Решение Пермского краевого суда от 12 ноября 2018 года №3а-427/2018

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 ноября 2018 года Дело N 3а-427/2018
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Ефремовой О.Н.,
при секретаре Никулиной Е.В.,
с участием административного истца Щербинина А.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Щербинина Артема Владимировича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Щербинин А.В. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, общей площадью 2436 кв.м, с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 933000 рублей, определенной по состоянию на 14.05.2015.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше земельного участка, кадастровая стоимость которого по состоянию на 14.05.2015 составила 3477 097, 68 рублей, что значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом независимого оценщика, согласно которому рыночная стоимость участка на эту же дату составила 933000 рублей. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет уплату земельного налога в завышенном размере.
Щербинин А.В. в судебном заседании на удовлетворении иска настаивал.
Административные ответчики Правительство Пермского края и привлеченное к участию в деле в порядке части 5 статьи 41 КАС РФ - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю, о рассмотрении дела извещены, представили письменные отзывы. Правительство просило о рассмотрении дела без участия своего представителя.
Привлеченные определением суда от 01.11.2018 к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Управление Росреестра Пермского края и администрация Верещагинского городского поселения Пермского края, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, участие своего представителя в судебном заседании не обеспечили.
С учетом надлежащего извещения неявившихся в судебное заседание лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав объяснения административного истца, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
В силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены лицом, владеющим объектом недвижимости на праве собственности, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица.
Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.
Из материалов дела видно, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, общей площадью 2436 кв.м, расположенного по адресу: ****, о чем в материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости о характеристиках объекта недвижимости от 20.02.2018.
Принимая во внимание, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером **, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, административный истец вправе оспорить его кадастровую стоимость.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 постановления от 30.06.2015 N 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Как следует из выписки из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена актом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю N 59-0-1-147/3021/2015-4138/1 от 14.05.2015 по состоянию на 14.05.2015 и составила 3447097, 68 рублей. Кадастровая стоимость участка определена в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, с учетом предоставленных приказом Росреестра от 26.12.2011 N П/531 и пунктами 1, 12 Устава ФГБУ "ФКП Росреестра", утвержденного приказом Росреестра от 01.09.2011 N П/331, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице его филиалов полномочий, в том числе, по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с уточнением местоположения границ и площади.
Суд исходит из того, что ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю является надлежащим ответчиком, поскольку предметом рассмотрения по настоящему делу являются требования заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно названным органом, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. При этом Щербинин А.В., реализуя в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости находящегося в его собственности земельного участка в размере рыночной, не оспаривает утвержденные постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 N 1610-п средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов. Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
Административный истец, не согласившись с кадастровой стоимостью указанного выше участка, обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, однако решением Комиссии от 02.10.2018 N 928 Щербинину А.В. отказано в удовлетворении заявления. В связи с чем, он обратился в суд с настоящим административным иском и представил в суд отчет об оценке от 03.09.2018 N 90/Н-18, составленный оценщиком ИП Ширинкиным А.Ю., который был предметом исследования Комиссии.
В соответствии с отчетом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 14.05.2015 составила 933000 рублей.
Оценщик, непосредственно проводивший оценку рыночной стоимости объекта недвижимости и составление отчета, является членом СРОО Российское общество оценщиков. Обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в СПОА "ИНГОССТРАХ" и ОАО "Альфастрахование".
Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости составлен по состоянию на 14.05.2015, что согласуется с положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены в статье 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет об оценке является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости.
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Как видно из отчета описание объекта оценки дает однозначное представление о нем. В отчете присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки и выбор примененных оценщиком подхода и методов оценки. При оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж. Мотивы, по которым оценщик отказался от использования доходного и затратного подходов, изложены в отчете на странице 34-45 отчета.
Согласно пункту 22 ФСО N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России N 611 от 25.09.2014, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
Оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект - земельный участок коммерческого назначения, и по результатам полученной выборки для расчета рыночной стоимости объекта выбрал несколько объектов-аналогов коммерческого назначения руководствуясь основными ценообразующими факторами, которые определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях и являются базой для корректировок: вид права, условия финансирования, условия продажи, торг, местоположение, подъездные пути, дополнительные улучшения, назначение земельного участка, его площадь.
Проанализировав рынок земли под коммерческое назначение, установив общую ситуацию и динамику средних цен предложения, оценщиком проведена очистка выборки от критических значений (максимумы и минимумы) и выбрано три объекта коммерческого назначения с похожими характеристиками: объекты реализуются в исследуемый период, в рыночных условиях, с одинаковыми условиями финансирования, все сравниваемые участки предназначены для коммерческого использования (цены по которым находятся в одном ценовом диапазоне), все объекты сравнения и объект оценки расположены в районах с развитой инженерной инфраструктурой, дорожной и транспортной инфраструктурой. Поскольку оценщиком были взяты для исследования сведения по заключенным сделкам, корректировка на условия финансирования, условия продажи, не проводилась. Ввиду наличия различий в виде права на объект, по местоположению объектов и площади одного из объектов-аналогов, оценщиком проведены корректировки.
Суд считает, что отобранные оценщиком в качестве объектов-аналогов земельные участки существенно не отличаются от оцениваемого земельного участка. Использование в расчетах части доступных оценщику объектов-аналогов обосновано в отчете об оценке, не противоречит пункту 22 ФСО N 7. По всем имеющимся отличиям между объектом оценки и объектами аналогами: по местоположению объектов, площади участков, виду права оценщиком применена корректировка. Описание корректировок и отказ от применения корректировок со ссылкой на нормативные источники дано оценщиком на странице 38-42 отчета.
В связи с чем, оснований полагать, что в отчете об оценке допущено нарушение статьи 11 Закона об оценочной деятельности, положений федеральных стандартов оценки суд не усматривает.
С учетом вышеизложенного, суд считает установленным, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
Ссылка на то, что объекты-аналоги имеют иной вид разрешенного использования в отличие от объекта оценки, в связи чем требовалась корректировка по виду разрешенного использования, судом отклоняется. При анализе рынка недвижимости (раздел 7.1 стр. 20 отчета) оценщик пришел к выводу, что в структуре предложения земельных участков Пермского края не прослеживается разницы в стоимости земельных участков под коммерческую застройку и многоэтажное жилое строительство. В связи с чем, оценщик правомерно не применил корректировку по виду разрешенного использования. Соответствующее обоснование в отчете приведено.
Согласно статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Стороны не привели доводов недостоверности представленного административным истцом отчета. В доводах административных ответчиков не указано на наличие недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого участка.
Таким образом, оценив отчет об оценке по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что заявителем подтверждена величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете об оценке.
Величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости объекта недвижимости, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 следует, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Щербинин А.Ю. обратился в Комиссию 13.09.2018, в связи с чем суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на дату подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 13.09.2018. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2017, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Щербинина Артема Владимировича - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, общей площадью 2436 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 933000 рублей по состоянию на 14 мая 2015 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 13 сентября 2018 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Решение суда изготовлено в окончательном виде 13 ноября 2018 года.
Судья (подпись)


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка