Решение Красноярского краевого суда от 18 мая 2020 года №3а-415/2020

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 мая 2020 года Дело N 3а-415/2020
Красноярский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Андриишина Д.В.,
при секретаре судебного заседания Жданове А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3А-415/2020 по административному иску Матвеевой Инны Александровны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Матвеева И.А. обратилась с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, мотивируя тем, что она является арендатором земельного участка с кадастровым номером 24:50:N :94, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>
По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 28 октября 2015 года для указанного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере 81 637 932 рубля 82 копейки.
По итогам независимой оценки, выполненной ООО "Инвент" и представленной в отчете N 396 от 11 февраля 2020 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:N :94 по состоянию на 28 октября 2015 года составляет 17 872 000 рублей.
Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости, нарушает права административного истца, поскольку она является плательщиком арендной платы за пользование земельным участком, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка.
Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:N :94 в размере его рыночной стоимости - 17 872 000 рублей, определенной по состоянию на 28 октября 2015 года.
Административный истец Матвеева И.А. представила письменное ходатайство о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.
В письменных возражениях на административное исковое заявление представитель администрации города Красноярска Растворцева Т.Н., действующая на основании доверенности, просила в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость, указанная в отчете об оценке, является заниженной в связи с несоответствием используемого подхода к оценке требованиям федеральных стандартов к оценке. Ходатайствовала о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя администрации города Красноярска.
В письменных возражениях на административное исковое заявление представитель департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска Вагапова А.В., действующая на основании доверенности, просила в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь на то, что кадастровая оценка применяется для налогообложения и определения арендной платы, а рыночная для совершения сделок. Матвеевой И.А. не представлены доказательства того, что она является собственником земельного участка.
Соарендатор земельного участка ООО "Вариант-999", Правительство Красноярского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.
Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие административного истца Матвеевой И.А., представителей соарендатора земельного участка ООО "Вариант-999", Правительства Красноярского края, Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра", администрации города Красноярска, департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (часть 2). Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 3).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).
Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 25 февраля 2016 года N 268 земельный участок с кадастровым номером 24:50:N :94, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>, передан департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска ООО "Вариант-999" в аренду с 12 февраля 2016 года по 11 февраля 2065 года (л.д. 6-12).
На основании соглашения о присоединении от 02 февраля 2018 года Матвеева И.А. является соарендатором земельного участка с кадастровым номером 24:50:N :94 (л.д. 13-15).
По условиям договора аренды земельного участка и соглашения о присоединении административный истец обязана вносить арендную плату, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемого участка.
Названный земельный участок общей площадью 10 771 кв.м отнесен к категории земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: торговые центры (торгово-развлекательные центры).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 04 февраля 2020 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:N :94 по состоянию на 28 октября 2015 года составляет 81 637 932 рубля 82 копейки. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 28 октября 2015 года (л.д. 16).
Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка определена на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных Постановлением Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 года N 708-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края".
Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке N 396 от 11 февраля 2020 года, выполненный ООО "Инвент" (оценщик Карелин О.И.), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:N :94 по состоянию на 28 октября 2015 года составляет 17 872 000 рублей (л.д. 18-67).
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО N 1).
Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО N 1).
Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (пункт 27 ФСО N 1).
Судом установлено, что при оценке земельного участка оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.
Оформление и содержание отчета об оценке N 396 от 11 февраля 2020 года соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено, в чем конкретно выражается несоответствие используемого подхода к оценке требованиям федеральных стандартов к оценке представителем администрации города Красноярска не указано.
У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:N :94 по состоянию на 28 октября 2015 года составляет 17 872 000 рублей.
Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости земельного участка подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.
Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, что имеет место в рассматриваемой ситуации, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:N :94 должна быть определена по состоянию на 28 октября 2015 года равной его рыночной стоимости в размере 17 872 000 рублей, которая подтверждена соответствующими доказательствами.
Датой обращения Матвеевой И.А. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:N :94 следует считать дату подачи административного искового заявления в Красноярский краевой суд - 02 марта 2020 года.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Матвеевой Инны Александровны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:N :94, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес> в размере его рыночной стоимости - 17 872 000 рублей, определенной по состоянию на 28 октября 2015 года.
Датой обращения Матвеевой Инны Александровны с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:N :94 считать 02 марта 2020 года.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.
Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин
Решение в окончательной форме принято 22 мая 2020 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка