Решение Ростовского областного суда от 16 февраля 2021 года №3а-417/2020, 3а-49/2021

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 февраля 2021 года Дело N 3а-49/2021
Ростовский областной суд в составе
председательствующего Шикуля Е.В.
рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению ООО "АНТРАЦИТ" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,
установил:
ООО "АНТРАЦИТ" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равной рыночной земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 12 002 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 января 2014 года в размере, определенном оценщиком.
В обоснование заявленных требований ООО "АНТРАЦИТ" указывает, что является арендатором земельного участка, расчет арендной платы производится на основании кадастровой стоимости. С учетом утвержденных результатов государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка составляет 126 069 728,12 руб., что значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика.
После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ООО "АНТРАЦИТ" просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 76 323 000 руб., определенной по итогам судебной оценочной экспертизы.
Также ООО "АНТРАЦИТ" просит восстановить срок подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.
К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Правительство Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.
От представителя административного истца по доверенности Загудайловой Е.А. поступило письменное заявление об уточнении требований в соответствии с результатами проведенной по делу судебной оценочной экспертизой, в котором также содержится просьба о рассмотрении дела в отсутствии представителя ООО "АНТРАЦИТ".
От представителя Правительства Ростовской области по доверенности Канюк Ю.А. поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствии представителя Правительства Ростовской области, в котором представитель административного ответчика выразил согласие с результатами судебной оценочной экспертизы.
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в письменных возражениях просит отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на то, что представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям действующего законодательства об оценке, снижение кадастровой стоимости может повлечь уменьшение платежей в муниципальный бюджет.
От ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области отзывы, ходатайства в суд не поступали.
Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судом в судебном заседании, назначенном на 11 февраля 2021 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2020 N 42 "О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства").
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.
Согласно статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.
Основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Судом установлено, что по договору аренды от 10.02.2004 N 25106 (с учетом договора уступки от 28.12.2005, договора уступки от 18.06.2015, дополнительного соглашения от 01.10.2015 N 7 к договору аренды земельного участка N 25106 от 10.02.2004), заключенным с ДИЗО г. Ростова-на-Дону, ООО "АНТРАЦИТ" является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 12 002 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования - для проектирования, строительства и эксплуатации кинокомплекса, для объектов общественно-делового значения (т. 1 л.д. 14-25, 174-177).
Кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776 по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 126 069 728,12 руб. (т. 1 л.д. 178).
Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца, поскольку кадастровая стоимость земельного участка определяет размер арендной платы.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец 7 октября 2020 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. N П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке от 05.10.2020 N 32/20, составленный оценщиком ФИО1 Согласно выводам оценщика рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 49 364 000 руб. Комиссия решением от 27 октября 2020 года N 11-26/2020-218 отклонила заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, указав, что оформление и содержание отчёта об оценке не соответствуют требованиям действующего законодательства (т. 1 л.д. 27-29, 32-103).
Досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Суд, учитывая наличие ходатайств представителя административного истца и представителя административного ответчика о назначении судебной оценочной экспертизы, возражения Правительства Ростовской области и ДИЗО г. Ростова-на-Дону относительно выводов о рыночной стоимости земельного участка, содержащихся в отчете об оценке, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости земельного участка, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года с учетом его индивидуальных особенностей. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Бета консалтинг" ФИО2
Согласно заключению эксперта N 1СЭ/3-2021 от 20 января 2021 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года с учетом его индивидуальных особенностей составляет 76 323 000 рублей (т. 2 л.д. 6-90).
Возражений, замечаний относительно выводов эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило.
Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы.
Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.
Из заключения следует, что определённая в нём итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок земельных участков в Ростовской области и в городе Ростове-на-Дону, для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.
Оценка объекта экспертизы произведена с учётом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.
Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Расчёты, проведённые в рамках используемого экспертом сравнительного подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта исследования по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В данном случае отчёт об оценке не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости спорного земельного участка. В результате проведения судебной оценочной экспертизы установлено, что отчёт об оценке оспаривался обоснованно.
При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, учитывая, что административный истец уточнил заявленные требования в соответствии с заключением эксперта, а также учитывая отсутствие возражений административного ответчика относительно выводов эксперта, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно указанному заключению.
Доводы ДИЗО г. Ростова-на-Дону о сокращении поступлений в бюджет в случае снижения кадастровой стоимости земельного участка отклоняются судом, учитывая, что возможность пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости не ставится законом в зависимость от уровня налоговых поступлений в соответствующий бюджет, размера арендных платежей. Конкретных доводов об иной рыночной стоимости земельного участка ДИЗО г. Ростова-на-Дону не приведено, в связи с чем у суда отсутствуют основания для согласия с возражениями заинтересованного лица.
Часть 3 статьи 245 КАС РФ предусматривает, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка сведения об оспариваемой кадастровой стоимости этого объекта внесены в кадастр 29 декабря 2014 года. ООО "АНТРАЦИТ" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 7 октября 2020 года, то есть с пропуском 5-летнего срока, предусмотренного приведенной выше нормой.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Суд считает возможным удовлетворить ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока, принимая во внимание, что редакция статьи 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ, ранее устанавливавшей, что государственная кадастровая оценка проводится не реже чем один раз в пять лет, претерпела изменения; минимальная периодичность действия ранее установленной кадастровой стоимости актуальной редакцией нормы не установлена; в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.
Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, т.е. 7 октября 2020 года.
Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.
Принятое по административному делу решение сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости арендованного земельного участка в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик объекта.
Незаконные и необоснованные действия административного ответчика при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки, внесении показателей в реестр недвижимости не устанавливались.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (39,5 %, с учетом индивидуальных характеристик объектов оценки, в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости, укладывается в приемлемый в оценочной деятельности диапазон.
Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административным ответчиком не оспаривались. Первичные возражения Правительства Ростовской области, касающиеся обоснованности отчета об оценке, являлись правомерными.
Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административным ответчиком, и установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.
Из представленных ООО "Бета консалтинг" счёта на оплату N 2 от 20.01.2021 и финансово-экономического обоснования стоимости проведения судебной оценочной экспертизы усматривается, что стоимость экспертизы в размере 40 000 рублей соответствует объёму проделанной экспертом работы. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.
Суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат взысканию с административного истца.
Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Восстановить ООО "АНТРАЦИТ" срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 12002 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для проектирования, строительства и эксплуатации кинокомплекса, для объектов общественно-делового значения, адрес установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 76 323 000 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 7 октября 2020 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с ООО "АНТРАЦИТ" в пользу ООО "Бета консалтинг" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 40 000 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.
Судья Е.В. Шикуля


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка