Решение Вологодского областного суда от 04 марта 2019 года №3а-422/2018, 3а-33/2019

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 4 марта 2019 года Дело N 3а-33/2019
от 04 марта 2019 года N 3а-33/2019
г. Вологда
Вологодский областной суд в составе:
председательствующего судьи Мещеряковой Н.В.,
при секретаре Опрячиной Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шебалина А.Ю. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,
установил:
Шебалин А.Ю. на основании договора аренды земельного участка N... от 02 июня 2009 года является арендатором объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство автосалона, общей площадью 2000+/-4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала N....
Кроме того, на основании договора аренды земельного участка N... от 22 июля 2010 года Шебалин А.Ю. является арендатором объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: автостоянка и благоустройство территории, общей площадью 1070+/-23 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 02 июня 2012 года определена в размере 2972 220 рублей 00 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 16).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 02 июня 2012 года определена в размере 3520813 рублей 60 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 17).
Шебалин А.Ю., полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как арендатора недвижимого имущества, поскольку расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельных участков, обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объектов недвижимости от 30 ноября 2018 года N..., выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью Экспертно-консультационный центр "Череповец Оценка" Н.Т.С., являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков - Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков".
Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 157 000 рублей 00 копеек; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 63 000 рублей 00 копеек.
Шебалин А.Ю. с учетом уточнения административных исковых требований просил восстановить процессуальный срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N...; пересмотреть кадастровую стоимость объектов недвижимости - земельных участков с кадастровыми номерами N... и N..., установив её в размере их рыночной стоимости на основании вышеприведенного отчета оценщика.
Административный истец Шебалин А.Ю. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель административного истца адвокат Сучков А.В. в судебном заседании ходатайство о восстановлении срока обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости и административные исковые требования поддержал, просил при удовлетворении административных исковых требований руководствоваться отчетом N... от 30 ноября 2018 года об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, не принимая во внимание заключение эксперта N... от 08 февраля 2019 года, поскольку названное заключение имеет недостатки, ставящие под сомнение обоснованность выводов эксперта.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Вологодской области Желтухин П.В. поддержал доводы отзыва на административное исковое заявление, просил принять решение, исходя из фактических обстоятельств дела, кадастровую стоимость земельных участков установить в размере, определенном в заключении эксперта.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Представитель административного ответчика Комитета имущественных отношений Администрации Череповецкого муниципального района Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, возражений относительно административных исковых требований не представил.
Представитель заинтересованного лица филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Оценщик общества с ограниченной ответственностью Экспертно-консультационный центр "Череповец Оценка" Н.Т.С. в судебном заседании пояснила, что при определении рыночной стоимости земельных участков на основании сравнительного подхода ею были подобраны объекты-аналоги, расположенные в Череповецком районе, схожие с оцениваемыми объектами по площади, местоположению, наличию коммуникаций.
Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения административных исковых требований.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Как следует из материалов дела, размер арендной платы по договору N... о предоставлении в аренду земельного участка от 02 июня 2009 года составляет 2% кадастровой стоимости земельного участка в год, по договору N... от 22 июля 2010 года - 0,60%.
Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и обязанности Шебалина А.Ю. как арендатора, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N... сведения о кадастровой стоимости в размере 2972 220 рублей 00 копеек внесены в реестр объектов недвижимости 10 февраля 2013 года, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N... в размере 3520813 рублей 60 копеек - 15 декабря 2013 года.
Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости подано Шебалиным А.Ю. в суд 11 декабря 2018 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N... пропущен.
Пропуск названного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (абзац 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).
Как усматривается из материалов дела, в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что является основанием для восстановления Шебалину А.Ю. процессуального срока для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N....
В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.
Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В качестве доказательства рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объектов недвижимости от 30 ноября 2018 года N..., выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью Экспертно-консультационный центр "Череповец Оценка" Н.Т.С.
В соответствии с отчётом итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 157 000 рублей 00 копеек; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 63 000 рублей 00 копеек.
В рамках рассматриваемого дела по ходатайству административного ответчика была назначена судебная экспертиза о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 30 ноября 2018 года N... требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
Согласно заключению эксперта ООО "Лаборатория судебных экспертиз" Ж.И.Н. от 08 февраля 2019 года N... оценщиком общества с ограниченной ответственностью Экспертно-консультационный центр "Череповец Оценка" Н.Т.С. не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчетов, к методам расчета рыночной стоимости объектов недвижимости - земельных участков с кадастровыми номерами N... и N..., а именно:
в нарушение пункта 5 ФСО N 3 информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена. На страницах 35-36 отчета при оценке сравнительным подходом в качестве аналога N 3 оценщик использует предложение о продаже земельного участка по адресу: Череповецкий район, Воскресенский с/с. В таблице 6.3.1 отчета оценщик приводит характеристики аналога N 3, которые не подтверждаются распечаткой газеты на странице 72 отчета, - категория, назначение (разрешенное использование), водоснабжение, канализация, электроснабжение, отопление, газоснабжение;
в нарушение пункта 5 ФСО N 3, статьи 11 Федерального закона N 135-ФЗ содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов - на страницах 37-38 отчета при оценке сравнительным подходом оценщик использует 3 объекта, которые не являются аналогами по отношению к объектам оценки, поскольку объекты оценки имеют категорию "земли населенных пунктов", объекты-аналоги N 1 и N 2 имеют категорию "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", категория объекта-аналога N 3 фактически не установлена (нет данных в распечатке).
