Решение Ростовского областного суда от 17 мая 2021 года №3а-422/2020, 3а-54/2021

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 мая 2021 года Дело N 3а-54/2021
Ростовский областной суд в составе
председательствующего Шикуля Е.В.,
рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению ООО "Промсервис" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
установил:
ООО "Промсервис" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равной рыночной нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, наименование: мазутонасосная и очистка замазученных стоков, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 января 2016 в размере 23 884 557,14 руб.
В обоснование заявленных требований указывает, что является собственником здания. Кадастровая стоимость объекта недвижимости, по мнению административного истца, значительно завышена, что подтверждается отчетом об оценке. Оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, так как влияют на обязанность по уплате налога на имущество.
После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 КАС Российской Федерации, административный истец просит суд установить кадастровую стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2016 года равной его рыночной стоимости в сумме 32 276 000 руб., определенной согласно заключению эксперта N 143/21 от 22.04.2021.
К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Правительство Ростовской области, в качестве заинтересованного лица -ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области.
От ООО "Промсервис" в лице представителя по доверенности Загудайловой Е.А. поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя административного истца.
От представителя Правительства Ростовской области по доверенности Венецкой Е.И. поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя Правительства, в котором представитель административного ответчика также не возражал против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной в размере 32 276 000 рублей, определенном согласно заключению эксперта N 143/21 от 22.04.2021.
От ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области отзывы, ходатайства в суд не поступали.
Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судом в судебном заседании, назначенном на 12 мая 2021 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2020 N 42 "О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства").
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что ООО "Промсервис" является собственником нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, наименование: мазутонасосная и очистка замазученных стоков, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (т. 1 л.д. 194-196).
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2016 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года N 881 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Ростовской области", постановление опубликовано 7 января 2017 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Объект недвижимости в его исследуемых характеристиках был включен в перечень объектов, в отношении которых проведены работы по их государственной кадастровой оценке по состоянию на 1 января 2016 года.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего юридическому лицу, может применяться в налоговых правоотношений при уплате налога на имущество организаций, а также в иных целях и в случаях в соответствии с законодательством, поэтому установленная кадастровая стоимость может являться предметом оспаривания как во внесудебном, так и в судебном порядке.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость объекта недвижимости утверждена по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 47 974 128,64 рублей (т. 1 л.д. 197).
Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец 30 октября 2020 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. N П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости на основании установления его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке N 0551/О от 09.10.2020, подготовленный оценщиком ФИО1., согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года составляет 23 884 557,14 рублей (т. 2 л.д. 1-77).
Из материалов дела следует, что комиссия решением от 10 ноября 2020 года N 11-26/2020-239 отклонила заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, указав, что оформление и содержание отчёта об оценке не соответствуют требованиям действующего законодательства (т. 1 л.д. 209-211).
Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.
Правительством Ростовской области на стадии подготовки дела к судебному разбирательству представлены возражения относительно обоснованности определенной оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости.
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС Российской Федерации).
Суд, учитывая наличие ходатайств административного истца и административного ответчика о назначении оценочной экспертизы и возражений Правительства Ростовской области относительно вывода о рыночной стоимости объекта недвижимости, содержащегося в отчете об оценке, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости объекта, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости нежилого здания по состоянию на 1 января 2016 года. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО "Южный региональный центр экспертизы и оценки "АС-Консалтинг" ФИО2 (т. 2 л.д. 83-85).
По заключению судебной экспертизы от 14.01.2021 года N 537/20 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года составила 36 662 000 рублей (т. 2 л.д. 105-223).
По результатам проведения судебной оценочной экспертизы представителем административного истца поданы замечания на заключение эксперта и ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.
Исследовав возражения административного истца на заключение эксперта, возражения Правительства Ростовской области на замечания административного истца, допросив эксперта ФИО2., суд не установил оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных ч.2 ст. 83 КАС Российской Федерации, с целью устранения неполноты исследования эксперта по делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, о чем 9 марта 2021 года вынесено соответствующее определение (т. 3 л.д. 144-147).
По результатам проведения по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы экспертом ФИО2 подготовлено заключение N 143/21 от 22.04.2021, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2016 года с учетом его индивидуальных особенностей составляет 32 276 000 рублей (т. 4 л.д. 3-150).
Возражений, замечаний относительно выводов дополнительной судебной оценочной экспертизы от лиц, участвующих в деле, не поступило.
Оценив представленные доказательства, суд исходит из того, что заключение эксперта не является для суда обязательным и оценивается судом наряду с иными доказательствами. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (статья 84 КАС Российской Федерации).
Разрешая спор, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в дополнительном заключении судебной оценочной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости нежилого здания - мазутонасосная и очистка замазученных стоков, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке и в заключении эксперта от 14 января 2021 года, являются более аргументированными и убедительными.
Оценивая дополнительное экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС Российской Федерации, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.
Из заключения следует, что определённая в нём итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; экспертом произведен осмотр исследуемого объекта; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом выявлены факторы и характеристики, относящиеся к объекту исследования, существенно влияющие на его стоимость.
Эксперт отнес объект исследования к сегменту рынка недвижимости узкоспециализированного производственно-технического назначения, в связи с чем пришел к выводу о невозможности сравнения объекта с производственными и складскими зданиями общего назначения под любой вид деятельности, предлагаемыми к продаже по состоянию на 1 января 2016 года в г. Ростове-на-Дону. Для определения рыночной стоимости нежилого здания эксперт использовал затратный подход. От применения доходного и сравнительного подходов эксперт мотивированно отказался.
Расчёты, проведённые в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта исследования по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
Суд находит, что дополнительное заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Дополнительное заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 КАС Российской Федерации. Данных о наличии в нем нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.
Административным истцом обстоятельства, послужившие основанием для проведения дополнительной судебной оценочной экспертизы, повторно к обсуждению не заявлялись. Суд, оценивая дополнительное экспертное заключение, полагает, что сомнения, имевшие место в обоснованности первого экспертного заключения, устранены экспертом в ходе проведения дополнительного экспертного исследования.
При таких обстоятельствах суд, проанализировав дополнительное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и учитывая, что административный истец уточнил заявленные требования в соответствии с заключением эксперта, а также учитывая отсутствие возражений Правительства Ростовской области относительно выводов эксперта, полагает возможным определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости согласно указанному заключению.
Настоящее решение является основанием для внесения сведений о кадастровой стоимости земельных участков в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.
Услуги судебной оценочной экспертизы и дополнительной судебной оценочной экспертизы, проведенным экспертом ООО "Южный региональный центр экспертизы и оценки "АС-Консалтинг", сторонами оплачены не были, вместе с тем подлежат возмещению, поскольку связаны с рассмотрением настоящего административного дела.
Удовлетворение административного иска сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик нежилого здания.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью объекта недвижимости (32,7%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости не устанавливались. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административным ответчиком не оспаривались. Первичные возражения Правительства Ростовской области, касающиеся обоснованности отчета об оценке, являлись правомерными. В результате проведения судебной оценочной экспертизы установлено, что отчет об оценке оспаривался обоснованно.
Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административным ответчиком, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.
ООО "Южный региональный центр экспертизы и оценки "АС-Консалтинг" представило в суд экономическое обоснование стоимости оказания услуг за проведенную судебную оценочную экспертизу в размере 48 000 рублей и экономическое обоснование стоимости оказания услуг за проведенную дополнительную судебную оценочную экспертизу в размере 7 000 рублей.
Размер оплаты в сумме 55 000 руб., по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертных исследований и составление заключений. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.
Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, наименование: мазутонасосная и очистка замазученных стоков, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 32 276 000 рублей.
Распределить судебные расходы по административному делу, возложив их на административного истца. Взыскать с ООО "Промсервис" в пользу ООО "Южный региональный центр экспертизы и оценки "АС-Консалтинг" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 55 000 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.
Судья Е.В. Шикуля


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка