Дата принятия: 07 мая 2020г.
Номер документа: 3а-417/2020
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 7 мая 2020 года Дело N 3а-417/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Титовца А.А.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Копыловой Марины Валентиновны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Копылова М.В. обратилась в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство центра социально-бытового обслуживания населения, площадью 3 123 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 9 369 500 руб. по состоянию на 27 ноября 2013 года. Одновременно административным истцом заявлено ходатайство о восстановлении срока для обращения в суд с требованием об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Копылова М.В. и её представитель К1. о времени и месте рассмотрения дела извещены, поступило заявление о рассмотрении дела без их участия.
Представитель административного ответчика Правительства Пермского края Щ., действующая на основании доверенности, представила письменные пояснения по административному исковому заявлению, а также ходатайствовала о рассмотрении дела в её отсутствие.
Представитель административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю М., действующая на основании доверенности о времени и месте рассмотрения дела извещена, поступило заявление о рассмотрении дела без её участия.
Представитель заинтересованного лица администрация горда Перми Б., действующая на основании доверенности о времени и месте рассмотрения дела извещена, поступило заявление о рассмотрении дела без её участия.
Поскольку в силу положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, явка в судебное заседание участвующих в деле лиц обязательной судом не признавалась, суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие представителей административного ответчика и заинтересованных лиц.
Исследовав письменные доказательства, изучив письменные отзывы, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
В соответствии с положениями части 1 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее также - Закон о государственной регистрации недвижимости) отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости, регулируются данным Федеральным законом.
Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, в том числе о кадастровой стоимости, является государственным кадастровым учётом (часть 7 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Исходя из положений пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 приведённого Кодекса).
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. В силу пункта 3 названной нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее также - комиссия) заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный данной статьёй срок.
Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определённой методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьёй 24.19 приведённого Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса РФ по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что её устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Копылова М.В., по договору N ** от 26.11.2010 является арендатором земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство центра социально-бытового обслуживания населения, площадью 3 123 кв.м, адрес объекта: ****.
Принимая во внимание, что в соответствии с законом Пермского края N 604-ПК от 07.04.2010 "Об установлении размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края..." исчисление арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, суд приходит к выводу, что административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость участка и имеет законный интерес в установлении в отношении спорного объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости.
Как следует из выписки из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена актом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю б/н от 31.12.2013 по состоянию на 27.11.2013 и составила 26 645 841,99 руб.
Считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику ИП К2. По результатам проведенной оценки составлен отчет N 446/О-19 от 27.12.2019, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 27.11.2013 составила 9 369 500 руб.
Представленный в материалы дела административным истцом отчет об оценке N 446/О-19 от 27.12.2019, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации. Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Оценщик произвел анализ рынка земельных участков под отдельно стоящие односемейные дома (коттеджи) с земельными участками (индивидуальнее жилые дома) в предшествующий дате оценки период. По результатам анализа оценщик определилосновные ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного сегмента рынка. Оснований полагать, что объект оценки, не относится к исследуемому оценщиком сегменту рынка, у суда не имеется. На основании проведенного анализа оценщик пришел к выводу, что диапазон цен, установившийся на земельном участке коммерческого назначения, расположенные в 2-4 зонах торгово-офисной недвижимости г. Перми составляет от 3 457,02 руб./кв.м до 7 446,81 руб./кв.м. Учитывая местоположение объекта (4 зона) престижности из 4-х, его площадь (средняя), физические характеристики (рельеф ровный), оценщик делает вывод, что стоимость земельного участка может находится диапазоне от 2 921,18 руб./кв.м. до 6 292,55 руб./кв.м. с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 15,5%.
При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.
Применяя сравнительный подход, из предложений на рынке купли-продажи земельных участков оценщик выбрал наиболее подходящие по категории земель, виду разрешенного использования, примерно на одинаковом удалении от центра, которые возможно идентифицировать на местности. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 7 объектов-аналогов. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости участка достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и обоснование отказа от применения корректировок приведено оценщиком в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
Анализ фактических данных о ценах сделок с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах использования, в отчете приведен. Выбор земельных участков-аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объекта оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене предложения к продаже объектов-аналогов из объявлений о продаже, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета об оценке требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком и заинтересованными лицами не представлено.
Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная кадастровая стоимость спорного участка превышает итоговую величину рыночной стоимости данного объекта, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.
Таким образом, величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).
Вместе с тем, пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии административного искового заявления. Если по истечении установленного законом периода в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 следует, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Копылова М.В. обратилась в суд 30.12.2019, в связи с чем суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на эту дату подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.
Приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12.11.2019 N СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" по состоянию на 01.01.2019 утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства. Установленная этим нормативным правовым актом кадастровая стоимость применяется к отношениям, возникающим после 01.01.2020.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административный иск Копыловой Марины Валентиновны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка недвижимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство центра социально-бытового обслуживания населения, площадью 3 123 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 9 369 500 руб. по состоянию на 27 ноября 2013 года.
Датой подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости считать 30 декабря 2019 года.
Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором административным истцом подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, то есть с 1 января 2019 года, а также должна учитываться при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, то есть с 1 января 2014 года, на период до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 13 мая 2019 г.
Судья подпись.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
