Дата принятия: 30 июня 2021г.
Номер документа: 3а-412/2021
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 30 июня 2021 года Дело N 3а-412/2021
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гюлбекяна М.Л. об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Гюльбекян М.Л. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 1 050 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - размещение нежилого торгово - офисного строения, расположенного по адресу: <адрес>, Московский проспект, <адрес>, в размере рыночной стоимости N рублей, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Заявление обосновано тем, что Гюльбекян М.Л. является собственником указанного земельного участка и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет N рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", административный истец установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Кроме того, административным истцом заявлено ходатайство о восстановлении срока оспаривания кадастровой стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Шолин А.Л. административный иск и ходатайство о восстановлении срока оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости поддержал.
Административные ответчики ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра", Управление Росреестра по <адрес> представили суду отзыв на административный иск, в котором оставили разрешение дела на усмотрение суда.
Заинтересованное лицо Департамент имущественных и земельных отношений <адрес> в письменном отзыве в удовлетворении административного иска возражал, ссылаясь на отсутствие в материалах дела достоверных доказательств размера рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной на дату установления его кадастровой стоимости.
Административный ответчик <адрес>, заинтересованные лица мэрия <адрес>, Межрайонная ИФНС N по <адрес>, финансовый управляющий Гюльбекяна М.Л. Шилина Ю.А. своих представителей в судебное заседание не направили, правовой позиции в письменном виде по административному исковому заявлению Гюльбекяна М.Л. не представили суду.
Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление Гюльбекяна М.Л. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Из дела следует, что результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером N, оспариваемые административным истцом в настоящем деле, внесены в Единый государственный реестр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ.
С заявлением об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки Гюльбекян М.Л. обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, срок оспаривания результатов государственной кадастровой оценки, которые утверждены постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N-п, им не пропущен.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения содержатся в статьях 245, 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применяет положения Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Решением муниципалитета <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 146 на территории <адрес> установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Из материалов дела следует, что Гюльбекян М.Л. является собственником земельного участка площадью 1 050 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - размещение нежилого торгово - офисного строения, расположенного по адресу: N.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
Несмотря на то, что оспариваемая в данном деле кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в настоящее время стала архивной, административный истец в силу положений налогового законодательства (статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации) сохраняет право на перерасчет налога в связи с изменением применяемой при его расчете налоговой базы.
При таких обстоятельствах, Гюльбекян М.Л. имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N.
В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Объект недвижимости административного истца с кадастровым номером N вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на ДД.ММ.ГГГГ - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов городских округов <адрес> и <адрес> - <адрес>, результаты которой утверждены Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N-п.
Согласно приложению 1 "Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов городских округов <адрес> и <адрес>" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере 6 290 350, 50 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, которым по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N определена в размере N рублей.
Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом. От использования в рамках оценки доходного и затратного подходов Отчет содержит обоснованный отказ.
В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.
Из Отчета следует, что по результатам анализа рынка оценщиком выявлен аналог в районе <адрес> по Московскому проспекту в <адрес>, который не был затем включен оценщиком в окончательную выборку по причине его неидентификации.
В возражениях на Отчет Департамент имущественных и земельных отношений <адрес> приводит доводы о том, что оснований для невключения в выборку указанного аналога не имелось, так как в рамках оценки рыночной стоимости иных объектов недвижимости оценщик Григорьева Л.А. этот аналог в выборку включала и устанавливала его ценообразующие характеристики.
В дополнительных пояснениях оценщиком приведены доводы о том, что на дату оценки указанный аналог не был постановлен на кадастровый учет, в связи с чем ею было принято решение его в выборку не включать. Кроме того, данный аналог не был принят в расчеты по причине несопоставимости с объектом оценки по нахождению в градостроительной зоне, тогда как отобранные аналоги по данному элементу сравнения с объектом оценки сопоставимы и имеют большее количество сходных характеристик с ним.
Суд не находит оснований не согласиться с приведенными доводами оценщика, они обоснованы, подтверждены содержанием Отчета, сведениями об объекте оценки и о выявленных аналогах, в связи с чем требованиям федеральных стандартов оценки не противоречат.
Из Отчета следует, что при сопоставлении объекта оценки и аналогов по такому элементу сравнения как местоположение относительно районов города аналог 3 (<адрес>, за домом 26) отнесен оценщиком к спальному району высотной застройки, в связи с чем цена указанного аналога корректировалась в сторону понижения (объект оценки находится в районе крупных автомагистралей города).
Указанные выводы оценщика подтверждены фотографиями аналога, картами <адрес> в месте нахождения данного аналога, что соответствует требованиям пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 299.
Иная характеристика тех же доказательств специалистами Департамента федеральными стандартами оценки допускается. Однако, она не может свидетельствовать о допущенных оценщиком нарушениях при производстве оценки, поскольку, характеристика ценообразующих факторов объекта оценки и аналогов относится к компетенции специалиста, производящего оценку. В свою очередь требования федеральных стандартов оценки о доказанности данных выводов, их последовательности, однозначности оценщиком выполнены. Отчет содержит подробное изложение оснований, по которым оценщиком определены характеристики объекта оценки и аналогов, их сопоставимость и установлена необходимость применения тех или иных видов корректировок к ценам аналогов и их величина.
В возражениях на Отчет Департамент приводит доводы о том, что на дату оценки существовали предложения по продаже земельных участков сопоставимых по основным ценообразующим характеристикам с объектом оценки. Отказ оценщика от использования в расчетах данных аналогов является нарушением требований пункта 22 ФСО N.
Оценщиком в судебном заседании и в дополнительных письменных пояснениях дан анализ указанных предложений, с обоснованностью которого суд соглашается.
Из пояснений оценщика, подтвержденных содержанием Отчета, следует, что предложенный Департаментом аналог по <адрес> у <адрес> по стоимости выбивается из установленного оценщиком среднего ценового диапазона того сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект; объект по N не сопоставм с объектом оценки по площади.
Таким образом, суд полагает, что неиспользование данных аналогов в расчетах оценщиком вполне обосновано.
Кроме того, в соответствии с пунктом 11 ФСО N объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.
Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к ценам их предложений оказало бы существенное влияние на результат оценки.
При таких обстоятельствах доводы Департамента в указанной части также являются несостоятельными.
Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда не имеется.
Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца материалы дела не содержат.
В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, N рублей.
Суд обращает внимание на то, что в административном иске содержится требование об установлении рыночной стоимости объекта в N рублей.
Вместе с тем, данное требование представленным административным истцом Отчетом не подтверждается.
Суд расценивает данное указание административного иска как описку.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Гюльбекяна М.Л. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Гюльбекяна М.Л. с настоящим административным иском в суд - ДД.ММ.ГГГГ.
Поскольку на момент вынесения настоящего решения судом в Единый государственный реестр недвижимости внесены результаты очередной государственной кадастровой оценки, суд устанавливает, что оспоренная в настоящем административном деле кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит учету в Едином государственном реестре недвижимости с даты внесения ее в реестр по дату окончания применения ее результатов.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Гюлбекяна Мамикона Левоновича удовлетворить.
Установить на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 050 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - размещение нежилого торгово - офисного строения, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости N (два миллиона восемьсот шестьдесят тысяч) рублей, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка