Дата принятия: 09 сентября 2020г.
Номер документа: 3а-423/2019, 3а-82/2020
РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 9 сентября 2020 года Дело N 3а-82/2020
Рязанский областной суд г.Рязани в составе:
судьи Милашовой Л.В.,
при секретаре Васюговой М.В.,
с участием:
представителей административного истца Сальниковой Н.И. - Сычевой М.С.,
Сычева Р.В.,
представителя административного ответчика Министерства имущественных и
земельных отношений Рязанской области, заинтересованного лица ГБУ Рязанской
области "Центр государственной кадастровой оценки" - Бикуловой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда дело по административному иску Сальниковой Натальи Ивановны к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной,
УСТАНОВИЛ:
Сальникова Н.И. обратилась в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N по состоянию на 01.01.2018 года.
В обоснование заявленных требований указала, что является сособственником указанных земельных участков.
В соответствии с Выписками из ЕГРН от 14.08.2019г., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 30 808 686,33 рублей, земельного участка с кадастровым номером N составляет 39 613 735 рублей.
Административный истец указывает, что данная стоимость значительно превышает рыночную стоимость указанных земельных участков, которая в соответствии с отчетом <скрыто> по состоянию на 01 января 2018 года составляет: земельного участка с кадастровым номером N - 9 789 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - 7 023 000 рублей.
По мнению административного истца, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают его права и обязанности как налогоплательщика. Просил установить по состоянию на 01.01.2018 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости в размере 9 789 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости в размере 7 023 000 рублей.
В процессе производства по делу административный истец уточнил заявленные административные исковые требования в части установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной в размере 22 713 264 рубля согласно заключению проведенных по делу судебных экспертиз.
В судебном заседании представители административного истца Сальниковой Н.И. - Сычева М.С., Сычев Р.В. административные исковые требования поддержали.
Представитель административного ответчика Министерства имущественных и
земельных отношений Рязанской области, заинтересованного лица ГБУ Рязанской
области "Центр государственной кадастровой оценки" - Бикулова А.А. административные исковые требования Сальниковой Н.И. не признала.
Иные лица, участвующие в деле, их представители в суд не явились, причины неизвестны, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.
На основании ст. 150 КАС РФ суд находит возможным дело рассмотреть в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, выслушав личные объяснения участников процесса, суд приходит к следующим выводам.
Использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за использование земли является земельный налог (п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно п.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
На основании ст.390 Налогового кодекса Российской Федерации, размер земельного налога, подлежащего уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлен в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии со ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
Из материалов дела следует, что Сальникова Н.И. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, <скрыто> расположенного по адресу: <адрес>
земельного участка с кадастровым номером N, <скрыто> расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права от 18.01.2016, 05.08.2014 года, выписками из ЕГРН от 13.08.2019 года.
Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" утверждены результаты определения государственной кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N по состоянию на 01 января 2018 года в размерах 30 808 686, 33 рублей и 39 613 735 рублей соответственно.
В соответствии с отчетом <скрыто> по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость составляет: земельного участка с кадастровым номером N - 9 789 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - 7 023 000 рублей.
По ходатайству административного истца для определения рыночной стоимости указанных земельных участков судом была назначена экспертиза, производство которой поручено <скрыто>
Из заключения судебной экспертизы N от 01.10.2019 года следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 22 713 264 рубля, земельного участка с кадастровым номером N составляет 16 869 644 рубля.
В связи с неполнотой заключения судебной экспертизы для определения рыночной стоимости указанных земельных участков судом были назначены дополнительные судебные экспертизы, производство которых поручено <скрыто>
Из заключения дополнительной судебной экспертизы N (дополнительное) от 14.01.2020 года следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 22 713 264 рубля, земельного участка с кадастровым номером N составляет 25 226 124 рубля.
Из заключения дополнительной судебной экспертизы N от 14.07.2020 года следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 33 687 060 рублей.
