Решение Пермского краевого суда от 28 июня 2019 года №3а-421/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 июня 2019 года Дело N 3а-421/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Урал-Транс" - Кетовой О.Е., действующей на основании доверенности, представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края - Мальцевой В.М., действующей на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Урал-Транс" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Урал-Транс" (далее - ООО "Урал-Транс", Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края (в соответствии с Указом Губернатора Пермского края от 12.04.2019 года N 47, переименовано в Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края), заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания общей площадью - 1979,8 кв.м. с кадастровым номером ** расположенного по адресу: Пермский край г. Пермь, ул. Пермская, 124, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 70938 264 рубля.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данного объекта в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости здания. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018 и составила 116937461,14 рубль. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорного здания на эту же дату составила 70 938 264 рубля. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере, так как принадлежащее ему здание включенного в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 29.11.2018 N 756-п (за N 3594).
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала, в своих пояснениях поддержала позицию, изложенную в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края в судебном заседании до объявления перерыва возражала против заявленного требования, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, после перерыва в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела без участия.
Представитель административного ответчика - Правительство Пермского края в суд не явился, о рассмотрении дела уведомлен, в материалы дела представлен отзыв, указано на то, что по заявленному требованию Правительство не является надлежащим ответчиком.
Представители заинтересованных лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю - в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "Урал-Транс" является собственником нежилого здания общей площадью - 1979,8 кв.м. с кадастровым номером ** расположенного по адресу: Пермский край г. Пермь, ул. Пермская, 124, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 8).
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 года N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 года "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 года N 141-ПК, в названный Перечень (за N 3594) включено здание площадью - 1979,8 кв.м. с кадастровым номером ** расположенное по адресу: Пермский край г. Пермь, ул. Пермская, 124,
Поскольку здание, принадлежащее административному истцу, включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорного объекта по состоянию на 01.01.2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края определена как 116937461,14 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 7). Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость здания с кадастровым номером **, в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет об оценке от 08.04.2019 года N 480/О-19, составленный оценщиком ООО "Р-Консалтинг" - Б. Выполнившая отчет оценщик имеет необходимую квалификацию в области оценочной деятельности, включена в реестр членов саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков, что подтверждается выпиской из реестра, обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Оценщик произвела анализ рынка объектов недвижимости на территории г. Перми в период с 4 квартала 2016 года по 4 квартал 2017 года, в том числе, проанализировал рынок единых объектов капитального строительства (здания с участком) отнесенных к объектам коммерческой недвижимости на территории города Перми. На основании проведенного анализа оценщик пришла к выводу, что диапазон цен, устоявшийся на рынке купли-продажи зданий коммерческого назначения на территории г. Перми составил от 11688,60 до 48612,25 руб./кв.м. (с учетом скидки на торг, без учета прав на земельный участок и НДС), учитывая местоположение объекта (1 зона престижности коммерческой недвижимости), площадь, физические характеристики, пришла к выводу о вероятной стоимости на уровне среднего значения - 33013,58 руб./кв.м. (с учетом скидки на торг, без учета прав на земельный участок и НДС), также оценщиком определен диапазон цен предложений в отношении земельных участков. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект и участок, на котором он расположен, в отчете приведен.
В отчете присутствует описание объекта оценки, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, рынок объекта оценки и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на его стоимость, изложены основания выбора примененного оценщиком подхода и метода оценки.
При проведении оценки оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, при определении рыночной стоимости земельного участка также использован сравнительный подход, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости земельного участка и здания, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также физические и экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрала три объекта-аналога для сравнения объекта оценки и три объекта-аналога для земельного участка. Выбор зданий и земельных участков - аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение офисов. Позиция административного ответчика о необоснованном исключении ряда объектов, в отношении которых имелись сведения о предложениях купли-продажи, из числа объектов-аналогов не может быть признана обоснованной. Так, согласно содержанию отчета об оценке, оценщик указала причины, по которым не приняла в качестве объектов-аналогов те, информация о предложениях по которым была неполной и не могла быть проверена с использованием справочных систем и данных ЕГРН, в связи с чем достоверность приведенной в объявлениях о продаже информации по данным объектам обоснованно признана оценщиком сомнительной. Вся информация об объектах принятых в качестве аналогов является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи и иных имеющих ценообразующее значение характеристиках объектов-аналогов. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки (здания и земельного участка). Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми она руководствовалась. Доводы административного ответчика о том, что при определении рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценщик необоснованно отказался от корректировки на тип объекта недвижимости в отношении объекта-аналога N 1 в связи с тем, что в отличие от объекта оценки является не зданием, а встроенным помещением, были проверены судом. С учетом представленных в материалы дела письменных пояснений оценщика относительно требований к проведению корректировки по типу (масштаб объекта, площадь земельного участка отнесенного к зданию, этажность здания, наличие обособленной территории, наличие свободного доступа), информации об объекте принятом оценщиком в качестве объекта аналога N 1 (помещение по адресу: г. Пермь, ул. Монастырская, 4, площадь 9888,8 кв.м. (97 % от площади здания в целом, имеет выделенный участок земли, расположено в помещениях подвала, 1,2,3, этажей здания, чердачной надстройке и чердаке, имеющая обособленную территорию и отдельный вход), использованных оценщиком для сопоставления с объектом оценки по типу суд полагает выводы оценщика об отсутствии оснований для использования в отношении объекта аналога N1 корректировки на тип мотивированными.
Рыночная стоимость по итогам оценки с использованием сравнительного подхода определена как 70938 264 рублей (без учета стоимости земельного участка - 5214 258, без учета НДС), что сопоставимо с выводами оценщика о наиболее вероятном размере стоимости, находится в пределах установленного оценщиком диапазона цен предложений.
Доводы административного ответчика о необоснованности выводов оценщика о том, что определенная в рамках использования сравнительного подхода стоимость объекта оценки включает в себя НДС, так как в материалах отчета отсутствует подтверждение того, что цена по анализируемым оценщиком предложениям по продаже была определена продавцыми с учетом указанного налога, суд полагает надуманными.
Из положений пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39 НК РФ следует, что объектом налогообложения является, в частности, реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункт 1 статьи 40 НК РФ). Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 НК РФ).
Таким образом, оснований полагать, что принятые оценщиком во внимание при определении стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода - данные о цене предложений по продаже объектов-аналогов, в целях установления рыночной стоимости, были определены без учета соответствующих налоговых обязательств, не имеется. Оценщик определилрыночную стоимость объекта оценки без учета стоимости прав на земельный участок, без учета торговых издержек и сопутствующих налогов, что соответствует требованиям законодательства.
Расчеты произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2018 года; содержание оценки свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной. В отчете приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчету, изучив отчет, суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.
То обстоятельство, что определенная оценщиком рыночная стоимость ниже средней цены предложения на рынке торговой недвижимости по городу Перми по данным ООО Аналитический центр КД-Консалтинг, не может расцениваться как основание для признания результатов оценки недостоверными. Как следует из данных Отчета, диапазон цен предложения по торговому сегменту определен без учета деления объектов на типы (здания и помещения), существенно зависит от типа помещения и зоны престижности, кроме того, при реализации здания целиком, цены за квадратный метр значительно ниже среднерыночных, ООО Аналитический центр КД-Консалтинг указано на нерепрезентативность данных выборки по фактическим сделкам, поскольку она состоит из малого количества элементов при значительном ценовом различии показателей.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.
Суд считает, что отчет об оценке не содержит нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. В отчете отсутствуют иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено. Письменные возражения не содержат указаний на наличие существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого участка. Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость объекта оценки, и сведений об его рыночной стоимости в ином размере не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы не заявлено.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости установленной в отчете об оценке от 08.04.2019 года N 480/О-19.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 15 мая 2019 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Урал-Транс" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером ** расположенного по адресу: Пермский край г. Пермь, ул. Пермская, 124, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 70938 264 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 15 мая 2019 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда через суд, вынесший решение в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 01 июля 2019 года.
Судья:/подпись/


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка