Решение Волгоградского областного суда от 17 сентября 2020 года №3а-412/2020

ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 сентября 2020 года Дело N 3а-412/2020
Волгоградский областной суд в составе
Председательствующего судьи Камышниковой Н.М.
при ведении протокола помощником судьи Харламовой Э.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Муравьевой И.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (Управление Росреестра по Волгоградской области), Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области, филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Волгоградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Приказом Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27 октября 2015 г. N 46-н "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Волгоградской области" утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области. Перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, сформирован по состоянию на 1 января 2015 г. Согласно приложению 1 к приказу кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N <...>, площадью <.......> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: <.......>, вид разрешенного использования: <.......>, установлена в размере 2 319 610 рублей 32 копеек.
Реализуя право, предусмотренное ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) административный истец обратилась в Волгоградский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости указанного используемого ею на праве аренды земельного участка, в котором просила установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости в размере 546 000 рублей, установленной в представленном отчёте оценщика.
В обоснование административного искового заявления указала, что кадастровая стоимость земельного участка превышает рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как арендатора земельного участка, поскольку размер арендной платы по договору аренды исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка, кроме того она является собственником здания, расположенного на данном земельном участке.
В судебное заседание административный истец не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Представитель административного ответчика Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области по доверенности Б.Д.А. в письменном ходатайстве просил рассмотреть дело в его отсутствие, принятие решения по делу оставил на усмотрение суда.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Волгоградской области К.Т.Н. в письменных объяснениях по делу также не возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что Управление не является субъектом спорных правоотношений, претензий к административному истцу не предъявляет, при вынесении решения полагались на усмотрение суда.
Представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" К.А.К. в письменном ходатайстве просил рассмотреть дело в его отсутствие, указал, что Филиал не имеет возражений относительно реализации Заявителем своих законных прав по вопросу установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.
Представитель заинтересованного лица исполняющий обязанности начальника отдела по управлению имуществом администрации городского округа - г. Урюпинск Волгоградской области К.А.И. в письменном отзыве на административное исковое заявление просила суд рассмотреть дело в отсутствие представителя, указала, что отдел по управлению имуществом администрации городского округа - г. Урюпинск Волгоградской области возражает против удовлетворения исковых требований, поскольку уменьшение кадастровой стоимости земельного участка повлечет за собой уменьшение покупной стоимости земельного участка и соответственно доходной части бюджета городского округа - г. Урюпинск Волгоградской области.
Поскольку судом не признана обязательной явка указанных неявившихся лиц, суд полагает на основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ возможным рассмотреть дело в их отсутствии.
Изучив материалы административного дела, оценив доводы, изложенные в административном исковом заявлении, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований административного истца об оспаривании кадастровой оценки, по следующим основаниям.
Как следует из положений ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ст.ст. 387, 390, 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным, формами платы за землю является земельный налог и арендная плата, при этом, налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признанных объектами налогообложения по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Согласно ч. 1 ст. 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (ст. 389 НК РФ).
В силу ч. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Пункт 3 ст. 66 ЗК РФ предусматривает, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, в том числе регулирует отношения по определению рыночной стоимости этих объектов для целей совершения сделок с ними, а также для иных целей.
Так, в ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Законодатель установил, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе, по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Право оспаривания принадлежит физическим и юридическим лицам, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Для оспаривания физическими лицами в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, ст. 245 КАС РФ).
Из материалов дела следует, что Муравьева И.В. пользуется земельным участком с кадастровым номером N <...>, площадью <.......> кв.м, расположенным по адресу: <адрес>, категория земель: <.......>, вид разрешенного использования: <.......> на основании договора аренды N <...> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с муниципальным образованием городской округ - г. Урюпинск Волгоградской области на срок до 31 декабря 2059 г. и договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ.
Как следует из Решения Урюпинской городской Думы от 25 декабря 2008 г. N 57/196 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена" арендная плата по договорам аренды земельных участков исчисляется из кадастровой стоимости земельных участков.
Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ООО <.......> Муравьева И.В. является собственником производственного здания, расположенного на названном земельном участке.
В п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (ст. 39.20 ЗК РФ, п.п. 1 и 2 ст. 2, п.п. 2, 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
В силу ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ видно, что государственная собственность на земельный участок с кадастровым номером N <...>, площадью <.......> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: <.......>, вид разрешенного использования: <.......>, не разграничена. Данные о правообладателе участка отсутствуют.
Пунктом 2 Постановления Правительства Волгоградской области от 26 июня 2012 г. N 142-П "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Волгоградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов" предусмотрено, что продажа названных земельных участков без проведения торгов осуществляется гражданам и юридическим лицам - собственникам зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на таких земельных участках, по цене, исчисляемой от кадастровой стоимости земельных участков, на которых расположены здания, сооружения (помещения в них).
Таким образом, поскольку административный истец является арендатором земельного участка и имеет исключительное право на выкуп земельного участка, а арендная плата и выкупная цена участка исчисляются из его кадастровой стоимости, следовательно, административный истец вправе обратиться в суд с данным иском.
Приказом Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27 октября 2015 г. N 46-н "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Волгоградской области" утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области. Перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, сформирован по состоянию на 1 января 2015 г. Согласно приказу кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N <...>, площадью <.......> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: <.......>, вид разрешенного использования: <.......>, установлена в размере 2 319 610 рублей 32 копеек (л.д.12).
Как видно из выписки из ЕГРН и сведений из государственного кадастра недвижимости, предоставленных Федеральным государственным бюджетным учреждением "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по запросу суда, указанный земельный участок внесён в государственный кадастр недвижимости 25 мая 2001 г. После 1 января 2015 г. количественные и качественные характеристики земельного участка, влияющие на определение кадастровой стоимости, не изменялись (л.д. 14-16, 127-128).
Таким образом, дата, по состоянию на которую должна быть установлена рыночная стоимость земельного участка применительно к положениям ч. 3 ст. 66 ЗК РФ и ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности - 1 января 2015 г. - это дата, на которую сформирован перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости при очередной государственной кадастровой оценке.
Согласно представленному отчёту об оценке земельного участка N <...> от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному оценщиком ООО <.......> Р.А.О. по заданию и на основании договора с административным истцом, величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N <...>, площадью <.......> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: <.......>, вид разрешенного использования: <.......> определена по состоянию на 1 января 2015 г. в размере 546 000 рублей (л.д.18-92).
Судом установлено, что вышеуказанный отчёт о рыночной оценке земельного участка соответствуют законодательству, в том числе, требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим нормативно-правовым актам в сфере оценочной деятельности объектов недвижимости.
Отчёт содержит подробное описание проведенной оценки рыночной стоимости в соответствии с требованиями, предъявляемыми к отчёту об оценке вышеуказанным законодательством, в нем имеются все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.
Так, оценщик для расчёта рыночной стоимости земельного участка использовал сравнительный подход. При этом обосновав отказ от использования затратного и доходного подходов.
В рамках сравнительного подхода провел анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки, обоснованно применил метод сравнения продаж с использованием сведений о продаваемых объектах - аналогах существенно не отличающихся от объекта оценки по основным факторам стоимости, которые правильно определены.
Данные сведения об объектах - аналогах опубликованы в открытых и проверяемых источниках в период, непосредственно предшествующей дате оценке, указан и приложен к отчёту их источник. Содержащиеся в отчёте сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов - аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Для оценки земельного участка за единицу сравнения выбран 1 кв.м, как наиболее типичная единица сравнения для оценки земельных участков. В процессе расчёта были обоснованно определены и применены корректирующие коэффициенты известной цены объектов - аналогов по параметрам, по которым имеются различия объектов - аналогов с объектом оценки и имеется необходимость корректировки цен, также обоснован отказ от применения корректирующих коэффициентов по иным выявленным ценообразующим факторам.
Итоговая цена определена путём обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
По мнению суда, подбор объектов - аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно и обоснованно, выводы сделаны с учётом особенностей рынка недвижимости в конкретном населенном пункте в соответствующий период и с учётом иных заслуживающих внимания обстоятельств. Информация, использованная оценщиком в отчёте является достоверной, достаточной и проверяемой.
Достоверность выводов оценщика участниками по делу сомнению не подвергалась. Доказательств, опровергающих данные, изложенные в отчете, а также доказательств об иной рыночной стоимости спорного участка не представлено административными ответчиками.
При таких данных, оценив по правилам ст.ст. 14, 62, 84 КАС РФ представленный отчёт оценщика, который был выполнен в соответствии с установленными требованиями оценщиком Русановой А.О., имеющей необходимое образование и опыт работы в оценочной деятельности, являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков, застраховавшей свою гражданскую ответственность оценщика, учитывая, что рыночная стоимость земельного участка установлена на дату определения кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что отчёт об оценке является допустимым доказательством по делу, подтверждающим достоверность указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.
Суд считает, что административный истец представил достаточные, допустимые и достоверные доказательства, подтверждающие заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, доказал своё нарушенное субъективное право. Поэтому заявленные требования подлежат удовлетворению.
Суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость указанного земельного участка, равной рыночной в сумме 546 000 рублей.
В удовлетворении требований, заявленных административным истцом к филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Волгоградской области следует отказать, поскольку он не является юридическим лицом и органом, утвердившим оспариваемые результаты кадастровой оценки.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости административным истцом для целей, предусмотренных законодательством РФ является 31 августа 2020 г.
Руководствуясь ст.ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Муравьевой И.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (Управление Росреестра по Волгоградской области), Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N <...>, площадью <.......> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: <.......>, вид разрешенного использования: <.......>, по состоянию на 1 января 2015 г., равной рыночной стоимости в размере 546 000 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка считать 31 августа 2020 г.
В удовлетворении административного иска Муравьевой И.В. к филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Волгоградской области, отказать.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Волгоградский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Н.М. Камышникова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка