Дата принятия: 06 мая 2020г.
Номер документа: 3а-42/2020
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 6 мая 2020 года Дело N 3а-42/2020
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Сидоренко А.В., с участием представителя административного истца Лысяка М.А., представителя заинтересованного лица администрации г. Хабаровска Лю-Поповой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Секвестр" к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Секвестр" обратилось в Хабаровский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 16 230 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 года в размере 11 468 605 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором данного земельного участка, на котором расположен принадлежащий ООО "Секвестр" на праве собственности объект капитального строительства. Приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018г. N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016г. определена в размере 38 593 154,70 руб. Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016г. определена в размере 11 468 605 руб., что в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 11.12.2019г. N 33 заявление ООО "Секвестр" об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отклонено.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителей административных ответчиков Управления Росреестра по Хабаровскому краю, министерства имущественных отношений Хабаровского края, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Лысяк М.А. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, возразил против доводов о несоответствии Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Представитель заинтересованного лица администрации города Хабаровска Лю-Попова Ю.А. возразила против удовлетворения административного иска по тем основаниям, что Отчет об оценке земельного участка не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, поддержала доводы министерства имущественных отношений Хабаровского края, а также доводы, изложенные в решении комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю.
Из письменного отзыва министерства имущественных отношений Хабаровского края следует, что министерство возражает против удовлетворения административного иска по тем основаниям, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не подтверждает достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости земельного участка. В нарушение пункта 14 ФСО N 1 в качестве аналогов оценщиком подобраны объекты, существенно отличающиеся от объекта оценки по ценообразующим факторам. В нарушение пункта 22 ФСО N 7 не учтены такие элементы сравнения, как транспортная доступность, инфраструктура, отказ от их применения в Отчете не обоснован. В источниках информации отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов, использованных в качестве аналогов, что делает невозможным получение точной информации о виде разрешенного использования земельных участков. При расчете корректировки на дату продажи/предложения, вывод оценщика о том, что динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимости аналогична изменениям цен на рынке земельных участков, в Отчете не обоснован.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии (абзац 1).
Как следует из материалов дела, на основании договора аренды N 188 от 01.06.2011г. ООО "Секвестр" является арендатором указанного земельного участка на срок с 01.06.2011г. по 31.05.2016г. Согласно пункту 5.4 Договора, если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считает возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Размер арендной платы установлен исходя из кадастровой стоимости земельного участка (пункт 2.1 Договора).
Из пояснений представителя ООО "Секвестр" и представителя администрации города Хабаровска следует, что договор аренды по истечении его срока возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно выписке из ЕГРН на земельном участке расположен принадлежащий ООО "Секвестр" на праве собственности объект недвижимости: автодорога протяженностью 527 м.
Таким образом, ООО "Секвестр", являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который исчисляется, исходя из его кадастровой стоимости, имеет право на пересмотр кадастровой стоимости.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 11 декабря 2019 года N 33 отклонено заявление ООО "Секвестр" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по тем основаниям, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. В качестве объекта-аналога N 1 использован земельный участок, который поставлен на кадастровый учет после даты размещения объявления о его продаже, при этом оценщиком использована в расчетах площадь данного земельного участка, отличающаяся от площади, указанной в объявлении о его продаже. Отсутствуют выкопировки или иные документы, содержащие информацию, подготовленную РСО "Кредо", и используемую оценщиком при проведении расчетов.
В силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решение Комиссии не является предметом рассмотрения в настоящем административном деле.
Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 18.12.2018г., составляет 38 593 154,7 руб., определена по состоянию на 01.01.2016г. приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
Постановлением правительства Хабаровского края от 04.12.2018 года N 441-пр утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Хабаровского края (опубликовано и вступило в силу с 05.12.2018 года), согласно которому министерство имущественных отношений является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки, является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки.
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участков, административным истцом представлен Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка N 29/З, составленный оценщиком ООО "Факел" Федоровым М.Ю., согласно которому по состоянию на 01.01.2016г. рыночная стоимость земельного участка составляет 11 468 605 руб.
Из указанного отчета следует, что оценка проводилась на дату определения кадастровой стоимости земельного участка, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20 мая 2015 г. N 299, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, площади, вида разрешенного использования; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, Железнодорожного района города Хабаровска, произведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки - земельный участок под индустриальную застройку.
В соответствии с требованиями подпункта "и" пункта 8 ФСО N 3 оценщиком подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода (метод сравнения продаж) и отказа от применения доходного и затратного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.
В качестве источников информации использованы данные приведенных интернет сайтов, находящихся в г. Хабаровске агентств недвижимости "Сделка", "Ореол", "Город 4212".
Отобрано 3 объекта-аналога, соответствующие определенным оценщиком критериям отбора.
В соответствии с требованиями пункта 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. N 297, подпункта "б" пункта 22 ФСО N 7 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. N 611, выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (земельные участки под индустриальную застройку) и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Доводы о том, что в отчете отсутствует точная и достоверная информация об индивидуальных характеристиках объектов-аналогов, в частности кадастровых номерах, видах разрешенного использования, суд находит несостоятельными.
Оценщиком описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных участках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты. Доказательства того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, суду не представлены.
Вопреки доводам администрации г. Хабаровска постановка на кадастровый учет объекта-аналога N 1 более поздней датой (02.09.2015г.), чем опубликовано объявление о его продаже (19.12.2014г.), не влияет на размер рыночной стоимости объекта оценки. На стр. 89 Отчета, а также в расчетной таблице N 5 (стр. 65 отчета) оценщик указал, что кадастровый номер объекта-аналога N 1 уточнен при беседе с собственником, после чего при помощи публичной кадастровой карты уточнена площадь данного участка, которая и была использована в расчетах, что не противоречит требованиям ФСО.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 оценщиком произведены корректировки стоимостей аналогов, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам: на дату продажи (предложения); на торг к цене предложения; на местоположение; на районы региона и отношению к региональному центру; на площадь земельного участка.
Расчет и описание корректировок приведены в Отчете, отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам обоснован.
При расчете корректировки на дату продажи оценщиком использованы, содержащиеся в Аналитических обзорах ООО РСО "Кредо" показатели земельного рынка под производственную застройку в 2008-2015 годах, что опровергает доводы о расчете данной корректировки иным способом.
Выкопировка указанной информации приведена на стр. 47 Отчета об оценке.
Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 11 468 605 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости земельных участков. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Содержание Отчета опровергает доводы министерства имущественных отношений края и администрации г. Хабаровска о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.
Обстоятельства, на которые ссылаются министерство имущественных отношений Хабаровского края, администрация г.Хабаровска, без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельных участков не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ, обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
В силу пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018г. N 334-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
В соответствии со статьей 24.20 Закона об оценочной деятельности для остальных целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, указанные сведения применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административный истец обратился 28.11.2019 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 18 декабря 2018 года.
Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2019 года.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
Административный иск общества с ограниченной ответственностью "Секвестр" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 16 320 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 11 468 605 руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 28 ноября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз
Решение в окончательной форме принято 13 мая 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
