Решение Тамбовского областного суда от 16 июня 2020 года №3а-421/2020

ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 июня 2020 года Дело N 3а-421/2020
Именем Российской Федерации
*** ***
Тамбовский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ледовских И.В.
при секретаре Сурмалян И.Д.
с участием представителя административного истца Фокина В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ДИОНИС-ЭСТЕЙТ" к Тамбовскому областному государственному бюджетному учреждению "Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по *** и Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по *** об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "ДИОНИС-ЭСТЕЙТ" обратилось в Тамбовский областной суд с вышеуказанным административным иском, в котором просило установить кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на *** согласно отчету оценщика ООО "СО-Эксперт" об оценке *** от ***, в частности:
участка с кадастровым номером *** - 64 438 416 руб. 35 коп.;
участка с кадастровым номером *** - 22 559 255 руб. 37 коп.;
участка с кадастровым номером *** - 3 946 650 руб..
В обоснование требований указав, что кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость участков, определенную независимым оценщиком, что влечет нарушение прав административного истца как плательщика земельного налога.
В судебном заседании представитель административного истца Фокин В.А. настаивал на удовлетворении административного искового заявления по приведенным в нем основаниям.
Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, в связи с чем, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) административное дело рассмотрено в их отсутствие.
В письменном отзыве административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее - Управление Росреестра по Тамбовской области) просило в удовлетворении предъявленных к нему требований отказать по процессуальным основаниям, ссылаясь на то, что не является надлежащим административным ответчиком по делу, поскольку не определяло и не утверждало оспариваемые результаты кадастровой стоимости земельных участков.
Представитель административного ответчика Тамбовского областного государственного бюджетного учреждения "Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - ТОГБУ "ЦОКСОН") и заинтересованного лица Комитета по управлению имуществом Тамбовской области в письменных возражениях просил оставить административное исковое заявление без удовлетворения, поскольку считал значительным отклонение рыночной стоимости, полученной оценщиком в результате индивидуальной оценки участков, от их кадастровой стоимости, что само по себе вызывает сомнение в правильности выводов оценщика. Кроме этого, считал "заниженным" приведенный оценщиком анализ рынка, так как в северной части г.Тамбов по адресам: д.Крутые Выселки, ул. Тамбовский бульвар, 27 и ул.Гиляровского,49 имелись на дату оценки предложения со значительно большей ценой, принскрин прилагается.
Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" юридическое лицо вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
Из материалов дела следует, что административному истцу с *** на праве собственности принадлежат земельные участки, поставленные в указанную дату на кадастровый учет, с кадастровыми номерами *** категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - среднеэтажная многоквартирная жилая застройка, расположенные по адресу: ***.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Являясь собственником вышеуказанных земельных участков и налогоплательщиком земельного налога, исчисляемого в соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации от кадастровой стоимости земельного участка, административный истец обладает правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.
Кадастровая стоимость рассматриваемых земельных участков определена актами ТОГБУ "ЦОКСОН" от *** по состоянию на дату присвоения кадастровых номеров участкам ***, о чем *** внесены соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости с датой их применения ***, а именно:
участка с кадастровым номером *** - 214 535 563 руб. 55 коп.;
участка с кадастровым номером *** - 59 523 992 руб. 49 коп.;
участка с кадастровым номером *** 9 391 605 руб..
Оспаривая кадастровую стоимость, административным истцом в подтверждение заявленных требований представлен выполненный оценщиком ООО "СО-Эксперт" отчет об оценке *** от ***, в соответствии с которым рыночная стоимость участков на *** составляет:
участка с кадастровым номером *** - 64 438 416 руб. 35 коп.;
участка с кадастровым номером *** - 22 559 255 руб. 37 коп.;
участка с кадастровым номером *** - 3 946 650 руб..
В силу статьи 12 Федерального закона от *** N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Суд, проверив данный отчет в соответствие с требованиями статьи 84 КАС РФ, приходит к следующим выводам.
Оценка осуществлена лицом, имеющим право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации, членом саморегулируемой организации оценщиков, имеющим квалификационный аттестат оценщика по направлению "Оценка недвижимости", страховой полис обязательного страхования ответственности оценщика, в соответствии с подлежащими применению федеральными стандартами оценки, Федеральным законом от *** N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.
Отчет об оценке объекта оценки содержит всю необходимую информацию, идентифицирующую объекты оценки, их количественные и качественные характеристики, анализ сегмента рынка земельных участков, к которому относятся объекты оценки. Оценщиком представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, и авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к отчету приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети "Интернет" о продаже объектов-аналогов на дату, приближенную к дате оценки.
Достоверность изложенных оценщиком в отчете сведений, как об объектах оценки, так и об объектах-аналогах в ходе судебного разбирательства не опровергнута.
Рыночная стоимость объектов оценки определялась оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж, при котором проведен анализ сегмента рынка, к которому непосредственно относятся объекты оценки "под МЖС", а также сегмента рынка "под офисно-торговую застройку", который по мнению оценщика также можно использовать для расчетов, учитывая, что отношение удельных цен участков "под МЖС" к удельной цене участков "под офисно-торговую застройку" в среднем отличается на 1 %, что не является существенным.
По результатам изучения фактических данных оценщик пришел к выводу об отказе от использования из перечня предложений на страницах 35-37 отчета аналога ***, как не выделенного в натуре, и аналогов *** и ***, поскольку на дату оценки они сняты с кадастрового учета, и сведения о данных участков неактуальны на дату оценки. В отношении аналога *** к продаже предлагалось право краткосрочной аренды, и в отношении этого участка установлена охранная зона. Объект-аналог *** представлен на продажу в июне 2016 года, что выходит за пределы двухлетнего срока реализации, в течение которого, по мнению риэлторов, отмечается незначительное колебание цен (страница 38 отчета).
Из всего перечня предложений оценщик пришел к выводу использовать информацию об объектах-аналогах ***, ***, ***, представленных в нормальный срок экспозиции, наиболее приближенный к дате оценки (ноябрь 2019 года, декабрь 2018 года, сентябрь 2018 года соответственно).
Используемые оценщиком в расчете объекты-аналоги имеют типичное значение стоимости за квадратный метр, сложившейся на рынке подобных земельных участков в период, предшествующий дате оценки, что следует из анализа оценщика на странице 37 отчета, один из них расположен в ***, и два - в населенных пунктах в ближайшей окрестности ***, все имеют доступ к автодороге с твердым покрытием и возможность подключения коммуникаций, предлагались к продаже на рынке на правах собственности.
При этом оценщиком обоснованно были проведены корректировки цен объектов-аналогов в зависимости от отличий ценнообразующих факторов с объектами оценки, в частности, на возможность торга, функциональное назначение участка, местоположение и площадь.
В отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком, а также мотивы отказа от использования при оценке доходного и затратного подходов.
Не согласиться с выводами оценщика у суда оснований не имеется.
Суд находит несостоятельными доводы представителя ТОГБУ "ЦОКСОН" и Комитета по управлению имуществом *** о том, что оценщиком проведен "заниженный анализ рынка" и не учтены объявления о продаже участков с большей стоимостью на дату оценки в ***, д.Крутые Выселки, Тамбовский бульвар, 28 и в ***, поскольку указанные участки представлены на продажу в августе 2017 года, что выходит за пределы нормального срока экспозиции по отношению к дате оценки объектов оценки на ***.
Кроме того суду не представлено доказательств тому, что типичная средняя стоимость земельных участков аналогичной категории и вида использования не претерпела никаких изменений с августа 2017 года по март 2020 года, и использование оценщиком предлагаемых представителем ТОГБУ "ЦОКСОН" и Комитета по управлению имуществом *** объявлений могло бы существенным образом повлиять на итоговую рыночную стоимость объектов оценки.
Доказательств иной рыночной стоимости земельных участков административного истца или обстоятельств, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, в ходе рассмотрения дела суду административными ответчиками и заинтересованными лицами также представлено не было в соответствии с частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 КАС РФ. Ходатайств о назначении судебной экспертизы по делу никем из сторон не заявлено, оснований для назначения таковой по инициативе суда не установлено.
Нельзя не принять во внимание, что определенная оценщиком итоговая рыночная стоимость трех объектов оценки сопоставима с рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером 68:29:0208001:1045, из которого путем его раздела были образованы объекты оценки (64 438 416 руб. 35 коп.+ 22 559 255 руб. 37 коп. + 3 946 650 руб. = 90 944 321 руб. 72 коп.)
Согласно вступившему в законную силу решению Тамбовского областного суда от *** по административному делу *** по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ДИОНИС-ЭСТЕЙТ" рыночная стоимость участка с кадастровым номером 68:29:0208001:1045, установленная в качестве кадастровой его стоимости по состоянию на ***, составляет 89 999 214 руб..
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости участков их рыночной стоимости подтверждены доказательствами, удовлетворяющими критериям относимости и допустимости, административное исковое заявление подлежит удовлетворению в части требований, предъявленных к ТОГБУ "ЦОКСОН".
Поскольку Управление Росреестра по *** и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по *** не осуществляли государственную кадастровую оценку участков административного истца и не утверждали оспариваемые результаты кадастровой стоимости, административные исковые требования к данным административным ответчикам заявлены необоснованно, и в них следует отказать.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
Административное исковое заявление ООО "ДИОНИС-ЭСТЕЙТ", поданное в Тамбовский областной суд ***, удовлетворить в части требований, предъявленных к ТОГБУ "ЦОКСОН".
Установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на *** в следующих размерах:
участка с кадастровым номером *** - 64 438 416 руб. 35 коп.;
участка с кадастровым номером *** - 22 559 255 руб. 37 коп.;
участка с кадастровым номером *** - 3 946 650 руб..
В удовлетворении требований, предъявленных к Управлению Росреестра по ***, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по ***, - отказать.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тамбовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме
Судья
Ледовских И.В.
Мотивированное решение изготовлено ***.
Судья Ледовских И.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка