 л.д. 36, 41-44).
Представленные первоначально административным истцом отчет № ОН/294-20-12-2016 от 20 декабря 2016г., об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 августа 2014 г. составляет 4 707 000 руб. (т.1 л.д.45-95), и составленное в отношении него положительное экспертное заключение № 56/04-17 от 06 февраля 2017 г. (т.1 л.д.96-116), а также отчет № ОН/296-23-12-2016 от 23 декабря 2016г., об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 20 июля 2015 г. составляет 4 875 000 руб. (т.1 л.д.118-170), и составленное в отношении него положительное экспертное заключение № 56/05-17 от 06 февраля 2017 г. (т.1 л.д.171-191), не могут быть приняты в качестве достоверных доказательств, поскольку в ходе рассмотрения дела судом было установлено, что при расчете рыночной стоимости спорных земельных участков сравнительным подходом оценщик использовал информацию о сделке с объектом-аналогом с кадастровым номером № (т.1 л.д.78, 149-150), стороны которой не указаны. Из выписки из ЕГРН о переходе прав на данный земельный участок усматривается (т.2 л.д.15), что собственниками земельного участка являются физические лица с 21 июля 2014 г., предыдущие собственники земельного участка не указаны, то есть сделка совершена в порядке приватизации земельного участка, что не исключает выкуп земельного участка собственниками расположенных на нем объектов недвижимого имущества по цене, не превышающей кадастровую стоимость земельного участка (ст.36 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года), в связи с чем по своему характеру данная сделка не может являться рыночной.
Из представленного административным истцом отчета № ОН/294-20-12-2016-1 от 19 июня 2017г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного оценщиком ИП Давыдовой А.И., следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 21515 кв.м., по состоянию на 01 августа 2014 года составляет 4 553 000 руб. (т.2 л.д.84-135).
Из представленного административным истцом отчета № ОН/296-23-12-2016-1 от 19 июня 2017г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного оценщиком ИП Давыдовой А.И., следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 18480 кв.м., по состоянию на 20 июля 2015 года составляет 4 928 000 руб. (т.2 л.д.32-83).
В отношении данных отчетов представлены положительные экспертные заключения № 462/01-17, № 462/02-17 от 30 июня 2017 г., подготовленные экспертом Экспертного совета Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», членом которой является оценщик Давыдова А.И., составившая отчет, согласно которым отчеты об оценке соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, а также стандартам и правилам оценочной деятельности, а проведенная экспертиза отчетов подтверждает итоговую рыночную стоимость объектов оценки, определенную оценщиком в отчетах (т.2 л.д. 150-191).
Проверяя относимость и допустимость отчетов оценщика от 19 июня 2017 г. к разрешаемым спорным правоотношениям, суд исходит из следующего.
Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904, которым были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области по состоянию на 01 августа 2014 года, и на эту же дату должна быть определена его рыночная стоимость.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена на основании акта определения кадастровой стоимости земельных участков от 24 марта 2016 г. в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка, в соответствии с пунктом 2.4 Методический указаний, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222, на основании удельных показателей, утвержденных Решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904 по состоянию на дату внесения сведений об изменении вида разрешенного использования земельного участка в государственный кадастр недвижимости, то есть по состоянию на 20 июля 2015 года, и на эту же дату должна быть определена его рыночная стоимость.
Административными ответчиками, в том числе Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области - органом, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области, не представлено заслуживающих внимания возражений, подтвержденных доказательствами, относительно величины установленной оценщиком в отчетах от 19 июня 2017 г. рыночной стоимости спорных земельных участков.
Доводов и обстоятельств, ставящих под сомнение выводы оценщика и обоснованность отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков, административными ответчиками и заинтересованными лицами не приведено и судом не установлено.
Анализируя содержание представленных документов, суд полагает, что отчеты оценщика о рыночной стоимости земельных участков от 19 июня 2017 г., как и положительные экспертные заключения, содержат подробное описание проведенных исследований, в них указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки спорных земельных участков, иные необходимые сведения, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Рыночная стоимость земельных участков определена сравнительным подходом с применением метода сравнения продаж, отказ от применения затратного и доходного подходов обоснован. Для оценки спорных земельных участков оценщиком использованы объекты-аналоги, соответствующие объектам оценки по основным характеристикам, применение корректировок обосновано, приведены сведения об источниках полученной информации об аналогах объектов оценки. Экспертом проведен анализ соответствия используемых оценщиком для расчета стоимости данных на соответствие состоянию рынка, проверена правильность применения оценщиком методов и подходов оценки и дано заключение о том, что расчет стоимости объектов оценки, проведенный оценщиком, соответствует выбранным и обоснованным оценщиком подходам и методам. Отчеты оценщика и экспертные заключения содержат сведения о соответствии уровня знаний оценщика и эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
При указанных обстоятельствах, учитывая, что административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено доказательств, опровергающих выводы оценщика и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости земельных участков, а у суда не имеется оснований не доверять отчетам оценщика от 19 июня 2017 г., определившего рыночную стоимость спорных земельных участков, и положительным экспертным заключениям, суд не находит оснований для назначения по собственной инициативе судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельных участков.
Следовательно, принимая во внимание указанные обстоятельства, а также то, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что представленные административным истцом отчеты оценщика от 19 июня 2017 г. об определении рыночной стоимости спорных земельных участков являются надлежащими доказательствами, подтверждающими размер рыночной стоимости земельных участков на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость.
В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных земельных участков их рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельных участков ниже их кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении права административного истца оплачивать арендную плату в экономически обоснованном размере, в связи с чем он вправе требовать установления кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости.
Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области о том, что данное учреждение не является надлежащим административным ответчиком по делу, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца, поскольку противоречат требованиям части 4 статьи 38, части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (пункт 7).
Таким образом, требования административного истца с учетом уточнения подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
Требования Общества с ограниченной ответственностью «Шахтоуправление «Бунгурское» удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 21 514, 64 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под погрузочный комплекс, расположенного по адресу: < адрес>, участок находится примерно в 250 м от ориентира по направлению на юго-запад, в размере 4 553 000 рублей, равном его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 августа 2014 года на период с 01 января 2016 года и до даты проведения очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области.
Дата обращения ООО «Шахтоуправление «Бунгурское» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № - ... .
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 18 479, 90 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - эксплуатация железнодорожных путей № 10, № 14 и сооружения - весы тензометрические автомобильные, расположенного по адресу: < адрес>, участок находится примерно в 300 м от ориентира по направлению на юг, в размере 4 928 000 рублей, равном его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 20 июля 2015 года на период с 24 марта 2016 года и до даты проведения очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов < адрес>.
Дата обращения ООО «Шахтоуправление «Бунгурское» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № - 26 декабря 2016 года.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Кемеровского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 31 июля 2017 года.
Председательствующий: Зиновьева К.В.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка