Решение Ярославского областного суда от 12 ноября 2020 года №3а-415/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 ноября 2020 года Дело N 3а-415/2020
Ярославский областной суд в составе
председательствующего судьи Нуждина С.В.,
при участии секретаря Антоновой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Приборы-Нью" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Приборы-Нью" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 4000 кв.м., с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - эксплуатация торгового комплекса, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Заявление обосновано следующим: ООО "Приборы-Нью" является собственником спорного земельного участка. Кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила N рублей.
Согласно отчету ООО "АСВ-Консалтинг" рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере N рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Румянцев Д.В. заявленные требования поддержал.
Представитель административного ответчика - Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> Шагабутдинова А.А. возражал против требований, указав, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельного участка не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Администрация городского округа <адрес> пре6дставила возражения на заявленные требования.
ФГБУ ФКП Росреестра по <адрес> представлен отзыв на административный иск, согласно которому замечаний на отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено. Подтвержден размер оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.
Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Из материалов дела следует, что ООО "Приборы-Нью" является собственником спорного земельного участка, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.
Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "Приборы-Нью" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Материалами дела установлено, что оспариваемая заявителем кадастровая стоимость объекта недвижимости утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет N рублей.
Административным истцом представлен отчет "АСВ-Консалтинг" от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере N рублей.
Доводы Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> и Администрации городского округа <адрес> о недостоверности отчета опровергнуты представленными административным истцом доказательствами, в том числе письменными пояснениями оценщика Смолкина В.В.
В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В соответствии с пунктом 22 ФСО N при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
Так, замечание административного ответчика и Администрации городского округа <адрес> о неверном расчете корректировки на местоположение относительно районов города для объекта оценки подлежит отклонению.
В отчете на страницах 111-114 при анализе локального местоположения сравниваемых объектов оценщиком приведены факторы и проанализировано местоположение всех аналогов, а также объекта оценки. На странице 112 отчета приведено подробное обоснование локального местоположения объекта оценки и выбрана наиболее корректная категория со справочным значением коэффициента на уровне верхнего значения диапазона, позволяющим произвести корректировки при сравнении аналогов. При этом, местоположение аналогов определено оценщиком с учетом полученной им информации об объекте.
Суд отмечает, что в отчете подробно описана вся совокупность факторов, позволяющих оценщику выбрать ту или иную категорию, проанализирована активность трафика автодорог и доступность объектов, приведена характеристика окружающей застройки и этажность многоквартирных домов районов расположения объектов, транспортная инфраструктура и иные существенные для сравнения характеристики.
Суд считает, что ни административный ответчик, ни заинтересованное лицо не представили суду доказательства, опровергающие выводы оценщика об определении локального местоположения объектов-аналогов, а соответственно, и примененной корректировки на местоположение.
Административным ответчиком и заинтересованным лицом представлены замечания о том, что аналог N принят оценщиком необоснованно в связи с превышением корректировки по модулю более 30%. Кроме того, имеются возражения относительно значения вариации более 33% по скорректированным аналогам.
Анализируя представленные замечания, суд считает, что они подлежат отклонению, т.к. оценщик руководствовался пунктом 226 ФСО N, где закреплено, что в качестве объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам или параметрам сравнения. При этом степень сопоставимости (сходства) аналога объекта оценки будет разная в зависимости от того, по какому количеству параметров сравнения они будут различаться.
Наибольшее сходство имеет место для объектов-аналогов, ценообразующие параметры для которых полностью совпадают с соответствующими параметрами объекта оценки, т.е. "прямые аналоги".
Оценщик отметил, что в условиях недостатка прямой рыночной информации, то есть данных о ценах, относящихся к сходным по всем параметрам объектам, оценщик вынужден привлекать данные о ценах дополнительных объектов, отличных от объекта оценки по тем или иным характеристикам (площадь, местоположение, состояние, этаж расположения и т.д.). Сформированная таким образом выборка становится неоднородной, отличается более высоким стандартным отклонением, чем начальная однородная выборка. В зависимости от того, из каких объектов сформирована выборка цен продажи, можно говорить о степени однородности выборки. Цены прямых аналогов образуют однородную выборку.
Увеличение выборки осуществляется следующим образом: сначала включаются прямые аналоги, затем добавляются аналоги, отличающиеся одним параметром сравнения, потом отличающиеся двумя параметрами и т.д. При этом сходство с объектом оценки снижается по мере увеличения числа параметров сравнения, по которым объект-аналог отличается от оцениваемого объекта.
В отличие от однородной выборки, которая может быть описана одномодальным распределением случайных величин, образованный таким образом набор исходных данных представляет собой выборку из композиции распределений случайных величин.
Стандартное отклонение для такой выборки будет больше, чем по отдельным однородным выборкам.
Чтобы в какой-то степени уменьшить влияние неоднородной выборки и соответствующего снижения точности результата оценки, обычно применяется известная процедура, предназначенная для того, чтобы "привести" стоимости неоднородных объектов-аналогов к стоимости оцениваемого посредством проведения корректировок по тем или иным отличиям в ценообразующих параметрах. Важно отметить, что, если бы корректировки обеспечивали полное исключение различий между объектом оценки и аналогами, то скорректированная таким образом выборка была бы однородной.
Таким образом, ссылка участников процесса на коэффициент вариации не может ставить под сомнение выводы оценщика об итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости, не свидетельствует о нарушении законодательства об оценочной деятельности.
В возражениях на отчет приведены доводы о том, что оценщиком при корректировке на вид разрешенного использования необоснованно применен понижающий коэффициент в размере -2,9%.
Суд полагает, что приведенные возражения административного ответчика и заинтересованного лица о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки не свидетельствуют.
Согласно пункту 25 ФСО N оценщик вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
Рыночная стоимость земельного участка административного истца определялась оценщиком с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж.
Для расчета рыночной стоимости оценщиком для сравнения с объектом оценки отобраны объекты - аналоги с известными ценами их предложений. Отобранные для расчетов объекты - аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объекта оценки и объектов - аналогов, по которым оценщик выявлял расхождения, цены объектов - аналогов корректировались.
Так, корректировка на функциональное назначение объектов недвижимости производилась согласно сведениям содержащимся в Справочнике оценщика недвижимости-2018" под редакцией Лейфера Л.А. При определении понижающего коэффициента в размере -2,9% оценщик использовал соотношение справочного значения для объекта оценки и справочного значения для аналогов.
Согласно справочным данным, устанавливающим отношение удельной цены земельных участков под МЖС к удельной цене аналогичных участков под офисно-торговую застройку (объект оценки), следует, что среднее значение коэффициента справочного диапазона составляет 1,03, поскольку земельные участки под МЖС в среднем дороже земельных участков под офисно-торговую застройку на 3% или коэффициент 1,03, отсюда, и применена понижающая корректировка, размер которой в результате расчета составил -2,9%.
Таким образом, суд находит, что данные действия оценщика являются обоснованы, последовательны, проверяемы и подтверждены, в связи с чем они соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, в частности пункту 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N.
Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
Анализируя содержание представленного отчета, а также принимая во внимание отсутствие обоснованных доводов со стороны заинтересованных лиц о необоснованности установленной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете стоимости земельного участка административного истца.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд (абзац 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 28), то есть - ДД.ММ.ГГГГ.
Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 4000 кв.м., с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - эксплуатация торгового комплекса, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья С.В. Нуждин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка