Решение Ростовского областного суда от 11 сентября 2018 года №3а-414/2018

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 сентября 2018 года Дело N 3а-414/2018
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "СПЕЦМОНОЛИТСТРОЙ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г.Ростове-на-Дону (разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы). Определение размера арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (38 790 316,50 рублей), которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (11 534 000 рублей). В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 01.01.2014 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.
Представитель административного истца - Загудайлова Е.А., действующая по доверенности, в судебное заседание явилась, представила уточнение административного искового заявления, основанное на заключении эксперта.
Представитель Правительства Ростовской области - Кабаргина С.В., действующая по доверенности, в суд явилась, пояснила, что согласна с заключением судебной экспертизы о рыночной стоимости земельного участка.
Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону - Пятницкий Е.Н., действующий по доверенности, в судебное заседание явился, представил возражения против заключения судебной экспертизы.
Представитель ДИЗО г.Ростова-на-Дону - Шварцкоп М.С., действующая по доверенности, в судебное заседание явилась, пояснила, что возражает против отчета оценщика и заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости.
Представители ФГБУ "ФКП Росреестра", Управления Росреестра по Ростовской области, в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие в силу статьи 150 КАС РФ.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и заинтересованных лиц, суд пришел к следующим выводам.
Суд установил, что административный истец является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 5 070 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года - 38 790 316,50 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N776, постановление опубликовано.
Рассматриваемый земельный участок, исходя из выписки из ЕГРН, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка является элементом формулы определения арендной платы, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В обоснование своих требований правообладатель представил отчет оценщика от 18 мая 2018 года, согласно отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 11 534 000 рублей.
Заявление правообладателя земельного участка о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 18 июня 2018 года. Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.
В решении Комиссии указано, что оценщиком допущены нарушения отдельных положений ФСО N3,N7.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО NN1,3,7 Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
Возражая против административного иска и отчета, Правительство Ростовской области, заинтересованные лица поддержали мотивы решения комиссии во внесудебном порядке разрешения спора в качестве оснований недостоверности отчета.
Суд, учитывая наличие мотивированных возражений относительно достоверности отчета, назначил по делу судебную экспертизу для проверки доказательств о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на указанную выше дату.
Экспертиза проведена экспертом ООО "Оценочно-экспертный Центр" (заключение N827 от 30 августа 2018 года).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 19 270 715,10 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка (таблица 3: участки под индустриальную застройку). При выборе аналогов экспертом применен коэффициент вариации случайной величины для выборки объявлений (таблица 7).
В качестве объектов-аналогов использовано 4 земельных участка, расположенных в Ростовской области, по основаниям, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен. Объекты-аналоги отобраны с применением математического значения коэффициента вариации выборки.
Расчет стоимости приведен в таблице N8. Применение конкретных корректировок (с учетом разницы в описании участков в объявлениях о продаже аналогов) экспертом подробно и достаточно объяснено.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным, экспертом подробно проанализирован сегмент рынка, к которому относится объект оценки, что позволило с высокой точностью использовать для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.
Доводы возражений представителей органов местного самоуправления о занижении кадастровой стоимости в качестве мотива для несогласия с выводом эксперта не могут повлиять на оценку обоснованности заключения, оно содержит выводы по всем необходимым вопросам, предусмотренным федеральными стандартами оценки, в том числе применительно к суждениям, указанным в возражениях. Разница между двумя видами стоимости обусловлена разными методами их определения, конкретных данных о более высокой рыночной стоимости не приведено.
Эксперт самостоятельно в рамках проведения анализа рынка вправе определить достаточные для расчета объекты-аналоги, сегмент рынка определен в соответствии с назначением участка, анализ рынка представлен. В рамках разрешения ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы у суда не возникло сомнений в обоснованности заключения в части полноты анализа рынка, правильности определения сегмента рынка, выборки предложений в этом сегменте, правильности расчетов.
Заключение эксперта отвечает требованиям КАС РФ об относимости и допустимости, является достоверным и ясным.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, с которым согласны административный истец и орган, утвердивший результат определения оспариваемой кадастровой стоимости.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом, вывод о рыночной стоимости не свидетельствует о существенных недостатках в методике определения кадастровой стоимости, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца в силу статей 109-111 КАС РФ.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 5 070 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 19 270 715,10 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 4 июня 2018 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ООО "СПЕЦМОНОЛИТСТРОЙ" 32 000 рублей в пользу ООО "Оценочно-экспертный Центр" за проведенную судебную оценочную экспертизу.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка