Дата принятия: 08 марта 2018г.
Номер документа: 3а-416/2017, 3а-7/2018
ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 8 марта 2018 года Дело N 3а-7/2018
Тамбовский областной суд
в составе председательствующего судьи Ледовских И.В.,
при секретаре Мороховой А.В.,
с участием представителя административного истца Калмыковой А.Д., представителя административных ответчиков Комитета по управлению имуществом Тамбовской области и Администрации Тамбовской области Соловьевой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Грешиловой О. А. к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области, Администрации Тамбовской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Грешилова О.А. обратилась в Тамбовский областной суд с вышеуказанным административным иском, в котором просила установить кадастровую стоимость принадлежащего ей на праве общей долевой собственности нежилого здания Гипермаркета с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 7 июля 2017 года, а именно в размере 267 766 527 руб..
В обоснование предъявленных требований административным истцом указано, что государственная кадастровая стоимость вышеназванного объекта недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость, что влияет на размер налоговых платежей, подлежащих оплате.
В судебном заседании представитель административного истца Калмыкова А.Д. настаивала на удовлетворении предъявленных требований по изложенным в административном исковом заявлении основаниям.
Представитель административных ответчиков Комитета по управлению имуществом Тамбовской области и Администрации Тамбовской области Соловьева Е.А. не возражала против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости, определенной судебным экспертом по состоянию на 7 июля 2017 года в размере 343 311 355 рублей.
Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В письменном отзыве административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее - Управление Росреестра по Тамбовской области) возражало против удовлетворения требований по процессуальным основаниям, считая себя ненадлежащим административным ответчиком, дело просило рассмотреть в отсутствие его представителя.
Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тамбовской области) в отзыве на административный иск, не оспаривая право административного истца на предъявление настоящего иска в суд и размер рыночной стоимости объекта недвижимости, просило отказать в удовлетворении требований, предъявленных к ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тамбовской области, как к ненадлежащему ответчику по делу, и которое просило рассмотреть без участия своего представителя.
Заинтересованное лицо АО "Корпорация "ГРИНН" в лице филиала "Гипермаркет "ЛИНИЯ" в письменном заявлении просило рассмотреть дело без его участия и исковые требования удовлетворить в полном объеме.
С учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное дело рассмотрено в отсутствие вышеуказанных неявившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя административных ответчиков, показания свидетеля Путилина В.В. и эксперта Горбунова М.А., исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" гражданин вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.
Из материалов дела следует, что административный истец является собственником 30797/132499 долей нежилого здания Гипермаркета с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м., количество этажей 3, в том числе подземных 1, год завершения строительства - 2007, расположенного по адресу: ***, сособственником которого является АО Корпорация "ГРИНН".
Соответственно, являясь плательщиком налога на имущество, исчисляемого в силу статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 1 закона Тамбовской области от 25 ноября 2016 года N 17-З "Об установлении единой даты начала применения на территории Тамбовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 1 января 2017 года, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость этого объекта недвижимости.
На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу положений статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при внесении в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в этом случае, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.
В рассматриваемом случае таковым, а соответственно и надлежащим административным ответчиком по настоящему делу, является филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тамбовской области, которым кадастровая стоимость объекта по состоянию на 7 июля 2017 года определена в размере 813 916 164, 22 руб., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 16 октября 2017 года.
Поскольку Администрация Тамбовской области, Комитет по управлению имуществом Тамбовской области и Управление Росреестра по Тамбовской области не являются органами, утвердившими результаты определения кадастровой стоимости либо осуществившими функции по государственной кадастровой оценке данного объекта недвижимости в смысле вышеприведенной статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", то требования к данным административным ответчикам предъявлены необоснованно.
Оспаривая кадастровую стоимость, административный истец представил выполненный оценщиком ИП Путилиным В.В. отчет об оценке объекта оценки N*** от 19 октября 2017 года, в котором содержатся выводы оценщика, поддержанные им в судебном заседании 21 ноября 2017 года при даче показаний в качестве свидетеля, о том, что по состоянию на 7 июля 2017 года рыночная стоимость вышеуказанного объекта составила 267 766 527 руб. без учета НДС.
В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признаётся достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В ходе судебного разбирательства дела по ходатайству представителя Комитета по управлению имуществом Тамбовской области определением суда от 28 ноября 2017 года назначена судебная экспертиза на предмет определения соответствия отчета оценщика всем требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.
Согласно заключению эксперта ИП Горбунова М.А. "*** от 15 декабря 2017 года на Отчет *** по определению рыночной стоимости от 19 октября 2017 года", отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ***, определенная оценщиком ИП Путилиным В.В. в отчете об оценке *** от 19 октября 2017 года не соответствует его рыночной стоимости по состоянию на 7 июля 2017 года; которая определена экспертом в размере 343 311 355 рублей.
Оценивая экспертное заключение в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.
Не являются таковыми и возражения представителя административного истца, не согласившегося с выводами эксперта.
Как следует из исследовательской части экспертного заключения и пояснений эксперта, данных в судебном заседании, последним произведен анализ рынка объекта оценки, в том числе объектов-аналогов отобранных в качестве таковых оценщиком при применении сравнительного и доходного подходов при расчете рыночной стоимости объекта оценки. Информация об объектах-аналогах NN1-3, приведенная оценщиком на страницах 21-22 отчета не нашла своего подтверждения относительно таких ценообразующих факторов, как класс качества отделки, состояние отделки, функциональное назначение и доступ к объекту, основный образом влияющим на рыночную стоимость объекта. Кроме этого, для использования доходного подхода оценщик неверно подобрал аналог N2, имеющий нетипичную величину арендной платы 268,04 руб./кв.м., диапазон которой на рынке составляет 500-520 руб./кв.м.. При введении корректировок по ценообразующим факторам отсутствует принцип вклада каждого элемента сравнения в стоимость объекта оценки, тогда как от количества корректировок, внесенных в аналог зависит, насколько он более близкий и более точный к объекту оценки, и соответственно конечный результат оценки. Указанные недостатки легли в основу вывода эксперта о несоответствии отчета оценщика всем требованиям законодательства об оценочной деятельности.
При проведении экспертом оценки объекта оценки подробно описан процесс оценки, подходы к оценке, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость.
При определении рыночной стоимости объекта недвижимости эксперт применил сравнительный и доходный подходы, которые были применены оценщиком в своем отчете.
Экспертом выбрано несколько наиболее типичных предложений о продаже объектов недвижимости, сопоставимых по экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.
Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений, размещенных в сети Интернет и скриншотах, представлена в таблице сравнения и проанализирована экспертом.
Довод представителя административного истца о том, что по адресу места нахождения аналога N1 по *** расположен частный жилой дом, а не торговое помещение, опровергается представленным в судебном заседании экспертом скриншотом страницы сайта сети Интернет, на которой размещена фотография объекта-аналога N1.
Расчеты произведены экспертом с учетом типичных для рынка цен предложений, с введением корректировок по ценообразующим факторам объектов-аналогов, отличным по своим характеристикам от объекта оценки: поправка на торг, местонахождение в пределах города, тип парковки, площадь, материал стен, функциональное назначение объекта-аналога N3 - офисно-торгового помещения.
Не может быть принята во внимание ссылка истца на то, что объект-аналог N3 не имеет парковки, стоянка и остановка вблизи объекта запрещена.
Экспертное заключение содержит должное обоснование отнесения типа парковки данного объекта-аналога к "стихийной", расположенной вдоль улицы и предназначенной для небольшого количества автотранспорта, а таковая имеется напротив данного объекта-аналога вдоль улицы, на которой он располагается.
Довод представителя административного истца о необоснованном отнесении объекта-аналога N2 к высококлассной торговой недвижимости в хорошем состоянии, в любом случае не влечет уменьшения рыночной стоимости объекта оценки, поскольку в противном случае введение соответствующей корректировки по данным ценообразующим факторам отразится на стоимости объекта только в сторону ее увеличения. Эксперт Горбунов М.А. в судебном заседании показал, что в отличие от оценщика по результатам анализа рынка выбрал аналоги с типичным (то есть, усредненным) диапазоном цен в целях получения наиболее объективного результата.
В соответствии со статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации повторная экспертиза может быть назначена в случае возникновения сомнения в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (другой комиссии экспертов).
В силу отсутствия вышеприведенных обстоятельств, оснований для назначения по делу повторной экспертизы, у суда не имеется.
Каких-либо неясностей либо противоречий экспертное заключение не содержит, экспертное заключение является подробным, мотивированным и обоснованным.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
В связи с чем, суд, проанализировав названное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, считает необходимым определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определённой заключением эксперта, то есть в размере 343 311 355 рублей.
Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В данном случае заявление о пересмотре кадастровой стоимости, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 7 июля 2017 года, административным истцом подано впервые в суд 31 октября 2017 года. В связи с чем, установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 7 июля 2017 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Грешиловой О. А., поданное в Тамбовский областной суд 31 октября 2017 года, удовлетворить в части требований, предъявленных к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания Гипермаркета с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 7 июля 2017 года в размере 343 311 355 рублей.
В удовлетворении требований, предъявленных к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Администрации Тамбовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тамбовского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья
Ледовских И.В.
Мотивированное решение изготовлено 13 февраля 2018 года.
Судья Ледовских И.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
