Дата принятия: 04 июля 2019г.
Номер документа: 3а-428/2019
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 4 июля 2019 года Дело N 3а-428/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Уралпластик" - Кетовой О.Е., действующей на основании доверенности,
представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края - Агафоновой Т.А., действующей на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Уралпластик" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Уралпластик" (далее - ООО "Уралпластик", Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края (в соответствии с Указом Губернатора Пермского края от 12.04.2019 года N 47, переименовано в Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края), заявив требование об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером **:4778 площадью 2853,4 кв.м., нежилого помещения с кадастровым номером **:5765 площадью 264,6 кв.м. равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанных выше объектов недвижимости, расположенных в здании с кадастровым номером **:4549, включенным в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 29.11.2018 N 756-п (за N 1716). Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данных объектов в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость помещений установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018 и составила в отношении нежилого помещения с кадастровым номером **:4778 - 133235033,16 рублей, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером **:5765 - 13063 407,84 рубля. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорных объектов на эту же дату существенном меньше. Истец полагает, что завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала, в своих пояснениях поддержала позицию, изложенную в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края в суде возражал против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, есть основания полагать, что рыночная стоимость объекта значительно выше указанной истцом.
Представитель административного ответчика Правительство Пермского края в суд не явился, о рассмотрении дела уведомлен, ранее представил письменный отзыв на иск, указывая, что Правительство не является надлежащим ответчиком по заявленным требованиям.
Представители заинтересованных лица - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "Уралпластик" является собственником нежилых помещений в здании по адресу ****, в том числе: с кадастровым номером **:4778 площадью 2853,4 кв.м., с кадастровым номером **:5765 площадью 264,6 кв.м., что подтверждается выписками из ЕГРН о регистрации права (л.д. 15-21, 24-27), копиями свидетельств о государственной регистрации права собственности (л.д. 13, 23).
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК, в названный Перечень (N 1716) включено здание с кадастровым номером **:4549, расположенное по адресу: ****.
Поскольку здание, в котором находятся принадлежащие административному истцу помещения, включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости помещений затрагивают права и обязанности административного истца как налогоплательщика.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорных объектов по состоянию на 01.01.2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края определена в отношении нежилого помещения с кадастровым номером **:4778 как 133235033,16 рублей, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером **:5765 как 13063407,84 рубля, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 14, 22). Приведенный результат определения кадастровой стоимости помещений просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером **:4778 расположенного по адресу: ****, в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет об оценке от 12.04.2019 года N **, составленный оценщиком ООО "***" - Б. Выполнившая отчет оценщик имеет необходимую квалификацию в области оценочной деятельности, включена в реестр членов саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков, что подтверждается выпиской из реестра, обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована.
Оспаривая кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером **:5765 расположенного по адресу: **** в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет об оценке от 12.04.2019 года N **, составленный оценщиком ООО "***" - Б. Проанализировав представленные в материалы дела отчеты об оценке, возражения административного ответчика, суд приходит к выводу, что Отчеты соответствуют требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Выполнившая отчет оценщик имеет необходимую квалификацию в области оценочной деятельности, включена в реестр членов саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков, что подтверждается выпиской из реестра, обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована.
Оценщик произвела анализ рынка объектов недвижимости на территории г. Перми в период с 4 квартала 2016 года по 4 квартал 2017 года, в том числе, проанализировала рынок офисных помещений к которым относятся объекты оценки. На основании проведенного анализа оценщик пришла к выводу, что диапазон цен, устоявшийся на рынке купли-продажи на помещения офисного назначения расположенные во 2-4 зонах престижности коммерческой недвижимости г. Перми составил от 10960,91 до 58000,00 руб./кв.м., средняя цена - 35215,10 руб./кв.м. Также оценщиком произведен анализ рынка земельных участков, с учетом местоположения здания в котором находятся оцениваемые объекты, по результатам которого она пришла к выводу о том, что стоимость земельного участка на котором расположено здание по адресу: **** находится в диапазоне от 2251,20 до 7929,28 руб./кв..м, выше среднего значения с учетом предполагаемой скидки на торг.
Проверив доводы административного ответчика о том, что установленные оценщиком диапазоны рыночной стоимости для объектов оценки некорректны, несопоставимы с приведенными в отчете статистическими данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости города Перми на дату оценки, суд полагает их неосновательными, та как имеющаяся разница между данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости города Перми и выводами оценщика о диапазоне рыночной стоимости для объектов оценки (с учетом их местоположения, индивидуальных характеристик) не может расцениваться как основание для суждения о несоответствии отчета требованиям ФСО. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые объекты и участок, на котором расположено здание при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах использования, в отчете приведен.
При проведении рыночной стоимости помещений, земельного участка оценщиком использован только сравнительный подход методом сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный необходимой исходной информацией, отказ от затратного и доходного подходов обоснован.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости земельного участка и помещений, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрала наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также физические и экономические характеристики. Исключив из выборки ряд объектов, оценщик выбрала четыре объекта-аналога для сравнения объектов оценки и три объекта-аналога для земельного участка, подходящих по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристика местоположения объекта, а также физическим и экономическим характеристикам. Суд не может признать обоснованными доводы административного ответчика о том, что выбранные объекты аналоги не соответствуют установленным требованиям отбора, поскольку цены предложений данных объектов, отличаются от средней цены, установленной при анализе рынка недвижимости, так как данный показатель не предусмотрен для учета при отборе объектов в качестве аналогов. В соответствии с положениями п. 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Как следует из Отчета об оценке, все объекты недвижимости, выбранные оценщиком в качестве объектов-аналогов относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка - коммерческая недвижимость, характеризуются сходными ценообразующими факторами: тип объекта - встроенное помещение, местоположение - в нежилом здании, расположены в зданиях капитального назначения, находятся во 2-3 зоне престижности. Позиция о необходимости включения в выборку иных объектов-аналогов проверена судом и не принимается в качестве основания для признания отчета недостоверным. Как следует из содержания отчета, оценщик исключила из выборки объекты предложенные ответчиком (ул. ****, ул. ****, ул. ****) поскольку в отношении данных объектов (встроенные помещения) не удалось установить кадастровый номер, идентифицировать помещения с учетом их местоположения (этажа), из представленных ответчиком материалов также не следует, что имеющиеся в объявлении о продаже сведения об объектах позволяли идентифицировать их в объеме, необходимом для учета в качестве объекта-аналога. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки (офисных помещений и земельного участка). Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчетах со ссылкой на источники, которыми она руководствовалась. Доводы административного ответчика о том, что значительный размер абсолютных корректировок в отношении объектов-аналогов, подтверждает некорректность выборки оценщиком объектов-аналогов, суд полагает надуманным. Как следует из содержания Отчетов об оценке, оценщик после проведения корректировок в соответствии с методикой провела проверку нормальности выборки, рассчитав коэффициент вариации, получив следующие результаты: по выборке для объекта оценки с кадастровым номером **:4778 12,83 % (средняя изменчивость вариационного ряда), по выборке для объекта оценки с кадастровым номером **:5765 14,08 % (средняя изменчивость вариационного ряда), что подтверждает однородность выборки, допустимость использования ее результатов в целях оценки.
Расчеты произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2018 года; содержание Отчетов об оценке свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость помещений не является произвольной. В отчетах приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчетам, изучив отчеты, суд считает, что при подготовке использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.
Рыночная стоимость по итогам оценки с использованием сравнительного подхода в отношении нежилого помещения с кадастровым номером **:4778 определена как 49147742 рубля; в отношении нежилого помещения с кадастровым номером **:5765 как 7156461 рубль (без учета стоимости земельного участка и НДС). Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Установленная в отчете об оценке рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации (пункт 4 ФСО N 2). Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость в порядке статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.
В связи с чем, оценщик правомерно установила рыночную стоимость объектов без учета налога на добавленную стоимость.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленных заявителем отчетов требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.
Суд считает, что отчеты об оценке не содержат нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. В отчетах отсутствуют иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ допустимых доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено. Справка о рыночной стоимости выполненная специалистом ГБУ ЦТИ ПК не может быть принята в качестве допустимого доказательства, в материалы дела не представлено доказательств подтверждающих квалификацию данного специалиста для оценки недвижимости, кроме того, суд учитывает, что специалист принял в качестве объектов-аналогов объекты, которые анализировались оценщиком при подборе объектов-аналогов и обоснованно было отклонены. Письменные возражения не содержат указаний на наличие существенные недостатков отчетов, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемых объектов, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости установленных в Отчете об оценке от 12.04.2019 года N **, Отчете об оценке от 12.04.2019 года N **.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 17 мая 2019 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Уралпластик" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:
- нежилого помещения с кадастровым номером **:4778 расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 49 147 742 рубля;
- нежилого помещения с кадастровым номером **:5765 расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 7156461 рубля.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 17 мая 2019 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда через суд, вынесший решение в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 05 июля 2019 года.
Судья:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
