Дата принятия: 03 июня 2021г.
Номер документа: 3а-42/2021
ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 3 июня 2021 года Дело N 3а-42/2021
Именем Российской Федерации
3 июня 2021 года Липецкий областной суд
в составе:
председательствующего Михалевой О.В.
при ведении протокола судебного
заседания помощником судьи Беляковой И.А.
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому Кирина Игоря Николаевича к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
Кирин И.Н. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 25243+/-16,6 кв.м с кадастровым номером N, местоположение установлено <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для зданий производственного назначения, для размещения промышленных объектов, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15.01.2016г.
Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником вышеназванного земельного участка и не согласен с его кадастровой стоимостью по состоянию на 15.01.2016г., считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика земельного налога. В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке N от 13.01.2021г., выполненный ФИО10
В судебном заседании представитель административного истца адвокат Забровская Л.В. заявленные требования уточнила, просила установить рыночную стоимость земельного участка в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 21508 187 рублей.
Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности Попова Е.П. в судебном заседании против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы возражала, полагая его не достоверным доказательством, просила о назначении повторной судебной экспертизы.
Административный истец Кирин И.Н., представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Липецкой области, администрации г.Липецка в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены. Суд считает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителя административного истца Забровской Л.В., представителя административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности Поповой Е.П., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что административный истец Кирин И.Н. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 25243+/-16,6 кв.м, местоположение установлено <адрес>, кадастровая стоимость которого установлена по состоянию на 15.01.2016г. в размере 54126040 рублей 60 копеек.(л.д. 30 т.1)
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Право физических и юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Установленная кадастровая стоимость земельного участка затрагивает право административного истца как плательщика земельного налога.
В соответствии с положениями статьей 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности, статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки.
Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
В силу положений статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.
Согласно положениям ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости N от 13.01.2021г., выполненный ФИО11 согласно которому рыночная земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 15.01.2016г. составила 12848 687 руб. (л.д.37-164 т.1).
Для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту ООО "АКГ "ИнвестОценка" ФИО12
Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости N от 13.01.2021г., выполненный ФИО13., на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной экспертизы N от 17.05.2021г., выполненное экспертом ФИО14ФИО14 фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущено нарушение требований Федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости не может быть признана достоверной.
В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Как следует из заключения судебной экспертизы, на основании проведенного исследования отчета об оценке рыночной стоимости экспертом сделан вывод о том, что в отчете N от 13.01.2021г. не были соблюдены требования Закона РФ "Об оценочной деятельности" и Федеральных стандартов оценки при составлении данного отчета, предъявляемые к составлению и форме отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, допущены нарушения, которые повлияли на определение величины рыночной стоимости.
В нарушение ст.11 Ф3-135 и п.5 ФСО-3 оценщик ошибочно включил в выборку предложений о продаже земельных участков промышленного и производственного назначения (табл. 9.2, л.д. 71-76) земельный участок для организации зоны отдыха (объект N 10). Тем самым оценщик исказил итоговый диапазон цен, в котором может находиться рыночная стоимость земельных участков под промышленную (индустриальную) застройку г.Липецка.
При проверке объявлений о продаже объектов-аналогов экспертом было установлено, что оценщик не указал информацию о наличии строения на земельном участке (объект-аналог N 2). При этом ранее на стр. 51 отчета об оценке, оценщик обосновывает отказ от использования в расчетах земельных участков с постройками. Вышесказанное нарушает положения ст.11 Ф3-135 и п.5 ФСО-3 в части введения в заблуждение пользователей отчета об оценке и неоднозначного толкования полученных результатов.
В рамках проведения расчетов, в частности при использовании корректировочных поправок, оценщик ссылается на материалы Справочника оценщика недвижимости. Том III. Земельные участки./Под ред. Лейфера Л.А. Нижний Новгород, 2016г., причём на стр. 61 в разделе "Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения" оценщик ошибочно указывает Справочник оценщика недвижимости за 2012 год.
Оценщиком не был учтен тот факт, что характеристики рынка и корректирующие коэффициенты, представленные в Справочнике оценщика недвижимости - 2016, были получены в результате обработки данных экспертного опроса, проведенного в марте-апреле 2016 года, то есть после даты оценки (15.01.2016г.). Авторами издания рекомендовано использовать данный справочник при оценке недвижимости на дату 1 мая 2016 года и последующие даты. На дату оценки (15.01.2016г.) целесообразно применить данные более ранней версии, а именно, справочник оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков, том 3, под ред. Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2014г.
Таким образом, применяя справочник оценщика недвижимости 2016 года, оценщик нарушил положения п.8 ФСО-1 относительно применения в расчетах информации о событиях, произошедших после даты оценки. При этом применение в расчетах данных из актуального на дату оценки Справочника оценщика недвижимости ведет к изменению итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.
В нарушение п.22в ФСО N 7 при проведении оценки оценщиком не в полной мере описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах.
Кроме того, правила отбора аналогов должны заключаться в выборе всех аналогов из сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект (земельные участки под промышленную застройку), без отдачи предпочтения дешевым или более дорогим. При этом, несмотря на тот факт, что на рынке г.Липецка присутствуют аналоги с большей удельной ценой, оценщик без соответствующего анализа и обоснований принимает в расчет лишь аналоги по цене не более 666,67 руб./кв. м.
Таким образом, анализ рынка, проведенный оценщиком, говорит об ограниченности, недостаточности, однобокости и непредставительности выборки аналогов объекта исследования, что, в конечном счете, существенном образом сказывается на результатах выбора аналогов и проведенной оценки, нарушая положения п.5 ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке" и ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ.
Кроме того, экспертом отмечены технические ошибки, не влияющие на итоговый результат расчета стоимости объекта оценки.
Таким образом, экспертом сделан вывод о том, что в отчете об оценке N от 13.01.2021г. допущены нарушения законодательства РФ об оценочной деятельности, методические ошибки и необоснованные суждения, ведущие к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки и ставящие под сомнение достоверность отчета об оценке, как документа, содержащего сведения доказательственного значения в соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчет об оценке рыночной стоимости N от 13.01.2021г., выполненный ФИО15 не может быть принят в качестве допустимого доказательства по делу.
В соответствии с заключением судебной экспертизы N от 17.05.2021г., выполненным экспертом ФИО16., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 25243+/-16,6 кв.м, местоположение установлено <адрес> по состоянию на 15.01.2016г. составила 21508 187 руб. (л.д.18-143 т.2)
Административный истец с выводами эксперта согласился и заявленные требования уточнил, просил об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта от N от 17.05.2021г., не настаивая на отчете об оценке как допустимом доказательстве рыночной стоимости объекта оценки.
Анализируя экспертное заключение N от 17.05.2021г. в части определения рыночной стоимости земельного участка, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; при оценке земельного участка эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, определенная итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной,;
В силу п. 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. N 297 (далее - ФСО N 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Пунктом 25 ФСО N 7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
При определении рыночной стоимости объектов недвижимости эксперт проанализировал подходы к оценке, обосновал отказ от затратного и доходного подходов, применил сравнительный подход, как наиболее полно отвечающие заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования.
Согласно пунктам 12 - 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Экспертом составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом сравнительного подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта исследования по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в том числе в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (архив объявлений портала AVITO - ruads.org). Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов дела, осмотра земельного участка, а также картографического материала публичной кадастровой карты.
Экспертом произведен анализ отобранных объектов, из которого следует, что экспертом отобраны максимально сопоставимые с исследуемым земельным участком объекты, с возможностью использования под промышленное назначение. Таким образом, было отобрано три объекта-аналога, которые и были приняты экспертом в расчет. Все объекты-аналоги расположены на окраинах г.Липецка, в промышленной зоне.
В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.
В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).
Эксперт произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога,расчет их значений, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации; полученная величина рыночной стоимости объектов исследования в рамках соответствующих подходов соответствует сложившимся условиям рынка промышленной недвижимости в г. Липецке на дату оценки. Каких-либо противоречий между представленными сведениями об объекте оценки и аналогах, а также приведенными выводами и произведенными расчетами, суд не усматривает.
Указанные в экспертном заключении от 17.05.2021 года цены предложений/сделок по 33 земельным участкам промышленного назначения, находятся в диапазоне от 315,22 до 3840,98 руб./кв.м (стр. 32-58 экспертного заключения). Итоговое значение 1 кв. м стоимости объекта оценки ( 852.05 руб./кв.м ) находится в границах диапазона цен исследуемого сегмента рынка.
Экспертом приведено обоснование согласования результатов, расчет стоимости объекта недвижимости произведен с применением положений Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ФСОN 1, ФСО N 2, ФСО N 7.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов данной судебной экспертизы. Выводы эксперта основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.
Выводы эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование материалов дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены, оснований для признания подготовленного заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).
Представителем Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области были представлены письменные возражения, а также заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.
Возражая против представленного заключения эксперта, как достоверного доказательства рыночной стоимости земельного участка, административный ответчик указал на следующие его недостатки: при расчете эксперт использовал ошибочную площадь объекта-аналога N 2, объект-аналог N 3 состоит из трех земельных участков, которые поставлены на учет после даты оценки, на одном из земельных участков расположен бетонно-растворный узел, что экспертом не учтено, в заключении изложены противоречивые сведения о расположении коммуникаций у объекта исследования и объектов-аналогов, не применение корректировки на наличие/отсутствие коммуникаций является не обоснованным. Ранее были вынесены решения суда в отношении земельных участков, находящихся в непосредственной близости со спорным земельным участком. При этом стоимость 1 кв.м. значительно выше стоимости, определенной экспертом ФИО17 (л.д.152-153 т.2)
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. Вместе с тем, каких-либо доказательств, позволяющих суду усомниться в правильности выводов эксперта, административный ответчик не представил, выразив лишь немотивированные сомнения в обоснованности произведенных экспертом ФИО18 расчетов.
Повторная экспертиза (статья 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 20 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" назначается в связи с сомнениями суда в объективности и обоснованности экспертного заключения. Таких оснований судом не установлено.
В силу требований статьи 8 Федерального закона N 73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Основными принципами использования экспертом методов, судебно-экспертных методик и средств являются: законность и этичность методов, научность, точность результатов, надежность, эффективность, безопасность.
В экспертном заключении должна быть изложена информация, существенная для понимания результатов экспертизы, указаны нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, оказывающие или способные оказать существенное влияние на итоговую величину стоимости объекта оценки.
Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений, определенными экспертом (оценщиком).
С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.
Доводы административного ответчика о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.
Суд находит необоснованными доводы административного ответчика о некорректности использования для расчета рыночной стоимости в качестве аналога N 3 объекта, который отличается по такому фактору как наличие строения -бетонно-растворного узла, а также не введения экспертом корректировки по обеспеченности земельного участка коммуникациями.
Согласно пункту 10 ФСО N 1 под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Использованный экспертом в качестве аналога N 3 объект сопоставим с объектом оценки, поскольку в соответствии с пунктом 20 ФСО N 7 в целях определения рыночной стоимости земельный участок оценивается в качестве условно незастроенного. Корректировке по данному ценообразующему фактору подлежат лишь те участки, на которых расположены нежилые здания, подлежащие сносу, поскольку работы по очищению земельного участка от объекта капитального строительства уменьшают стоимость земельного участка.
Таких сведений в объявлениях о продаже участков, использованных в качестве объектов-аналогов, не имеется, и административным ответчиком таковых не приведено.
Кроме того, как следует из письменных пояснений эксперта ФИО19 сведения о наличии бетонно-растворного узла в объявлении о продаже отсутствовали. Земельный участок с кадастровым номером N образован после даты оценки, площадь составляет всего 241 кв.м., от общей площади аналога 10000 кв.м. составляет около 2%, что не может свидетельствовать о значительной погрешности в расчете.
Несостоятельными являются и доводы административного ответчика о неверном применении экспертом корректировки на коммуникации.
Обеспеченность земельного участка коммуникациями, исходя из Примерного перечня ценообразующих факторов (Приложение 3 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226), относится к одному из ценообразующих факторов.
Как указывалось выше, для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной земельный участок должен рассматриваться как свободный (п. 20 ФСО N 7). Соответственно имеющиеся на нем инженерные сети, коммуникации и прочие инфраструктурные улучшения не должны учитываться в оценке, учитывается сама возможность подключения к коммуникациям. Указанное условие соблюдено как для объекта оценки, так и для объектов- аналогов. Экспертом принято во внимание, что объект исследования и объекты-аналоги расположены в зонах, обеспеченных инженерной инфраструктурой и обладают равной возможностью подключения к коммуникациям. Эксперт на стр. 71 заключения обосновал отказ от корректировок на коммуникации.
Таким образом, доводы административного ответчика о неверном применении экспертом корректировки на обеспеченность коммуникациями к ценам объектов-аналогов несостоятельны.
Доводы административного ответчика об использовании в расчете площади объекта-аналога 4000 кв.м., в то время как по данным Росреестра площадь объекта составляет 4003 кв.м., не свидетельствует о существенном отклонении в расчете, которое согласно письменным пояснениям эксперта ФИО20 в итоге составит - 5443 рубля, т.е. приведет к уменьшению итоговой величины, что противоречит позиции административного ответчика по делу.
Доводы Управления имущественных и земельных отношений о наличии сведений о разделе объекта-аналога N 3 после даты оценки на 3 земельных участка, не ставят под сомнение выводы эксперта, использовавшего при исследовании сведения, имевшиеся в отношении аналога на дату оценки, соответствующие содержанию опубликованного предложения о продаже.
Не имеют правового значения и не свидетельствуют об ошибочности выводов эксперта доводы представителя административного ответчика о том, что в отношении расположенных вблизи земельных участков по делам, рассмотренным Липецким областным судом ранее, средневзвешенная цена за 1 кв.м. земельного участка была установлена в большем размере. Судебные акты в отношении иных земельных участков преюдициального значения не имеют и не подлежат учету при рассмотрении настоящего дела.
Все иные доводы административного ответчика о необходимости использования иных размеров корректировок, ненадлежащем обосновании экспертом используемых методик расчетов рыночной стоимости, о неверном определении результатов рыночной стоимости в рамках экспертного исследования основаны на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки, являются несостоятельными, какими-либо научными данными не подтверждены, не ставят под сомнение результаты экспертизы, носят формальный характер, который не влечет недействительности выводов эксперта.
Судебная экспертиза выполнена компетентным специалистом в области экономической и оценочной деятельности, имеющим продолжительный опыт работы в сфере оценки, основана на материалах дела и результатах аналитической работы по изучению данных о ценах предложений на сопоставимые (аналогичные) объекты на дату оценки, а изложенные в них выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.
Объективного подтверждения сомнений в определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и достоверности определенного заключением эксперта итогового результата расчета рыночной стоимости земельного участка не представлено.
При этом суд находит, что эксперт ФИО21 проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на все поставленные перед ним вопросы и в письменных пояснениях, подробно мотивировал свои выводы со ссылками на законодательство об оценочной деятельности.
Суд, проанализировав заключение судебной экспертизы от 17.05.2021 года в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, приходит к выводу, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, определяющим рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на дату их кадастровой оценки, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
В то время как участвующими в деле лицами доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, не представлено. Выводы судебного эксперта не опорочены и не опровергнуты, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровой стоимости земельного участка указанной в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, рыночной стоимости данного объекта недвижимости ими не представлено.
Допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки, по-разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости притом, что и тот и другой результаты считаются достоверными, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.
Пунктом 24 Постановления N 28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Суд, проанализировав представленные в деле доказательства в их совокупности и руководствуясь законодательством об оценочной деятельности, считает, что оснований для проведения по делу повторной судебной экспертизы, при том, что в деле имеется надлежащее доказательство, подтверждающее действительную рыночную стоимость спорного объекта, не имеется.
Принимая во внимание изложенное, позицию сторон, суд считает требования административного истца подлежащими удовлетворению, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 25243+/-16,6 кв.м, местоположение установлено относительно <адрес> подлежит установлению в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 15.01.2016г. в соответствии с заключением эксперта - 21508 187 руб.
ООО "АКГ ИнвестОценка" представлен счет на оплату за проведение судебной экспертизы в размере 35000 рублей (л.д.16 т.2).
В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.
В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.
Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.
Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы ООО "АКГ "ИнвестОценка" в сумме 35 000 рублей, суд исходит из следующего.
Согласно части 14 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперту производится оплата выполненной работы и компенсация расходов, связанных с проведением экспертизы.
Определением суда от 20.04.2021 г. оплата за проведение экспертизы была возложена на административного ответчика Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области, но административным ответчиком не произведена.
Из положений части 11 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что эксперт не вправе отказаться от проведения порученной ему экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.
В соответствии с частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного Кодекса.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
C учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр", при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов, следует оценить соотношение кадастровой стоимости объекта недвижимости с рыночной стоимостью, установленной судом в качестве кадастровой, является ли эта разница существенной, либо соответствует допустимым отклонениям, принятым в государственной кадастровой оценке, и с учетом указанных обстоятельств, определить свидетельствует ли это об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к спорному объекту недвижимости, и как следствие, влечет ли это нарушение прав административного истца.
Так, сравнительный анализ свидетельствует о том, что разница между кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2016 года, утвержденной приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области в размере 54126040 рублей 60 копеек, и рыночной стоимостью объекта недвижимости, определенной на основании заключения судебной экспертизы от 17.05.2021 г., равной 21508187 руб., является существенной (превышает более чем в 2 раза), и не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов оценки диапазон отклонений.
При таких обстоятельствах с административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области в пользу ООО "АКГ "ИнвестОценка" подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в размере 35 000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации", суд
решил:
Административное исковое заявление Кирина Игоря Николаевича к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием - для зданий производственного назначения, для размещения промышленных объектов, площадью 25243+/-16,6 кв.м, местоположение установлено <адрес> по состоянию на 15.01.2016г. в размере 21508 187 (двадцать один миллион пятьсот восемь тысяч сто восемьдесят семь) рублей.
Датой подачи Кириным Игорем Николаевичем заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N считать 05.04.2021 г.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N
Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области в пользу ООО "АКГ "ИнвестОценка" оплату за проведение судебной экспертизы в размере 35 000 (тридцать пять тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья. О.В. Михалева
Решение в окончательной
форме принято 7. 06.2021г.
.
.
.
16
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