Заключение дополнительной судебной экспертизы N от 14.01.2020 года в части рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере 22 713 264 рубля стороны не оспаривали, считая его правильным. Суд соглашается с выводами указанного экспертного заключения, которое соответствует положениям ч.2 ст.82 Кодекса административного судопроизводства РФ.
Оценивая доводы административного истца относительно необоснованности заключения дополнительной судебной экспертизы N от 14.07.2020 года, суд исходит из следующего.
Как следует из заключения указанной дополнительной судебной экспертизы, при ее производстве в методологической части эксперт использовал положения Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственно-экспертных учреждениях системы Министерства Юстиции Российской Федерации, утвержденных приказом Министерства юстиции РФ от 20.12.2002 года N 346, Федеральных стандартов оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7) и применил сравнительный подход к оценке объекта недвижимости (метод сравнения продаж).
Согласно п. 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 года N 611 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (п."а"); при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик в качестве объектов-аналогов использует объекты недвижимости, которые сопоставимы с оцениваемым объектом по основным ценообразующим факторам (п. "б"); при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
Из заключения дополнительной судебной экспертизы от N от 14.07.2020 года и пояснений судебного эксперта следует, что из всех имеющихся на рынке недвижимости предложений о продаже в силу близости основных характеристик, влияющих на стоимость (по виду передаваемых имущественных прав - право собственности; по дате предложения, наиболее приближенной к дате оценки - 01.01.2018 года; по местоположению), экспертом были выбраны как предложения к продаже земельные участки, расположенные в Рязанской области, предполагаемое использование: коммерческое назначение (на стр. 21 имеется описка, неверно указано "предполагаемое использование: промназначение").
При расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N методом сравнительного подхода приведенные в расчете объекты сравнения (объекты-аналоги) экспертом были исследованы на наличие или возможность подведения коммуникаций, учтено местоположение, расположение относительно подъездных путей объекта оценки и объектов-аналогов и при необходимости применены соответствующие коэффициенты.
Земельный участок с кадастровым номером N относится к категория земель: <скрыто>., расположен по адресу: <адрес>
Как пояснил судебный эксперт ФИО10 в суде, поскольку предусмотренные рекомендациями для экспертов любые корректировки носят рекомендательный характер, исходя из своих специальных познаний для расчета рыночной стоимости данного земельного участка в качестве объектов-аналогов он принял земельные участки с разрешенным использованием - под индивидуальное жилищное строительство, так как рынок рекреационных земель в Рязанской области не развит. Какие-либо корректирующие коэффициенты на вид разрешенного использования в данном случае не подлежат применению в связи с тем, что расположенные в Клепиковском районе Рязанской области в Мещерском крае среди озер и лесов земельные участки являются идеальным местом для отдыха, их возможно перевести для использования под туристические объекты и по ценам они наиболее сопоставимы с оцениваемым земельным участком с кадастровым номером N. Корректировка на вид разрешенного использования в данном случае не отражает ценовую характеристику земельных участков.
Вопреки доводам истца, из объяснений судебного эксперта ФИО10 в суде следует, что необходимости в осмотре объектов экспертизы при проведении исследования не имелось, поскольку оценка производилась им на ретроспективную дату. Всю необходимую информацию о характеристиках объектов экспертизы он получил из имеющихся документов, в связи с чем при оценке отсутствует надобность вводить допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
При проведении исследования земельный участок с кадастровым номером N был принят экспертом как условно-свободный и имеющий возможность подключения всех коммуникаций для целей его использования, в том числе газоснабжения, водоснабжения, электроснабжения и канализации, поскольку газ и электричество подведены к расположенному на нем объекту недвижимости - базе отдыха, на земельном участке имеются для водоснабжения собственная скважина и канализация (септик) для водоотведения, что не оспаривалось стороной истца.
Ссылка истца на отсутствие на указанном земельном участке централизованного водоснабжения и канализации не опровергает достоверность выводов эксперта, который подтвердил, что для целей оценки не имеет значения способ подведения данных коммуникаций, Справочник оценщика недвижимости - 2017, Земельные участки, под редакцией Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2017, не предусматривает различий в применении корректирующих коэффициентов в зависимости от способа подведения коммуникаций к земельным участкам. Поскольку объекты-аналоги не обеспечены коммуникациями, экспертом к ним применена повышающая корректировка в размере 50 %, предусмотренная Справочником оценщика недвижимости - 2017, Земельные участки, под редакцией Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2017.
Как пояснил в суде судебный эксперт ФИО10 информация об объектах-аналогах на дату оценки им получена из имеющегося в свободном доступе на сайте ГБУ Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" отчета о кадастровой стоимости земельных участков на территории Рязанской области на 01.01.2018 года, что не противоречит законодательству, регулирующему деятельность экспертов. В указанном отчете размещены объявления о продаже земельных участков, находившиеся в публичном доступе (архивный сайт "Avito.ru", база ЦИАН) и относящиеся к периоду оценки, в которых имеется использованная экспертом в заключении дополнительной судебной экспертизы N от 14.07.2020 года необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов. В заключении дополнительной судебной экспертизы от N от 14.07.2020 года имеются ссылки на источники информации.
Как подтвердил судебный эксперт ФИО10 несмотря на имеющееся в объявлении о продаже объекта-аналога N 2 (земельный участок, <адрес>) указание на наличие недалеко озера, экспертом установлено, что в непосредственной близости к нему водоемов нет, в связи с чем применена корректировка не отсутствие водоемов. В объявлении о предложении к продаже объекта-аналога N 3 (земельный участок, <адрес>) отсутствуют сведения о возможности подведения коммуникаций, в связи с чем им применена соответствующая корректировка.
Учитывая изложенное, суд делает вывод о том, что информация об объектах-аналогах, использованных судебным экспертом при проведении дополнительной судебной экспертизы N от 14.07.2020 года относится к периоду оценки (с 01.07.2017 по 01.01.2018) и является проверяемой.
Примененные экспертом коэффициенты на наличие или возможность подведения коммуникаций предусмотрены Справочником оценщика недвижимости - 2017, Земельные участки, под редакцией Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2017.
Каких-либо обоснованных доводов, свидетельствующих о неправильности расчета рыночной стоимости земельных участков истца заключением судебной дополнительной судебной экспертизы от N от 14.07.2020 года, сторонами не приведено.
Представленный истцом отчет <скрыто> противоречит выводам судебных экспертиз и не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства.
Заключение дополнительной судебной экспертизы от N от 14.07.2020 года соответствует положениям ч.2 ст.82 Кодекса административного судопроизводства РФ, Федерального закона от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, его результаты с указанием примененных методов, ссылку на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, не противоречит действующему законодательству. В заключении приведены выводы эксперта обо всех обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела. Заключение эксперта не допускает неоднозначного толкования, является достоверным и допустимым доказательством. Эксперт обладает специальными познаниями в оценочной области, не заинтересован в исходе дела, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в правильности его выводов у суда не имеется.
Принимая во внимание, что существенное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью земельных участков, определенной заключениями судебных экспертиз на ту же дату, нарушает права заявителя, суд полагает, что его требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной обоснованно и считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 22 713 264 рубля согласно заключению дополнительной судебной экспертизы N от 14.01.2020 года, рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 33 687 060 рублей согласно заключение дополнительной судебной экспертизы от N от 14.07.2020 года.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования Сальниковой Натальи Ивановны к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 22 713 264 рубля по состоянию на 01 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 33 687 060 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
Датой подачи заявления считать 6 сентября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Рязанский областной суд.
Судья: подпись Милашова Л.В.
Мотивированное решение изготовлено 22 сентября 2020 года.
Копия верна:
Судья: Милашова Л.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