Все аналоги не являются объектами, сходными с объектами оценки по основным экономическим характеристикам, определяющим их стоимость, - имеют другую категорию. Объекты-аналоги N 2 и N 3 не подходят по местоположению и по площади. Объекты оценки расположены в непосредственной близости от г. Череповца, на 1-й линии асфальтовой автодороги. Аналоги N 2 и N 3 находятся на значительном расстоянии от города и от крупных транспортных магистралей. Тем не менее, на странице 37 отчета оценщик не вводит корректировку на привлекательность местоположения.
При этом требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к описанию объекта оценки, оценщиком соблюдены.
Оценщиком общества с ограниченной ответственностью Экспертно-консультационный центр "Череповец Оценка" Н.Т.С. правильно выбран подход к оценке (сравнительный), ошибки при выполнении математических действий не допускались, однако неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, информация, использованная оценщиком, является недостаточной и непроверяемой:
в нарушение пункта 8 ФСО N 7 в разделе "Задание на оценку" отсутствуют пункты "Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии)" и "Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики";
в нарушение пункта 11б ФСО N 7 не определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект;
в нарушение пункта 11в ФСО N 7 отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. На странице 26 отчета приведены значения цен без подтверждения распечатками;
в нарушение пункта 22б ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые не относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка;
в нарушение пункта 22в ФСО N 7 отсутствуют правила отбора аналогов для проведения расчетов. Обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов отсутствует.
Указанные нарушения повлияли на итоговую величину стоимости объектов оценки.
Рыночная стоимость по состоянию на 02 июня 2012 года земельного участка с кадастровым номером N... составляет 1050000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N... - 577800 рублей.
Оценивая экспертное заключение, суд учитывает, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.
Доводы представителя административного истца о том, что в экспертном заключении неправильно подобраны объекты-аналоги и определена рыночная стоимость земельных участков, соответствующими доказательствами не подтверждены.
Как следует из текста заключения, объект оценки находится в Череповецком районе Вологодской области. Проведя анализ рынка, эксперт выяснил, что в Череповецком районе представлено недостаточное количество предложений о продаже участков производственного назначения. Причина - недостаточно развитый рынок недвижимости. Руководствуясь пунктом 11 ФСО N 7, эксперт решилрассмотреть цены предложений объектов, находящихся в г. Череповце, на незначительном удалении от объектов оценки. Город Череповец является территорией, схожей по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта <адрес> по следующим причинам:
<адрес> находится в непосредственной близости, граничит с чертой г. Череповца;
<адрес> фактически окружена чертой города (асфальтовая дорога, ведущая из Северного района г. Череповца в сторону Северстали, прерывается <адрес> на протяжении 800 м, затем снова начинается черта города);
<адрес>, в силу своей близости к г. Череповцу, является территорией, сходной по своему экономическому развитию.
Таким образом, экспертом обоснованно использованы в качестве объектов-аналогов земельные участки, расположенные хотя и на территории г. Череповца, однако находящиеся в непосредственной близости от оцениваемых объектов.
Доводы о допущенных при совершении математических действий неточностях соответствующими расчетами не подтверждены, более того, по мнению оценщика Н.Т.С.., указанные неточности на результат определения рыночной стоимости земельных участков влияют незначительно.
В силу положений статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Суд, проанализировав приведенное выше экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами и руководствуясь законодательством об оценочной деятельности, полагает возможным определить кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N... и N... в размере, определенном экспертом в заключении от 08 февраля 2019 года N....
Учитывая вышеизложенное, требования административного истца подлежат частичному удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
восстановить Шебалину А.Ю. процессуальный срок для обращения в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... в размере его рыночной стоимости.
Административное исковое заявление Шебалина А.Ю. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, поданное в суд 11 декабря 2018 года, удовлетворить частично.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство автосалона, общей площадью 2000+/-4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала N..., установив её в размере его рыночной стоимости равной 1050 000 рублей 00 копеек по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: автостоянка и благоустройство территории, общей площадью 1070+/-23 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 577 800 рублей 00 копеек по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Н.В. Мещерякова
Мотивированное решение изготовлено 05 марта 2019 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка