Решение Пермского краевого суда от 27 июня 2019 года №3а-419/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 июня 2019 года Дело N 3а-419/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Голд-Маркет" - Щенятской Е.В., действующей на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Голд-Маркет" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Голд-Маркет" (далее - ООО "Голд-Маркет", Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края (в соответствии с Указом Губернатора Пермского края от 12.04.2019 года N 47, переименовано в Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края), заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания общей площадью - 2863,4 кв.м. с кадастровым номером ** расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 55294 800 рублей.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данного объекта в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости здания. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018 и составила 121555539,20 рублей. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорного здания на эту же дату составила 55294 800 рублей. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере, так как принадлежащее ему здание включенного в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 29.11.2018 N 756-п (за N 3027).
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала, в своих пояснениях поддержала позицию, изложенную в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела уведомлен надлежащим образов, ранее в материалы дела были представлены письменные возражения на иск, указано на несоответствие отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Представитель административного ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю - суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.
Заслушав пояснения представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, изучив письменный отзыв, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "Голд-Маркет" является собственником нежилого здания с кадастровым номером ** расположенного по адресу: ****, что подтверждается выпиской из ЕГРН о регистрации права (л.д. 19-21).
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК, в названный Перечень (за N 3027) включено здание с кадастровым номером ** расположенное по адресу: ****.
Поскольку здание, принадлежащее административному истцу, включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорного объекта по состоянию на 01.01.2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края определена как 121555539,20 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д.18). Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость здания с кадастровым номером **, в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет об оценке от 11.05.2019 года N 2671/2019-2, составленный оценщиком ООО "УралПрофОценка" - Щ.. Выполнивший отчет оценщик имеет необходимую квалификацию в области оценочной деятельности, включен в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков - Некоммерческое партнерство "Саморегулируемая организация Ассоциация российских магистров оценки", что подтверждается копией свидетельства, обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Оценщик произвел анализ рынка объектов недвижимости на территории г. Перми в период с 4 квартала 2016 года по 4 квартал 2017 года, в том числе, проанализировал рынок единых объектов капитального строительства (здания с участком), отнесенных к объектам коммерческой недвижимости (торгового назначения), соотношение между стоимостью объекта оценки и земельного участка в стоимости ОКСа. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект и участок, на котором он расположен, при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах его использования, в отчете приведен. С учетом местоположения объекта оценки, площади объекта, состояния объекта, оценщик пришел к выводу, что стоимость объекта оценки (удовлетворительное состояние, район средней удаленности) будет находиться в диапазоне от 13800 до 23000 рублей за кв.м. за вычетом стоимости земельного участка и НДС. Доводы административного ответчика о неверном определении оценщиком вероятного диапазона цен вследствие необоснованного применения размера скидки на торг (по справочнику под редакцией Лейфера 2016 года, а не более позднего выпуска), необоснованного определении доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости (с использованием данных полученных при исследовании рынка Екатеринбурга), проверены судом и не могут быть приняты как основание для отказа в принятии Отчета об оценке в качестве доказательства рыночной стоимости. Как следует из содержания Отчета об до оценке, оценщик обосновал применение, указав источник использованной им справочной информации в отношении указанных административным ответчиком данных, оснований полагать, что данные источники информации (результаты исследований) не могли быть использованы при анализе рынка недвижимости, не имеется. Также суд учитывает, что административный ответчик, ссылаясь на вышеуказанные недостатки отчета, не приводит в возражениях доводов о том, как указанные недостатки повлияли на выводы оценщика о размере рыночной стоимости установленной с использованием затратного подхода. В представленных письменных пояснениях к Отчету об оценке оценщик, определив диапазон цен с использованием указанных в возражении ответчиком данных размера скидки на торг, доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости (от 17922 до 29552 руб./кв.м.), приходит к выводу о том, что определенная рыночная стоимость объекта оценки находится в границах установленного диапазона.
В Отчете об оценке также присутствует описание объекта оценки, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, рынок объекта оценки и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на его стоимость, изложены основания выбора примененного оценщиком подхода и методов оценки.
С целью определения рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, оценщиком выбран метод сравнительной единицы, использованы данные сборника УПСС, изданного Ко-Инвест, определена конструктивная система КС-1, качественные характеристики объекта оценки, с учетом функционального назначения, технологических характеристик объекта оценки определен аналог - О3.08.000.0046 Магазины универсальные от 1 до 3 этажей. Оценщиком произведены необходимые корректировки с учетом особенностей объекта оценки по сравнению с объектом аналогом, разницы в площади, различии в сейсмичности, применен регионально-экономический коэффициент, расчет прибыли предпринимателя. Проверив доводы административного ответчика о том, что оценщиком не приведено обоснования принятых при расчете строительного объема, определению корректировки на высоту этажа данных, несоответствию использованных оценщиком данных сведениям, приведенным в техническом паспорте, суд полагает, что они не могут быть признаны обоснованными. В Отчете об оценке оценщик привел расчет "средней высоты" показатель приведенный в справочнике Ко-Инвест формулы для расчета поправки на высоту этажа, в дополнительно представленных пояснениях, указано на причины, по которым приведенные в техническом паспорте данные высоты (по внутренним и внешним обмерам) не могли быть приняты для определения указанной поправки, приведенные административным ответчиком доводы не опровергают выводы оценщика в данной части.
Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов, уровня развития экономики территории на которой находится оцениваемый объект.
Стоимость объекта оценки с использованием затратного подхода определена как 55294 800 рублей (без учета стоимости прав на земельный участок). Расчет произведен в рамках используемого подхода и позволяет объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2018 года; содержание оценки свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной. В отчете приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчету, изучив отчет, суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.
Суд считает, что отчет об оценке не содержит нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. В отчете отсутствуют иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено. Письменные возражения не содержат указаний на наличие существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого участка. Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость объекта оценки, и сведений об его рыночной стоимости в ином размере не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы не заявлено.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости установленной в Отчете об оценке от 11.05.2019 года N 2671/2019-2.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 14 мая 2019 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Голд-Маркет" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером ** расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 55294 800 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 14 мая 2019 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда через суд, вынесший решение в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 28 июня 2019 года.
Судья:/подпись/


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка