Решение Пермского краевого суда от 11 декабря 2018 года №3а-417/2018

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 декабря 2018 года Дело N 3а-417/2018
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Бузмакова С.С.,
при секретаре Баяндиной О.В.,
с участием представителей административного истца ООО "Торговый центр на Мира, 41/1" Меновщикова Д.А., Фадеевой М.Г., рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый центр на Мира, 41/1" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Торговый центр на Мира, 41/1" (далее - ООО "Торговый центр на Мира, 41/1", административный истец) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения, кадастровый номер **, общей площадью 4978,2 кв. м, расположенного на 1 и 2 этажах здания ТРК "Столица" по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, 41/1, в размере рыночной стоимости в сумме 179 771265 рублей по состоянию на 15 марта 2016 г.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником приведённого выше нежилого помещения. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** установлена актом определения кадастровой стоимости объекта недвижимости федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра") в лице филиала по Пермскому краю от 15 марта 2016 г. и составляет 234158 996 рублей 02 копейки. Установленная кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, что подтверждается отчётом об оценке, согласно которому рыночная стоимость здания по состоянию на 15 марта 2016 г. составляет 179771 265 рублей 00 копеек. Таким образом, завышенная стоимость объекта недвижимости затрагивает права ООО "Торговый центр на Мира, 41/1", поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.
В судебном заседании представители административного истца ООО "Торговый центр на Мира, 41/1" Меновщиков Д.А., Фадеева М.Г., действующие на основании доверенности, настаивали на удовлетворении заявленных требований, поддержав правовую позицию, изложенную в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Правительства Пермского края Ф., действующая на основании доверенности, в предварительном судебном заседании поддержала представленные письменные пояснения о недостоверности отчёта об оценке, представленного административным истцом. Будучи извещенной о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки не сообщила.
Административный ответчик ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, письменные пояснения по делу не представило, своего представителя в суд не направило.
Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее - Управление Росреестра по Пермскому краю), извещенное о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, письменные пояснения по делу не представило, своего представителя в суд не направило.
Поскольку в силу положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, явка в судебное заседание участвующих в деле лиц обязательной судом не признавалась, суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.
Заслушав пояснения представителей административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу с положений части 1 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее также - Закон о государственной регистрации недвижимости) отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости, регулируются данным Федеральным законом.
Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершённого строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землёй, является государственным кадастровым учётом недвижимого имущества (часть 7 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Согласно пунктам 1, 4, 9, 10, 11 части 5 статьи 8 Закона о государственной регистрации недвижимости в кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, виде или видах разрешённого использования земельного участка, здания, сооружения, помещения; назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение), если объектом недвижимости является здание; назначении помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение; наименовании здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса, предприятия как имущественного комплекса при наличии такого наименования.
Частью 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрено, что государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном этим Федеральным законом порядке.
Как следует из материалов дела, ООО "Торговый центр на Мира, 41/1" является собственником объекта недвижимости: нежилого помещения, кадастровый номер **, общей площадью 4978,2 кв. м, расположенного на 1 и 2 этажах здания ТРК "Столица" по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, 41/1, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 2 октября 2012 г. (л.д. 17).
Положениями Налогового кодекса Российской Федерации на территории Российской Федерации установлен среди прочих налог на имущество организаций (глава 30), для которого предусмотрено его введение в действие законами субъектов Российской Федерации и обязательность к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации с момента такого введения в действие; при установлении налога федеральным законодателем определено, что законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с положениями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (абзац второй пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьёй 374 данного Кодекса.
Объектами налогообложения для российских организаций признаётся движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учёта, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 Налогового кодекса Российской Федерации (статья 374 названного Кодекса).
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утверждённая в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
Законом Пермского края от 13 ноября 2017 г. N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края и о внесении изменений в Закон Пермской области "О налогообложении в Пермском крае", начиная с января 2018 года на территории Пермского края установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них (пункт 1 части 1 статьи 2 названного Закона).
Постановлением Правительства Пермского края от 25 ноября 2017 г. N 944-п "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" определён Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2018 год. В данный Перечень включено здание с кадастровым номером ** по адресу: г. Пермь, ул. Мира, 41/1, в пределах которого расположено спорное нежилое помещение с кадастровым номером **.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку принадлежащее ООО "Торговый центр на Мира, 41/1" на праве собственности помещение является объектом налогообложения по налогу на имущество организации с особенностями определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога; при этом налоговая база определяется как кадастровая стоимость здания.
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее также - комиссия) заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный данной статьёй срок.
Статьёй 24.19 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что при осуществлении государственного кадастрового учёта ранее не учтённых объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтённом объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных данной статьёй, является дата внесения сведений о нём в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с приведённой статьёй.
Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определённой методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьёй 24.19 приведённого Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ** утверждена ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю на основании Акта определения кадастровой стоимости б/н от 15 марта 2016 г. и составила 234158 996 рублей 02 копейки по состоянию на 15 марта 2016 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14 сентября 2018 г. (л.д. 24).
21 сентября 2018 г. ООО "Торговый центр на Мира, 41/1" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. Решением Комиссии от 16 октября 2018 г. N 965 заявление было отклонено.
Таким образом, установленный федеральным законом обязательный досудебный порядок разрешения спора административным истцом соблюдён.
Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований ООО "Торговый центр на Мира, 41/1" представило отчёт об оценке N ** от 18 сентября 2018 г., составленный индивидуальным предпринимателем К.
Согласно представленному административным истцом отчету об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** по состоянию на 15 марта 2016 г. определена в размере 179771 265 рублей 00 копеек.
Оценив отчёт об оценке, составленный оценщиком ИП К., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчёт соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Оценщик ИП К., проводившая оценку, включена в реестр членов Саморегулируемой организации Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков", регистрационный номер **. Обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в СПАО "РЕСО-Гарантия".
В соответствии со статьёй 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчёт об оценке объекта оценки. Отчёт об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчёта об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Требования к отчёту об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчёту об оценке (ФСО N 3)", утверждённым приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчёт об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчёт.
Как следует из отчёта об оценке, оценщик провёл анализ рынка коммерческой недвижимости. По результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного сегмента рынка. Проведён анализ структуры предложения на рынке коммерческой недвижимости по районам города Перми на 4 квартал 2015 года. Содержащиеся в отчёте сведения дают надлежащее представление о фактических данных о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости. Оценщиком проведён анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цену сопоставимых объектов недвижимости: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка (дата предложения/продажи), скидка на торг, местоположение, площадь, материал стен, физическое состояние, уровень отделки, коммуникации, тип объекта, этаж расположения, плотность застройки.
Итоговая рыночная стоимость спорного нежилого помещения определена оценщиком в виде разницы между рыночной стоимостью объекта оценки с учётом прав на земельный участок и рыночной стоимостью доли земельного участка под объектом оценки, определённой также методом сравнения продаж земельных участков.
В отчёте объясняется выбор сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения доходного и затратного подходов. В отчёте присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.
Выводы оценщика объективны, исследования проведены всесторонне и в полном объёме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у оценщика соответствующей специальности. Отчёт оценщика отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.
Доводы представителя административного ответчика Правительства Пермского края о том, что при проведении оценки спорного объекта имеет место нарушение требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, поскольку площадь объекта-аналога N 1 в несколько раз меньше площади объекта оценки, что влияет на стоимость объекта, являются несостоятельными, поскольку оценщиком в качестве аналогов для расчёта используются наиболее сопоставимые объекты из выявленных в рамках анализа рынка. Корректировки, предлагаемые "Справочником оценщика недвижимости" (Лейфер Л.А., Гришина М.Д., г. Нижний Новгород, 2016 г.) позволяют сравнивать земельные участки площадью менее 1 000 кв. м и площадью более 30000 кв. м.
Замечание представителя Правительства Пермского края относительно рыночной стоимости, полученной оценщиком в рамках расчётов, не свидетельствует, бесспорно, о том, что в результате использования информации об объектах-аналогах произошло занижение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Согласно отчёту об оценке, объекты-аналоги подобраны оценщиком с соответствующим местоположением и сопоставимы по своим основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.
Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщиком ИП К. при оценке спорного объекта недвижимости не допущено нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы повлиять на результаты оценки.
Данные об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, исходя из положений части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лицами, участвующими в деле, суду не представлены.
Статьёй 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Проверив и оценив в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представленные доказательства, суд приходит к выводу, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного административным истцом отчёта требованиям закона административным ответчиком и заинтересованным лицом не представлено.
Доводы, изложенные в представленных письменных пояснениях административного ответчика, позицию административного истца и представленные им документы не опровергают.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** в размере 179 771265 рублей по состоянию на 15 марта 2016 г. на основании отчёта об оценке N ** от 18 сентября 2018 г., в связи с чем исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.
Датой подачи юридическим лицом заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата обращения этого юридического лица в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Так как судом установлено, что ООО "Торговый центр на Мира, 41/1" обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости 21 сентября 2018 г., датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости следует считать именно эту дату.
По правилам статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьёй 24.18 этого Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, подлежит применению с 1 января 2018 г.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Торговый центр на Мира, 41/1" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения, кадастровый номер **, общей площадью 4978,2 кв. м, расположенного на 1 и 2 этажах здания ТРК "Столица" по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, 41/1, в размере рыночной стоимости в сумме 179 771265 (сто семьдесят девять миллионов семьсот семьдесят одна тысяча двести шестьдесят пять) рублей по состоянию на 15 марта 2016 г.
Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости считать дату обращения общества с ограниченной ответственностью "Торговый центр на Мира, 41/1" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю - 21 сентября 2018 г.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно статье 17 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 г.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения - 18 декабря 2018 г.
Решение не вступило в законную силу.
Судья - подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка