Решение суда Ханты-Мансийского автономного округа от 27 декабря 2021 года №3а-413/2021

СУД ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

РЕШЕНИЕ

от 27 декабря 2021 года Дело N 3а-413/2021
27.12.2021 г. Ханты-Мансийск
Суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе: председательствующего судьи Степановой М.Г., при секретаре Мининой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Дмитренко В.М. к БУ ХМАО-Югры "Центр имущественных отношений" об оспаривании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, заинтересованные лица: Администрация города Сургута, Еремеева Т.М., Михалевич И.А., оценщик Добровольская Т.В.
УСТАНОВИЛ:
Административный истец обратился в суд с указанным административным иском. Просит признать решение БУ ХМАО-Югры "Центр имущественных отношений" от 04.08.2021 N ОРС-86/2021/000105 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости незаконным, установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером (номер), расположенного по адресу: (адрес), часть нежилого здания, расположенного в цокольном, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 этажах и на чердаке, по состоянию на 07.05.2021 в размере его рыночной стоимости 88 425 000 рублей (с учетом уточнения административного иска, предоставленного в судебное заседание 15.11.2021).
В обоснование требований ссылается на то, что отказ в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного истцом отчета об определении рыночной стоимости N 052-ОН/2021 от 27.05.2021, подготовленного ООО "Оценка и консалтинг", принят бюджетным учреждением в нарушение ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке, поскольку в представленном отчете отсутствуют неполные и недостоверные сведения, арифметические ошибки, влияющие на результат оценки, что повлекло нарушение прав административного истца, как налогоплательщика, уплачивать экономически обоснованные налоги.
БУ "Центр имущественных отношений" в отзыве просит в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь на нарушения, допущенные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта, изложенные в решении.
Оценщик Добровольская Т.В. дала письменные возражения относительно замечаний, указанных в оспариваемом решении. С нарушениями не согласилась, указав на их отсутствие в отчете (т.1, л.д. 31-35).
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание 27.12.2021 в 14 часов 15 минут не явились. Истец и его представитель заявили ходатайство об отложении судебного заседания ввиду невозможности явиться в судебное заседание.
В удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания отказано.
Изучив материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.
Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного Закона с 1 января 2017 года до 1 января 2023 года.
В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" или Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2 статьи 24 Федерального закона N 237-ФЗ).
Федеральным законом от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в Федеральный закон N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.
Согласно статье 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
При этом, статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.
Частью 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Вместе с тем, пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате (предшествующей 1 января 2023 года) перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
В соответствии с Постановлением Правительства ХМАО-Югры от 29.01.2021 N 23-п "О дате перехода к применению в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлена дата перехода к применению в ХМАО-Югре положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" - 01.04.2021.
Согласно подпункту в) пункта 3 части 2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не осуществляется, и подлежат применению положения ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости.
Таким образом, с 01.04.2021 в ХМАО-Югре применяется новый порядок установления кадастровой стоимости в соответствии с требованиями ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
В соответствии с пунктом 15 данной статьи в порядке административного судопроизводства может быть оспорено решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Принимая во внимание, что с 01.04.2021 ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлен внесудебный порядок установления кадастровой стоимости, административный истец обратился с заявлением в БУ ХМАО-Югры "Центр имущественных отношений" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - с кадастровым номером (номер), расположенного по адресу: (адрес), часть нежилого здания, расположенного в цокольном, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 этажах и на чердаке, по состоянию на 07.05.2021 в размере его рыночной стоимости 88 425 000 рублей.
Решением от 04.08.2021 N ОРС-86/2021/000105 ему отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (л.д.24-30).
В решении указано, что в результате проведенной проверки сделан вывод о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Отчет не может быть принят в качестве основания для установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Принято решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.
Нарушения, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной, приведены в разделе 5 решения. В частности указано на нарушение пунктов 5, 8з, 13 ФСО N 3, пунктов 11б, 11в, 11г, 11д, 22в, 22д ФСО N 7. В решении указано на несоблюдение требования оценщиком о подтверждении информации в отчете об оценке, существенным образом влияющей на стоимость объекта оценки.
Определением суда от 15.11.2021 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, перед экспертом поставлены следующие вопросы:
Соответствует ли представленный отчет N 052-ОН/2021 от 27.05.2021, подготовленный ООО "Оценка и консалтинг" (с учетом замечаний, изложенных в решении БУ ХМАО - Югры "Центр имущественных отношений" от 04.08.2021 N ОРС-86/2021/000105 и пояснений оценщика на указанные замечания) предъявляемым к нему требованиям законодательства об оценочной деятельности (допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой)?
- При наличии в отчете нарушений, влияющих на стоимость объекта недвижимости - определить рыночную стоимость объекта недвижимости - с кадастровым номером 86:10:0101008:1075, общей площадью 3539,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Сургут, пр-т Мира, д. 42, часть нежилого здания, расположенного в цокольном, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 этажах и на чердаке, на дату оценки - 07.05.2021.
Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "Эксперт Консалтинг" (г. Санкт-Петербург, ул. Ушинского, д. 15, корпус 3 литера А, кв. 67; представительство в г. Нижневартовске - г. Нижневартовск, ул. Омская, д.4а, 5 этаж, офис 502; тел/факс 8-902-853-10-93), эксперту Шабалиной О.Н..
До начала проведения экспертизы эксперт предупрежден об уголовной ответственности в соответствии со ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.
Согласно заключению эксперта в ходе проведенной экспертизы установлено, что информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена. Содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов. В отчете содержатся нарушения, повлекшие отклонение от рыночной стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость объекта по состоянию на 07.05.2021 составила 110 953 331 руб.
Из заключения эксперта следует, что оценщиком допущены нарушения ст. 11 Федерального закона N 135-ФЗ, пункта 5 ФСО N 3, в частности оценщиком не соблюдено требование о том, что информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена. Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно не допускать неоднозначного толкования в полученных результатах.
В заключении указано, что неправильное отнесение оценщиком рынка недвижимости города Сургута к неактивному рынку привело к необоснованному применению величины недозагрузки и неплатежей на стр. 105, 107 отчета в размере 19,3%. Для активного рынка величина данного показателя составляет 12,5%. Использование оценщиком некорректной величины недозагрузки и неплатежей привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки.
Экспертом отмечено, что в рамках расчета сравнительным подходом на стр.74 отчета оценщик применил понижающую корректировку в размере 10% по фактору "тип объекта" для всех объектов-аналогов, так как объект-аналог N 3 представляет собой помещение и не требует применения данной понижающей корректировки.
В рамках расчета доходным подходом на стр. 91 и далее оценщик в качестве базы для расчета применяет арендопригодную площадь объекта экспертизы в размере 2599,56 кв.м., что меньше общей площади объекта оценки на 27%. Оценщиком не учтено, что использованные им в расчетах объекты-аналоги также имеют аналогичные вспомогательные помещения. Использование коэффициента арендопригодной площади привело к значительному занижению итоговой стоимости объекта оценки.
Оценщиком в отчете не применена повышающая корректировка в размере 1,16 для объекта-аналога N 3, не имеющего отдельного входа на наличие отдельного входа для объектов-аналогов, что ошибочно, поскольку отдельный вход является значительным ценообразующим фактором.
Оценщик в рамках расчета доходным подходом не применил корректировку на физическое состояние. В частности, необходима повышающая корректировка +8% для аналога N 1, поскольку его физическое состояние менее привлекательно, чем состояние объекта оценки и прочих аналогов.
Оценщик Добровольская Т.В. с заключением эксперта не согласилась. Привела доводы о том, что используемый оценщиком коэффициент недозагрузки и неплатежей в рамках доходного подхода для неактивного рынка является обоснованным. Указывает, что в сравнительном подходе оценщик принимает решение отнести объект-аналог N 3 к зданию, а не к помещению, как указано в объявлении и справочной информации Росреестра, в связи с тем, что у продаваемого объекта 4 этажа, большая площадь - 2300, 9 кв.м., земельный участок, относящийся к объекту, находится в собственности (как указано в объявлении).
Оценщик в отчете в рамках доходного подхода при расчете потенциального валового подхода использовал площадь, предназначенную для сдачи в аренду, поскольку именно она отражает потенциал доходности объекта. Если бы оценщик в расчетах использовал общую площадь объекта оценки, это бы привело к завышению потенциального дохода объекта оценки, который не соответствует рыночным условиям.
Так как оценщиком на дату оценки - 07.05.2021 не выявлена зависимость величины арендной ставки от наличия или отсутствия отдельного входа, то в отчете данная корректировка не используется.
Оценщик не использует корректировку на физическое состояние здания по году его постройки для определения величины арендной ставки, так как данный параметр не оказывает влияние на величину арендной ставки, в отличие от стоимости объекта при его купле - продаже.
На возражения оценщика эксперт дал письменные пояснения.
При оценке нарушений, содержащихся в оспариваемом решении бюджетного учреждения, расчетов рыночной стоимости объекта оценки, произведенных оценщиком в отчете и экспертом в заключении, суд приходит к следующим выводам.
При сравнительном подходе рыночная стоимость объекта на дату оценки определена:
- оценщиком в размере 97 848 270 руб. (т.1, л.д. 160),
- экспертом в размере 100 039 064,41 (т.2, л.д.127).
Отклонение составляет 2,2% и приходится на следующие нарушения:
- неправильное отнесение оценщиком рынка недвижимости города Сургута к неактивному рынку привело к необоснованному применению величины недозагрузки и неплатежей на стр. 105, 107 отчета в размере 19,3%. Для активного рынка величина данного показателя составляет 12,5%. Использование оценщиком некорректной величины недозагрузки и неплатежей привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки.
- в рамках расчета сравнительным подходом на стр.74 отчета оценщик применил понижающую корректировку в размере 10% по фактору "тип объекта" для всех объектов-аналогов, так как объект-аналог N 3 представляет собой помещение и не требует применения данной понижающей корректировки.
Суд критически относится к выводам оценщика о том, что рынок коммерческой недвижимости в городе Сургуте на дату оценки - 07.05.2021 относится к неактивному рынку.
Эксперт в заключении обосновывает, что на дату оценки объект оценки востребован, покупательский спрос отвечает требованиям платежеспособности. Незначительный спад экономического роста в период пандемии прекратился до даты оценки (07.05.2021).
Экспертом и бюджетным учреждением проведена проверка объявления объекта-аналога размещенного на стр. 128 отчета. Указанный объект, согласно сведениям постановки на кадастровый учет, отнесен к помещениям.
При таких обстоятельствах эксперт пришел к обоснованному выводу о том, что в рамках расчета сравнительным подходом на стр.74 отчета оценщик необоснованно применил понижающую корректировку в размере 10% по фактору "тип объекта" для всех объектов-аналогов, так как объект-аналог N 3 представляет собой помещение и не требует применения данной понижающей корректировки.
При доходном подходе оценщиком рыночная стоимость объекта определена в 79 001 667 руб. (т.1, л.д. 160);
Экспертом рыночная стоимость доходным методом определена в размере 123 505 017 руб. 79 коп. (т.2, л.д.127).
Существенное отклонение в стоимости произошло по следующим причинам.
При расчете арендной ставки оценщик взял у объектов аналогов всю площадь здания, а у объекта-оценки - только арендопригодную, без вспомогательной площади помещения. При таких обстоятельствах применил в расчетах несопоставимые показатели, соответственно полученная арендная ставка не является объективной.
Эксперт в свою очередь, ссылаясь на то, что оценщик в расчетах у объектов-аналогов учел общую площадь объектов, произвел расчет объекта оценки также исходя из всей площади.
Между тем, и оценщик, и эксперт приводят доводы о том, что за основу расчета арендной ставки необходимо применять арендопригодную площадь.
Принимая во внимание, что ни эксперт, ни оценщик не произвели расчет арендной ставки исходя из арендопригодной площади объектов- аналогов, ни расчет оценщика, ни расчет эксперта при определении стоимости объекта оценки доходным подходом применить не представляется возможным.
Суд критически относится к выводам эксперта о том, что год постройки объекта недвижимости (1997 год у объекта-аналога (номер)) и наличие отдельного входа (у объекта-аналога N 3 стр. 128 отчета оценки, т.1, л.д. 179) существенно влияет на размер арендной ставки.
В соответствии с пунктом 2 части 11 ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
Принимая во внимание, что нарушения, указанные в решении бюджетного учреждения материалами дела и заключением эксперта подтверждены, бюджетное учреждение обоснованно отказало административному истцу в установлении кадастровой стоимости а размере рыночной на основании представленного отчета об определении рыночной стоимости N 052-ОН/2021 от 27.05.2021, подготовленного ООО "Оценка и консалтинг".
Учитывая, что рыночная стоимость объекта в рамках доходного подхода экспертом не доказана, соответственно она не может быть учтена при установлении рыночной стоимости объекта в судебном порядке, что не лишает административного истца повторно ставить вопрос перед бюджетным учреждением об установлении рыночной стоимости объекта после устранения недостатков отчета.
Расходы по экспертизе возложены на административного истца как на проигравшую сторону по делу.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 226, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении административного иска Дмитренко В.М. к БУ ХМАО-Югры "Центр имущественных отношений" об оспаривании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной от 04.08.2021 N N ОРС-86/2021/000105 и в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером (номер) расположенного по адресу: (адрес) часть нежилого здания, расположенного в цокольном, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 этажах и на чердаке по состоянию на 07.05.2021 в размере 88 425 000 рублей отказать.
Взыскать с Дмитренко В.М. в пользу ООО "Эксперт Консалтинг" 70 000 руб. (семьдесят тысяч рублей) в счет оплаты стоимости судебной оценочной экспертизы.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции через суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение месяца со дня принятия.
Судья суда Ханты-Мансийского
автономного округа-Югра М.Г. Степанова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка