Дата принятия: 30 октября 2020г.
Номер документа: 3а-413/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 30 октября 2020 года Дело N 3а-413/2020
Ярославский областной суд в составе
председательствующего судьи Нуждина С.В.,
при участии помощника Белозеровой А.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ермолиной Г.В. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
установил:
Ермолина Г.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью N кв.м., с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - объекты административного назначения для оказания услуг населению (юридические консультации, страхование, нотариальные и риэлтерские конторы, туристические агентства, рекламные агентства, копировальные центры, кредитно-финансовые учреждения и другие подобные объекты), в том числе встроенные, пристроенные и встроено-пристроенные, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Заявление обосновано следующим: Ермолина Г.В. является арендатором указанного земельного участка. В соответствии с условиями договора аренды арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена выше рыночной стоимости, чем нарушаются права административного истца как плательщика арендной платы.
Согласно отчету ООО "Ярэксперт" рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере N рублей. В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Грачева А.А. заявленные требования поддержал.
Представитель административного ответчика - Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области Шагабутдинова А.А. в судебном заседании возражал против требований, указав, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
От ГБУ ЯО "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" представлены возражения на административный иск. Указало, что оспариваемая кадастровая стоимость определена на ДД.ММ.ГГГГ на дату формирования перечня.
ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области" представлен отзыв на заявление, в котором учреждение оставляет определение достоверности рыночной стоимости объекта недвижимости на усмотрение суда.
Иные участники процесса представителей в суд не направили, отзывов на административное исковое заявление суду не представили.
Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что Ермолина Г.В. является арендатором земельного участка площадью N кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.
Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и Ярославской области размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что Ермолина Г.В. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ей на праве аренды.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.Судом установлено, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка административного истца определена на основании акта ГБУ ЯО "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" по состоянию составления перечня объектов на ДД.ММ.ГГГГ в размере N рублей.
Административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО "Ярэксперт", N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере N рублей.
Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о недостоверности отчета опровергнуты представленными административным истцом доказательствами, в том числе пояснениями оценщика Григорьевой Л.А., допрошенной в качестве свидетеля.
В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В соответствии с пунктом 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
Замечание административного ответчика о необоснованном отказе оценщиком от ряда цен сделок с земельными участками и неправильном определении диапазона цен на земельные участки коммерческого использования, подлежит отклонению как недоказанное.
Судом установлено, что с учетом даты оценки (31 декабря 2019 года) оценщиком принимались во внимание объекты с предложениями 2017 - 2019 г.г. Таким образом, информация о сделках за 2016г. выходит за рамки стандартной экспозиции - три года. Оценщиком в отчете и не принимались во внимание сделки за 2016 год.
Замечание Департамента по объекту с кадастровым номером N, также является необоснованным, поскольку данный объект оценщиком приведен в отчете справочно, без идентификации. Данный объект не может использоваться в качестве аналога, поскольку не сопоставим с объектом оценки по ценообразующим факторам: на нем фактически невозможно строительство капитального объекта из-за незначительного расстояния от жилых домов, наличия большого количества коммуникаций, расположения в застроенном районе.
При таких обстоятельствах, приведенные доводы Департамента не являются доказательством нарушения оценщиком требований федеральных стандартов оценки при производстве оценки.
Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
Анализируя содержание представленного отчета, а также принимая во внимание отсутствие обоснованных доводов со стороны административного ответчика о необоснованности установленной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете стоимости земельного участка административного истца.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд (абзац 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28), то есть - 05 октября 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью N кв.м., с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - объекты административного назначения для оказания услуг населению (юридические консультации, страхование, нотариальные и риэлтерские конторы, туристические агентства, рекламные агентства, копировальные центры, кредитно-финансовые учреждения и другие подобные объекты), в том числе встроенные, пристроенные и встроено-пристроенные, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья С.В. Нуждин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
