Дата принятия: 16 ноября 2020г.
Номер документа: 3а-418/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 16 ноября 2020 года Дело N 3а-418/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Продовольственный магазин N 103" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Продовольственный магазин N 103" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 2 060 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания магазина, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 917 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ООО "Продовольственный магазин N 103" является собственником указанного земельного участка и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО "АСВ-Консалтинг" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 2 917 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 8 298 164,51 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Румянцев Д.В. административный иск поддержал.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Заинтересованное лицо Сорокина А.А. не возражала против удовлетворения требований административного искового заявления.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованное лицо Администрация городского округа город Рыбинск, ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Продовольственный магазин N 103" подлежит удовлетворению по следующим основаниям:
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что ООО "Продовольственный магазин" является сособственником (в размере 871/1000 доли) земельного участка площадью 2 060 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания магазина, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Решением муниципального Совета городского округа г. Рыбинск от 27.10.2010 года N 51 на территории городского округа город Рыбинск установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "Продовольственный магазин N 103" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 8 298 164,51 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 2 917 000 рублей.
Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, а также письменных пояснений оценщика Смолкина В.В. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>.
В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены доводы о том, что оценщиком при корректировке на вид разрешенного использования необоснованно применен понижающий коэффициент в размере -2,9%; неправильно определен удельный показатель рыночной стоимости объекта оценки.
Суд полагает, что приведенные возражения административного ответчика о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки не свидетельствуют.
Согласно пункту 25 ФСО N 7 оценщик вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в Отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
Рыночная стоимость земельного участка административного истца определялась оценщиком с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж.
Для расчета рыночной стоимости оценщиком для сравнения с объектом оценки отобраны объекты - аналоги с известными ценами их предложений. Отобранные для расчетов объекты - аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объекта оценки и объектов - аналогов, по которым оценщик выявлял расхождения, цены объектов - аналогов корректировались.
Так, корректировка на функциональное назначение объектов недвижимости производилась согласно сведениям содержащимся в Справочнике оценщика недвижимости-2018" под редакцией Лейфера Л.А. При определении понижающего коэффициента в размере -2,9% оценщик использовал соотношение справочного значения для объекта оценки и справочного значения для аналога N 2 <адрес>
Аналог N 2 (<адрес>) имеет вид разрешенного использования для строительства многоквартирного жилого дома (МЖС). Согласно справочным данным, устанавливающим отношение удельной цены земельных участков под МЖС к удельной цене аналогичных участков под офисно-торговую застройку (объект оценки), следует, что среднее значение коэффициента справочного диапазона составляет 1,03, поскольку земельные участки под МЖС в среднем дороже земельных участков под офисно-торговую застройку на 3% или коэффициент 1,03, то к аналогу N 2 должна быть применена понижающая корректировка, размер которой в результате расчета составил -2,9%.
Таким образом, суд находит, что данные действия оценщика вполне обоснованы, последовательны, проверяемы и подтверждены, в связи с чем они соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, в частности пункту 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299.
Довод Департамента о том, что итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки ниже итогового результата другого земельного участка (кадастровый номер <данные изъяты>), большей площади, определенного тем же оценщиком и расположенного в том же кадастровом квартале, суд находит несостоятельным.
Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости конкретного объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.
В соответствии с пунктом 8и ФСО N 3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должно содержаться описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
Из анализа письменных пояснений оценщика следует, что для определения итоговой стоимости обоих объектов недвижимости - административного истца (кадастровый номер <данные изъяты>) и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> использовались одни и те же аналоги, однако по результатам исследований указанные объекты имеют два принципиальных различия, оказывающий влияние на их рыночную стоимость за 1 кв.м.: "привлекательность местоположения" и "расположение относительно красной линии автодорог района".
"Привлекательность местоположения" объекта административного истца ниже, поскольку он расположен в глубине микрорайона; не имеет выходов на основные улицы района; имеет низкий транспортный и пешеходный трафик. В свою очередь, объект с кадастровым номером <данные изъяты> расположен на пр-те Революции, которая является улицей районного значения; относится к районам крупный автомагистралей и имеет хороший обзор с проезжей части. Объект оценки расположен внутри квартала, а земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> расположен на первой линии активной автодороги. Кроме того, при определении масштабного фактора для сравниваемых объектов была применена методика расчета поправки с применением степенной функции и степенного коэффициента торможения.
Указанные в совокупности факторы и привели к разнице в итоговых результатах между двумя объектами недвижимости.
Суд полагает, данные действия оценщика вполне обоснованными, последовательными и не противоречащими законодательству об оценочной деятельности, в частности, пункту 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Продовольственный магазин N 103" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО "Продовольственный магазин N 103" с настоящим административным иском в суд - 1 октября 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Продовольственный магазин N 103" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 060 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания магазина, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> в размере рыночной стоимости 2 917 000 (два миллиона девятьсот семнадцать тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 1 октября 2020 года.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 30 ноября 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
