Решение Кемеровского областного суда от 22 августа 2017 года №3а-425/2017

 
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 22 августа 2017 года Дело N 3а-425/2017
 
Именем Российской Федерации
Кемеровский областной суд
в составе председательствующего судьи Зиновьевой К.В.,
при секретаре Шляхта О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово
«22» августа 2017 года
дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью < данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под общественную застройку, расположенного по адресу: < адрес>.
Кадастровая стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 01 августа 2014 года, составляет 13 620 012, 38 руб.
Между тем рыночная стоимость данного земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом оценщика № 50-2016 от 12 октября 2016 г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 01 августа 2014 года, составляет 1 194 000 рублей.
В связи с этим, ссылаясь на ст.66 Земельного кодекса РФ, Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просит установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка в размере его рыночной стоимости 1 194 000 рублей, определенной по состоянию на 01 августа 2014 года.
ФИО1 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.
Его представитель ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явился, направил в суд заявление с просьбой рассмотреть дело в отсутствие представителя административного истца, просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 1 857 000 руб.
Административные ответчики ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области и заинтересованное лицо Комитет градостроительства и земельных ресурсов Администрации г.Новокузнецка своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
Управление Росреестра по Кемеровской области представило письменные возражения, указывая на то, что не является административным ответчиком по делу, заявило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области в письменном отзыве указал, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, Комитет градостроительства и земельных ресурсов Администрации г.Новокузнецка возражений по административному иску не представили.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1).
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5).
Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п.2).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п.3).
Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ст.24.20 названного Федерального закона сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный Реестр недвижимости в соответствии Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно абзацу 5 части 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.
В силу положений частей 1 и 5 ст.17.1 указанного Федерального закона экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. При этом в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Как следует из материалов дела, ФИО1 на основании договора аренды земельного участка № 04-3385 от 05 марта 2009 г., заключенного с Управлением по земельным ресурсам и землеустройству Администрации г.Новокузнецка, является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью < данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под общественную застройку, расположенного по адресу: < адрес> (т.1 л.д. 16-24).Расчет размера арендной платы по договору производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как арендатора земельного участка, он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.
Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 14 июня 2017 года видно, что данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 15 июня 2004 года (т.1 л.д.243-244).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 05 апреля 2017 года кадастровая стоимость спорного земельного участка, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2015 года, утвержденная по состоянию на 01 августа 2014 года решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904, составляет 13 620 012, 38 руб. (т.1 л.д.37-38).
В суд с настоящим заявлением административный истец обратился 11 мая 2017 года.
Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904, которым были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области по состоянию на 01 августа 2014 года.
Из представленного административным истцом отчета № 50-2016 от 12 октября 2016 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного оценщиком ООО «< данные изъяты>» ФИО4, следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 августа 2014 года составляет 1 194 000 руб. (т.1 л.д. 39-130). На отчет представлено положительное экспертное заключение № 333/2016/НОВОКУЗНЕЦК/1 от 21 ноября 2016 года (т.1 л.д.131-141).
Определением Кемеровского областного суда от 06 июля 2017 года была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 августа 2014 года.
Согласно заключению судебной экспертизы № 100/17 от 10 августа 2017 года (т.2 л.д. 159-207), составленному экспертом ФИО5 (ООО «< данные изъяты>»), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью < данные изъяты> кв.м., по состоянию на 01 августа 2014 года составляет 1 857 000 руб. (т.2 л.д.20-71).
Оценивая указанное заключение эксперта о рыночной стоимости земельного участка, суд исходит из того, что оно по своему содержанию соответствует требованиям ч.2 ст.82 КАС РФ, содержит подробное описание и результаты проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, выводы эксперта мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Рыночная стоимость земельного участка определена сравнительным подходом с применением метода сравнения продаж, отказ от применения затратного и доходного подхода обоснован. Для расчета рыночной стоимости спорного земельного участка оценщиком использованы объекты-аналоги, соответствующие объекту оценки по основным характеристикам. Приведены сведения об источниках полученной информации об аналогах объекта оценки. Принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что представленное заключение эксперта об определении рыночной стоимости спорного земельного участка является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Административный истец согласился с выводами судебной экспертизы, административными ответчиками и заинтересованным лицом возражений относительно выводов судебной экспертизы не представлено.
Представленный административным истцом отчет № 50-2016 от 12 октября 2016 года об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, составленный оценщиком ООО «< данные изъяты>» ФИО4, не принимается судом в качестве достоверного доказательства, поскольку при определении рыночной стоимости спорного земельного участка сравнительным подходом оценщиком использована информация о сделке с объектом-аналогом № 2 с кадастровым номером №, стороны которой не указаны (т.1 л.д.83). Из выписки из ЕГРН о переходе прав на данный земельный участок (т.1 л.д.213) усматривается, что собственниками земельного участка являются физические лица с 23 января 2014 г., предыдущие собственники земельного участка не указаны, то есть сделка совершена в порядке приватизации земельного участка, что не исключает выкуп земельного участка собственниками расположенных на нем объектов недвижимого имущества по цене, не превышающей кадастровую стоимость земельного участка (ст.36 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года), в связи с чем по своему характеру данная сделка не может являться рыночной.
Исходя из ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" признание стоимости "рыночной" допускается при соблюдении условий о том, что одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект сделки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты.
Однако в данном случае собственник объекта недвижимого имущества имеет исключительное право на приобретение земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, в собственность, цена земельного участка для него установлена законом и не зависит от усмотрения сторон.
Расчет корректировки на местоположение, примененной оценщиком в отношении объекта-аналога № 1 (0, 52) (т.1 л.д.84, 64-67), произведен оценщиком также исходя из цен сделок, стороны которых не указаны, что не позволяет установить их рыночный характер.
В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении права административного истца оплачивать арендную плату в экономически обоснованном размере, в связи с чем он вправе требовать установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В соответствии с ч.2 ст.247 КАС РФ к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области о том, что данный орган не является надлежащим ответчиком по делу, противоречат приведенным положениям закона и не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований истца, которые основаны на законе.
При таких обстоятельствах административные исковые требования подлежит удовлетворению, суд устанавливает кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости 1 857 000 рублей.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
Требования ФИО1 удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью < данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под общественную застройку, расположенного по адресу: < адрес>, в размере его рыночной стоимости 1 857 000 рублей, определенной по состоянию на 01 августа 2014 года, на период с 01 января 2017 года и до даты проведения очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области.
Дата обращения ФИО1 в суд с настоящим административным исковым заявлением - 11 мая 2017 года.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Кемеровского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 23 августа 2017 года.
Председательствующий: Зиновьева К.В.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка