Решение Мурманского областного суда от 18 июля 2018 года №3а-42/2018

МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 июля 2018 года Дело N 3а-42/2018
Мурманский областной суд в составе:
председательствующего судьи Пырч Н.В.
при секретаре Тарасовой Ю.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Мурманской области об оспаривании решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области
УСТАНОВИЛ:
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 13 ноября 2017 года N 804 было рассмотрено заявление Кущ Константина Леонидовича о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * расположенного по адресу: ..., в размере 4613665 рублей по состоянию на 01 января 2016 года
Администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша, не согласившись с данным решением, обратилась с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 13 ноября 2017 года N 804
В обоснование требований административный истец указал, что земельный участок общей площадью 2988 кв.м., с кадастровым номером *, расположенный по адресу: ..., находится в государственной собственности, права которого не разграничены. Уполномоченным органом по распоряжению данным земельным участком является администрация городского поселения Кандалакша.
На основании договора аренды N 3 от 28 января 2009 года Кущ К.Л. использует данный земельный участок для обслуживания здания выставочно-торгового центра. Договор аренды заключен сроком с 23 декабря 2008 года по 20 декабря 2057 года.
По результатам государственной кадастровой оценки земельного участка стоимость его определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 49491289, 80 рублей.
Кущ К.Л. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка, представив отчет ИП Ф.С.Г.N 16-17 от 10.07.2017г, по которому рыночная стоимость земельного участка составила 4613665 рублей.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 13 ноября 2017 года N 804 ( далее Комиссия) определена кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта, установленной в отчете об оценке, в размере 4613665 рублей.
Административный истец полагает, что вышеуказанное решение Комиссии не соответствует требованиями статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ " Об оценочной деятельности" и федеральному стандарту оценки " Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, поскольку составленный отчет оценщика не соответствует требованиям закона.
Так, оценщик при составлении отчета допустил нарушение федеральных стандартов оценки, а именно ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, пункта 25 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" ФСО N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, пунктов 3, 5, 8, 10, 11 ФСО "Требование к отчету об оценке" ФСО N 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299..
Как следует из отчета, оценщик применил сравнительный подход к оценке.
В частности, оценщик в отчете не использовал элементы сравнения, влияющие на стоимость земельного участка такие как, соотношение площади земельного участка и площади его застройки; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью. Вместе с тем, данные элементы являются существенными для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.
При использовании оценщиком объектов-аналогов N N 1,2,3 в качестве сравнения используется сумма продажи права аренды каждого объекта - аналога. Вместе с тем, в соответствии со сведениями Росреестра, зарегистрированные в установленном законодательством порядке права на земельный участок, являющийся аналогом N 1 отсутствуют.
Кроме того, в объявлении объекта-аналога N 2 имеются противоречивые данные, нельзя определить дату предложения в объектах-аналогах N 2 и N 3.
Утверждение оценщика, что аренда аналогов является краткосрочной, не подтверждено соответствующими документами. Кроме того, по сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, на земельный участок, являющийся объектом-аналогом N 2, зарегистрировано право долгосрочной аренды.
Помимо этого аналог N 3 по сведениям государственного реестра недвижимости, имеет временный статус, в связи с чем данный объект применен для сравнения некорректно.
Кроме того, объекты - аналоги имеют различный вид разрешенного использования с объектом оценки, что требует применения корректировочного коэффициента.
Поскольку отчет выполнен с нарушением обязательных требований федеральных стандартов оценки, законодательства РФ об оценочной деятельности, то величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, не может быть признана достоверной.
По этим основаниям полагает, что оспариваемое решение Комиссии является незаконным.
Административный истец просит суд признать незаконным и отменить решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 13 ноября 2017 года N 804.
Представитель административного истца администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша (далее администрация г.п. Кандалакша) в судебном заседании не явился, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежаще. Просил в письменном заявлении рассмотреть дело в отсутствие представителя, настаивая на заявленных требованиях. Одновременно в заявлении выразил не согласие с заключением экспертизы.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее Управление Росреестра) и представитель административного соответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области ( далее Комиссия) в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежаще, о причинах неявки в суд не сообщили.
Заинтересованное лицо Кущ К.Л. и его представитель по доверенности адвокат Манилюк В.П. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства были извещены заблаговременно и надлежаще.
Представили ходатайство об отложении дела, которое судом отклонено на основании статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что неявка вышеуказанных лиц не была признана обязательной.
Суд, исследовав письменные материалы дела, находит заявленные требования административного истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Согласно положению статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В судебном заседании установлено, что 28 января 2009 года между Комитетом имущественных отношений и территориального планирования администрации. муниципального образования Кандалакшский район и Кущ К.Л. был заключен договор аренды N 3 земельного участка, находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером *, площадью 2988 кв.м, расположенного по адресу: ..., для использования в целях обслуживания здания выставочно-торгового центра. Договор аренды заключен на срок с 20 декабря 2008 года по 20 декабря 2057 года (том 1 л.д. 13-16). Размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года составляла 49491289, 80 рублей.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный реестр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25.11.2016 N 585-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области". Дата определения кадастровой стоимости 01 января 2016 года.
16 октября 2017 года Кущ К.Л. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра в Мурманской области от 20.08.2012 N П/373 при Управлении Росреестра по Мурманской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка.
Извещение о проведении заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости направлено в адрес администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша 19 октября 2017 года и 31 октября 2017 года, полученные администрацией соответственно 23 октября 2017 года и 02 ноября 2017 года (том 1 л.д.22- 23).
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 13 ноября 2017 года N 804 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года была определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости и в сумме 4613665 рублей (том 1 л.д.27).
На основании данного решения комиссии в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года в размере 4613665 рублей (том 1 л.д. 29).
Копия решения комиссии от 13 ноября 2017 года N 804 поступила в адрес администрации г.п. Кандалакша 27 ноября 2017 года (том 1 л.д.28).
Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что решение об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости принято уполномоченным на то органом - комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области, созданной на основании Приказа Росреестра от 20 августа 2012 года N П/373.
Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263, комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области соблюдена.
Администрация Кандалакша была уведомлена о заседании Комиссии, представила письменное мнение относительно заявления Кущ К.Л.
Проанализировав установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что положительное решение комиссии принято на основании анализа всех представленных документов, в том числе отчета об оценки N 16-17 от 10.07.2017 о рыночной стоимости земельного участка, выполненного ИП Ф.С.Г.
Суд соглашается с выводами Комиссии о соответствии оформления и содержания указанного отчета требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
При этом суд исходит из того, что выше названные выводы Комиссии нашли подтверждение в судебной экспертизе, назначенной по данному делу судом.
Согласно заключению эксперта N 445 от 28 июня 2018 года ООО "***" отчет оценщика ИП Ф.С.Г. N 16-17 от 10 июля 2017 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером * соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости земельного участка являются обоснованными.
Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности и заключение эксперта в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает, что результаты проведенной по делу судебной экспертизы подлежат принятию.
Заключение эксперта соответствует требованиям допустимости, относимости и достаточности. Оснований подвергать его сомнению у суда не имеется.
Содержание экспертизы свидетельствует о том, что эксперт проанализировал все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, проверив обоснованность вывода оценщика о величине рыночной стоимости земельного участка, что имело место индивидуально для конкретного объекта недвижимости.
Выводы эксперта мотивированы, соответствуют нормам Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также Федеральным стандартам оценки, утвержденным приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации.
Полномочия эксперта подтверждены, эксперт С.Н.Ю. предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Лицами, участвующими в деле, выводы эксперта не опровергнуты.
Поскольку представленный отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, то у Комиссии имелись правовые основания для удовлетворения заявления Кущ К.Л.
Ссылка административного истца на то, что в рассматриваемом отчете отсутствуют доказательства, подтверждающие, что объекты - аналоги находятся в краткосрочной аренде, является ошибочной, поскольку в пункте 10 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, содержится требование о приложении к отчету об оценке документов, подтверждающих качественные и количественные характеристики только объекта оценки.
Как следует из отчета, объекты-аналоги приняты оценщиком для сравнения на основании имеющихся в открытом доступе предложений о продаже земельных участков.
В отчете об оценке использованы достоверные сведения о составе передаваемых прав, права аренды на объект-аналог N1.
Довод административного истца о том, что оценщиком оценивалось право собственности объекта оценки, а не право аренды, является несостоятельным, поскольку согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508 кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В данном случае достоверность отчета об оценке N 16-17 от 10 июля 2017 о рыночной стоимости земельного участка, выполненного оценщиком Ф.С.Г. об определении рыночной стоимости спорного земельного участка подтверждена заключением эксперта.
Нарушений порядка создания и работы Комиссии, порядка проведения заседания и голосования, а также каких-либо иных нарушений действующего законодательства, которые могли бы повлиять на законность принятого Комиссией решения, не установлено, и административным истцом таких данных не приведено.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявленных административным истцом требований не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении административного искового заявления администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Мурманской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области о признании незаконными и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 13 ноября 2017 года N 804 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий, судья


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка