Решение Кемеровского областного суда от 23 августа 2018 года №3а-426/2018

КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 23 августа 2018 года Дело N 3а-426/2018
Именем Российской Федерации
Кемеровский областной суд
в составе председательствующего Никулиной И.А.
при секретаре Лемешенко Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Кемерово 23 августа 2018 года административное дело по административному иску администрации Прокопьевского муниципального района об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области,
УСТАНОВИЛ:
администрация Прокопьевского муниципального района обратилась в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным в части решения комиссии (далее - комиссия) по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области N 7-37 от 11 апреля 2018 года.
Требования мотивированы тем, что администрация Прокопьевского муниципального района является получателем средств от уплаты арендных платежей Открытым акционерным обществом "Прокопьевское транспортное управление" (далее - ОАО "ПТУ") за аренду земельного участка, расположенного на территории Прокопьевского муниципального района, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером NN, площадью 64456 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>
Арендатор указанного земельного участка - ОАО "ПТУ" 4 июля 2017 года обратилось в Комиссию с заявлением об установлении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Решением Комиссии от 11 апреля N 7-37 по результатам рассмотрения заявления ОАО "ПТУ" была установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости 7 828 000 рублей.
Ссылаясь на несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка действующему законодательству об оценочной деятельности, административный истец указывает, что снижение кадастровой стоимости земельного участка, которая является базой для исчисления арендных платежей, зачисляемых на основании ст.ст. 61,62 Бюджетного кодекса РФ в полном объеме в бюджет муниципального образования, негативно отразится на исполнении местного бюджета Прокопьевского муниципального района, чем нарушаются его права и законные интересы.
Просит признать незаконным решение комиссии от 11 апреля 2018 года N 7-37 в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером NN в размере рыночной стоимости, равной 7 828 000 рублей, и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об установленной данным решением Комиссии кадастровой стоимости спорного земельного участка.
В судебном заседании представитель административного истца Хуртынина А.Н., действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала, настаивала на их удовлетворении.
Представитель заинтересованного лица - Комитета по управлению муниципальной собственностью Прокопьевского муниципального района - Пахомкина Е.А., действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала.
Представитель заинтересованного лица - ОАО "ПТУ" - Калачева Е.Н., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения заявленных требований, указав на законность и обоснованность принятого Комиссией решения.
Административные ответчики Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области представили письменные возражения на иск, в которых указывают, что Комиссией не допущено каких-либо нарушений действующего законодательства при принятии оспариваемого решения, заявили о рассмотрении дела в отсутствие представителей (л.д.208-211 том 1, л.д.1-4 том 2).
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости (ст.ст.65, 66 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с положениями ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.
В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
Решения комиссии могут быть оспорены в суде.
Приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года N 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В Кемеровской области указанная комиссия создана при Управлении Росреестра по Кемеровской области приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 20.02.2012г. N П/72. В ее состав входят представителя Управления Росреестра по Кемеровской области, филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Кемеровской области, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, а также представитель национального совета по оценочной деятельности.
Таким образом, решение комиссии N 7-37 от 11 апреля 2018 года принято органом, уполномоченным на его принятие.
Как установлено судом и не оспаривается сторонами, ОАО "ПТУ" на основании договора аренды от 31.08.2016г., заключенного с администрацией Яснополянского сельского поселения Прокопьевского муниципального района, является арендатором земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером NN, площадью 64456 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, разрешенное использование: полоса отвода железной дороги с входящими в нее зданиями и сооружениями, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 163-168, 267-270 том 1).
Из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что кадастровая стоимость земельного участка установлена актом определения кадастровой стоимости от 05 июля 2016г. б/н, определена по состоянию на 05 июля 2016г. и составляет 31656919,84 руб. (л.д. 157, том 1).
04 июля 2017 года ОАО "ПТУ" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка по основанию установления его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Заявление рассмотрено (повторно в соответствии с решением Кемеровского областного суда от 30.11.2017 N 3а-571/2017, которым было признано незаконным решение комиссии N 17 от 2 августа 2017 года) на заседании комиссии 11 апреля 2018 года, по результатам рассмотрения принято решение N 7-37 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости 7828000 руб.
На основании указанного решения комиссии в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о кадастровой стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером NN в размере 7828000 руб.
Оспариваемое решение принято на заседании комиссии при участии 50% ее членов, и иных участвующих лиц, что подтверждается протоколом N 7 от 11 апреля 2018 года (л.д.212-220).
Срок обращения в суд административным истцом не нарушен, судом проверены данные обстоятельства.
В силу положений пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, - федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Вопросы формирования местного бюджета отнесены к вопросам местного значения (ч. 1 ст. 132 Конституции РФ, п. 1 ст. 15 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации).
В соответствии со ст. ст. 61.1, 62 Бюджетного кодекса РФ арендные платежи от использования земельных участков в полном объеме зачисляются в бюджет муниципального образования.
Согласно Постановлению Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, глава III. 1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135- ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Таким образом, орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости, наделен правом на самостоятельное оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Учитывая обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость спорного земельного участка была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, в связи с чем административный истец, как орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен спорный земельный участок, вправе оспорить решение комиссии.
В силу ч.8 ст.226 КАС РФ при проверке законности решения органа, наделенного государственными или иными публичными полномочиями, суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении, и выясняет обстоятельства, установленные в частях 9 и 10 указанной статьи в полном объеме, в том числе - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих порядок принятия решения, основания для принятия решения, соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения.
Из положений п.20 Порядка создания и работы комиссии, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263, следует, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Как видно из текста оспариваемого решения комиссии, протокола заседания комиссии от 11 апреля 2018 года, при принятии решения комиссия руководствовалась представленным заявителем отчетом о рыночной стоимости N ОН/22-31-01-2017-4 от 16.05.2017, подготовленным оценщиком ООО "НИИ РР" ФИО8 согласно которому рыночная стоимость земельного участка на дату определения кадастровой стоимости 05.07.2016 составляет 7828000 руб.
При этом комиссия сделала вывод, что оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", то есть общим требованиям к содержанию отчета об оценке. Вывода о соответствии отчета иным требованиям, предъявляемым к отчету, установленным федеральными стандартами оценки, в решении комиссии и в протоколе заседания комиссии не содержится.
Между тем пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. N 611, предусмотрено, что для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
Согласно п.20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (подп. "б" п.22 ФСО N 7).
Из отчета видно, что при определении сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, оценщик исходил из того, что оцениваемый земельный участок относится к сегменту рынка земельных участков, предназначенных для размещения и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта.
Спорный земельный участок фактически используется в соответствии с установленным видом разрешенного использования - полоса отвода железной дороги с входящими в нее зданиями и сооружениями.
Комиссия при рассмотрении заявления исходила из этого же вида разрешенного использования с уточнением - под размещение линейных объектов (л.д.214 т.1).
Таким образом, при исследовании рынка и выборе объектов-аналогов следовало исходить из наиболее узкого сегмента рынка, соответствующего фактическому использованию земельного участка, к которому относятся линейные объекты - узкие и длинные участки земли.
При анализе рынка оценщиком было выявлено достаточное количество линейных объектов в Кемеровской области, с которыми совершались сделки в исследуемый период, в том числе объекты для размещения и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта (стр.25 отчета, л.д.105 т.1).
Однако для оценки в качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны объекты с разрешенным использованием - для добычи и разработки полезных ископаемых, которые к линейным объектам не относятся, по разрешенному использованию существенно отличаются от объекта оценки. При этом в отчете не приведено доводов о том, по какой причине в качестве аналогов не были выбраны объекты со сходным разрешенным использованием, и почему отдано предпочтение выбранным объектам.
В соответствии с п.5 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)".
Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки (п.8).
Из положений п.11 ФСО N 7 следует, что анализ рынка недвижимости включает в себя анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта; анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов; основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Таким образом, анализ рынка недвижимости предполагает необходимость исследования всех вышеуказанных факторов в период, предшествующий дате оценки, то есть наиболее близкий к этой дате.
Как видно из отчета, сбор информации для анализа рынка проводился за период с 2009 года до 1.01.2015 года (по 2014 год включительно) и состояние рынка определено на 1.01.2015г. Дата оценки земельного участка - 05.07.2016 года. То есть исследование и анализ рынка проведены за период, оканчивающийся за полтора года до даты оценки, что не может расцениваться как период, предшествующий дате оценки, с точки зрения временного интервала, наиболее приближенного к дате оценки. При этом сведений о том, почему оценщиком не исследовался рынок за период до июля 2016 года, в отчете не содержится.
Датой продажи использованных для расчета стоимости объекта оценки объектов-аналогов является декабрь 2014 года. Корректировка на вид коммерческого использования на дату оценки проведена на основании данных, полученных по состоянию на 01.01.2015 года, что не учитывает объективно возможных изменений рынка в последующие полтора года до даты оценки, влияющих на размер корректировки.
При таких данных суд полагает, что при составлении отчета о рыночной стоимости спорного земельного участка допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к анализу рынка недвижимости, выбору объектов-аналогов объектов оценки, расчетам корректировок, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в связи с чем отчет не мог быть признан доказательством, достоверно подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка.
Однако из протокола заседания комиссии и решения комиссии не усматривается, что указанные обстоятельства были предметом обсуждения и проверки Комиссии.
С учетом изложенного оспариваемое решение комиссии об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на основании отчета, составленного с нарушением требований федеральных стандартов оценки, не может быть признано законным.
С учетом установленных по делу обстоятельств доводы административных ответчиков и представителя заинтересованного лица - ОАО "ПТУ" о соответствии закону оспариваемого решения комиссии не могут быть приняты во внимание.
Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка и представленное ОАО "ПТУ" в суд положительное заключение на него не отражают действительную рыночную стоимость данного земельного участка. Эксперт при подготовке положительного заключения на отчет не проводил личное ознакомление с объектом оценки. Экспертное заключение составлено лишь на основании текста отчета. В связи с чем, оно не может служить достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого участка.
Ссылки представителя заинтересованного лица ОАО "ПТУ" на отсутствие в административном исковом заявлении указаний на допущенные комиссией нарушения оспариваемого решения также несостоятельны. Отступления от требований при составлении отчета и проведения оценки, которым не дана оценка в решении комиссии, нарушают права административного истца, которые подлежат восстановлению путем признания решения комиссии не соответствующим требованиям закона.
Оспаривая решение комиссии, которым установлена кадастровая стоимость арендованного земельного участка, администрация Прокопьевского муниципального района защищает экономические интересы муниципального образования, в доход которого поступают средства от уплаты арендных платежей, что закону не противоречит.
Доводы представителя ОАО "ПТУ" о том, что вопросы соответствия отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка законодательству об оценочной деятельности были предметом обсуждения комиссии, в том числе с заслушиванием доводов оценщика Бардокина Д.Е., подготовившего отчет, ничем не подтверждены. Из протокола заседания комиссии и решения комиссии не усматривается, что указанные обстоятельства, в том числе связанные с подбором объектов-аналогов, применением корректировок, сбором информации для анализа рынка были предметом обсуждения и проверки комиссии.
При таком положении решение комиссии в оспариваемой части является необоснованным и незаконным, поскольку принято на основе отчета об оценке кадастровой стоимости земельного участка, составленного с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.
С учетом установленных обстоятельств внесенные на основании данного решения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об установленной этим решением кадастровой стоимости спорного земельного участка подлежат исключению.
Руководствуясь ст.ст.175-179, 227 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
требования администрации Прокопьевского муниципального района Кемеровской области удовлетворить.
Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области от 11 апреля 2018 года N 7-37 в части установления по заявлению ОАО "Прокопьевское транспортное управление" кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером NN, площадью 64456 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 7828 000 руб.
Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области повторно рассмотреть в установленном порядке поданное 04 июля 2017 года заявление ОАО "Прокопьевское транспортное управление" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером NN
Исключить из государственного кадастра недвижимости сведения об установленной решением Комиссии от 11 апреля 2018 года N 7-37 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером NN в размере его рыночной стоимости 7 828 000 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Кемеровского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 28 августа 2018 года.
Председательствующий И.А. Никулина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка