Дата принятия: 22 декабря 2021г.
Номер документа: 3а-418/2021
СУД ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
РЕШЕНИЕ
от 22 декабря 2021 года Дело N 3а-418/2021
22.12.2021 г. Ханты-Мансийск
Суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе: председательствующего судьи Степановой М.Г., при секретаре Мининой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества "Железнодорожная торговая компания" к БУ ХМАО-Югры "Центр имущественных отношений", Департаменту по управлению государственным имуществом ХМАО-Югры об оспаривании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, установлении кадастровой стоимости в размере рыночной объекта недвижимости на новую дату, заинтересованные лица: Администрация города Сургута, Правительство ХМАО-Югры,
УСТАНОВИЛ:
Административный истец обратился в суд с указанным административным иском.
Просит признать решение БУ ХМАО-Югры "Центр имущественных отношений" от 20.07.2021 N ОРС-86/2021/000065 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости незаконным, установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здание <данные изъяты> 1981 года постройки с кадастровым номером (номер), расположенного по адресу: (адрес), по состоянию на 21.01.2021 в размере его рыночной стоимости 21 442 858 рублей.
В обоснование требований ссылается на то, что отказ в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного истцом отчета об определении рыночной стоимости N 283-06.2021 от 21.06.2021, подготовленного ООО "Судебная экспертиза и оценка", принят бюджетным учреждением в нарушение ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке, поскольку в представленном отчете отсутствуют неполные и недостоверные сведения, арифметические ошибки, влияющие на результат оценки, что повлекло нарушение прав административного истца, как налогоплательщика, уплачивать экономически обоснованные налоги.
БУ "Центр имущественных отношений" в отзыве просит в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь на нарушения, допущенные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта, изложенные в решении.
Департамент по управлению государственным имуществом ХМАО-Югры, Администрация города Сургута, Правительство ХМАО-Югры представителей в судебное заседание не направили, письменные пояснения не представили.
Лица, участвующие в деле, о судебном заседании извещены надлежаще. В судебное заседание не явились.
Изучив материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.
Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного Закона с 1 января 2017 года до 1 января 2023 года.
В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" или Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2 статьи 24 Федерального закона N 237-ФЗ).
Федеральным законом от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в Федеральный закон N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.
Согласно статье 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
При этом, статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.
Частью 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Вместе с тем, пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате (предшествующей 1 января 2023 года) перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
В соответствии с Постановлением Правительства ХМАО-Югры от 29.01.2021 N 23-п "О дате перехода к применению в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлена дата перехода к применению в ХМАО-Югре положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" - 01.04.2021.
Согласно подпункту в) пункта 3 части 2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не осуществляется, и подлежат применению положения ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости.
Таким образом, с 01.04.2021 в ХМАО-Югре применяется новый порядок установления кадастровой стоимости в соответствии с требованиями ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
В соответствии с пунктом 15 данной статьи в порядке административного судопроизводства может быть оспорено решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Принимая во внимание, что с 01.04.2021 ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлен внесудебный порядок установления кадастровой стоимости, административный истец обратился с заявлением в БУ ХМАО-Югры "Центр имущественных отношений" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - с кадастровым номером (номер)., расположенного по адресу: (адрес), по состоянию на 21.01.2021 в размере его рыночной стоимости 21 442 858 рублей.
Решением от 20.07.2021 N ОРС-86/2021/000065 ему отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (л.д.12-14).
В решении указано, что в результате проведенной проверки сделан вывод о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Отчет не может быть принят в качестве основания для установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Принято решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.
Нарушения, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной, приведены в разделе 5 решения. В частности указано на нарушение требований ФСО N 3, ФСО N 5, ФСО N 7 в отчете не приведены существенные основания, по которым оценщик отказался от личного осмотра объекта оценки; не проведены необходимые исследования, позволяющие делать выводы о величине стоимости, влияющих факторах, тенденциях и пр., оценщик приводит обзор уровня инвестиций в коммерческую недвижимость по г. Москве, что не способствует однозначному понимаю результатов анализа; оценщик приводит экспертные суждения без проведения соответствующего анализа; выводы о сегменте рынка недостаточно обоснованы; данные о ценах сделок и (или) предложений не разграничены по назначению и составу, что приводит к искажению проведенных оценок; в отчете отсутствует необходимый анализ данных о факторах, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов. Оценщик использует в качестве аналогов помещения для оценки здания, корректировку на тип объекта не производит.
Определением суда от 16.11.2021 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, перед экспертом поставлены следующие вопросы:
Соответствует ли представленный отчет N 283-06.2021 от 21.06.2021, подготовленный ООО "Судебная экспертиза и оценка" (с учетом замечаний, изложенных в решении БУ ХМАО - Югры "Центр имущественных отношений" от 20.07.2021 N ОРС-86/2021/000065) предъявляемым к нему требованиям законодательства об оценочной деятельности (допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой)?
- При наличии в отчете нарушений, влияющих на стоимость объекта недвижимости - определить рыночную стоимость объекта недвижимости - с кадастровым номером (номер) расположенного по адресу: (адрес), на дату оценки - 21.01.2021.
Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "Эксперт Консалтинг" (г. Санкт-Петербург, ул. Ушинского, д. 15, корпус 3 литера А, кв. 67; представительство в г. Нижневартовске - г. Нижневартовск, ул. Омская, д.4а, 5 этаж, офис 502; тел/факс 8-902-853-10-93), эксперту Шабалиной О.Н..
До начала проведения экспертизы эксперт предупрежден об уголовной ответственности в соответствии со ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.
Согласно заключению эксперта от 06.12.2021, содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов.
Эксперт подтверждает выводы, изложенные в оспариваемом решении бюджетного учреждения, в частности указывает, что при расчете суммарного бала для идентификации активного и неактивного рынка оценщик предлагает свои диапазоны и приходит к неверному выводу о том, что рынок недвижимости в городе Сургуте является неактивный. Эксперт отмечает, что сумме балов 9, определенных оценщиком в таблице 10 на странице 46 отчета, характерен тип рынка малоактивный. При таких обстоятельствах скидка на торг как для неактивного рынка в размере 18,2% является завышенной и должна составлять в рамках сравнительного подхода для подсегмента "недвижимость, предназначенная для ведения определенного вида бизнеса" в размере 15,25%. В рамках доходного подхода скидка на торг должна составить для подсегмента "недвижимость, предназначенная для ведения определенного бизнеса" 13,1%. Указанное обстоятельство привело к необоснованному занижению рыночной стоимости объекта оценки. Следствием ошибочного отнесения рынка г. Сургута к неактивному рынку является некорректный расчет величины недозагрузки и ставки капитализации в рамках расчета доходным подходом. Указанный коэффициент должен составлять не 19,3%, как указано оценщиком, а 15,9%. Указанное обстоятельство привело к занижению рыночной стоимости объекта. В отчете на стр.124 таблица 20 оценщик рассчитывает ставку капитализации для неактивного рынка в размере 11,1%, учитывая, что рынок фактически малоактивный, в рамках доходного подхода ставка капитализации должна составить для подсегмента "объекты свободного назначения" 11,4%.
Кроме того, в расчетах отсутствует корректировка на отличие между зданием и помещением. При этом, все объекты-аналоги, как в рамках сравнительного, так и в рамках доходного подхода, представляют собой встроенные помещения, а объект оценки - здание.
При таких обстоятельствах оценщик необоснованно не применяет повышающую корректировку в размере 1/0,9=1,11 для всех объектов-аналогов; в рамках доходного подхода - в размере 1/0,92=1,09, также для всех объектов-аналогов.
Указанное нарушение привело к занижению рыночной стоимости объекта.
С учетом изложенного, эксперт пришел к обоснованному выводу о нарушении оценщиком требований ст. 11 ФЗ N 135, п. 5 ФСО N 3, в части введения в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также неоднозначного толкования полученных результатов.
Эксперт определил, что рыночная стоимость объекта экспертизы с кадастровым номером 86:10:0101228:140, общей площадью 915 кв.м., расположенного по адресу: (адрес), по состоянию на 21.01.2021, при условии устранения всех нарушений, содержащихся в отчете, составляет 24 493 249 (двадцать четыре миллиона четыреста девяносто три тысячи двести сорок девять) рублей.
Оснований не доверять заключению эксперта не имеется. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Лица, участвующие в деле, возражений на заключение эксперта не представили. Своих расчетов не привели.
Принимая во внимание наличие в отчете об оценке указанных нарушений, административный ответчик обоснованно отказал административному истцу в установлении кадастровой стоимости объекта по состоянию на 21.01.2021 в размере, указанном в отчете - 21 442 858 рублей.
При указанных обстоятельствах в требовании административного истца признать оспариваемое решение бюджетного учреждения незаконным - следует отказать.
В соответствии с пунктом 15 ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Административным истцом заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - здание <данные изъяты> с кадастровым номером (номер) расположенного по адресу: (адрес) по состоянию на 21.01.2021.
Он является собственником указанного объекта согласно выписки из ЕГРН от 16.08.2021 (л.д.7-8), соответственно налогоплательщиком налога на имущество, имеющим право на уплату налога с объекта налогообложения, имеющего реальную стоимость.
При таких обстоятельствах, учитывая, что экспертом произведен расчет стоимости объекта недвижимости по состоянию на 21.01.2021 с учетом устранения нарушений, допущенных оценщиком, в указанном размере подлежит установлению рыночная стоимость объекта -24 493 249 (двадцать четыре миллиона четыреста девяносто три тысячи двести сорок девять) рублей.
Судебные расходы по оплате услуг эксперта следует отнести на административного истца, учитывая доказанность законности оспариваемого решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 226, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении административного иска Акционерного общества "Железнодорожная торговая компания" признать недействительным решение БУ ХМАО-Югры "Центр имущественных отношений" от 20.07.2021 N ОРС-86/2021/000065 отказать.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости здание <данные изъяты> с кадастровым номером (номер)., расположенного по адресу: (адрес) по состоянию на 21.01.2021 в размере 24 493 249 (двадцать четыре миллиона четыреста девяносто три тысячи двести сорок девять) рублей.
В удовлетворении административного иска к Департаменту по управлению государственным имуществом ХМАО-Югры административному истцу отказать.
Взыскать с Акционерного общества "Железнодорожная торговая компания" в пользу ООО "Эксперт Консалтинг" 70 000 руб. (семьдесят тысяч рублей) в счет оплаты стоимости судебной оценочной экспертизы.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции через суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение месяца со дня принятия.
Судья суда Ханты-Мансийского
автономного округа-Югра М.Г. Степанова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
