Решение Красноярского краевого суда от 27 июня 2019 года №3а-412/2019

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 июня 2019 года Дело N 3а-412/2019
Красноярский краевой суд в составе:
судьи Красноярского краевого суда Пашковского Д.И.
при секретаре Мамаеве А.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Термит" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Термит", будучи сособственником, обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нижеследующих объектов недвижимости:
- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1737,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>
- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 11 672,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>
Заявленные требования мотивированы тем, что вышеназванное недвижимое имущество находится в собственности административного истца. <дата> между административным истцом и ФИО3 был заключен предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи указанных нежилых зданий по их реальной рыночной цене, которая существенно ниже их кадастровой стоимости. Поскольку при нотариальном удостоверении данной сделки, для исчисления тарифа будет применена кадастровая стоимость этого недвижимого имущества, то это повлечёт взимание с административного истца тарифа в завышенном размере, чем будут нарушены его законные права и интересы.
Административный истец просил восстановить срок на обращение в суд с заявленными требованиями, установить кадастровую стоимость указанных выше объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости: для нежилого здания с кадастровым номером N - по состоянию на <дата> в размере 15 579 000 руб., для нежилого здания с кадастровым номером N - по состоянию на <дата> в размере 40 850 000 руб.
В судебное заседание ответчики и заинтересованные лица, участвующие в деле не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Красноярскому краю Богданчикова Е.А., действующая на основании доверенности, направила в адрес суда письменные пояснения, в которых оставила вопрос об удовлетворении заявленных требований на усмотрение суда.
Суд посчитал возможным в соответствии с положениями ч. 4 ст. 247 КАС РФ рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав представителя ООО "Термит" по доверенности Альтман Ю.О., изучив материалы административного дела, Красноярский краевой суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).
Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Судом установлено, что Постановлением Правительства Красноярского края от 18.01.2012 N 15-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства Красноярского края, по состоянию на 01.06.2011, в том числе, в отношении вышеуказанных нежилых зданий.
Поскольку Правительством Красноярского края до настоящего времени не утверждены очередные результаты государственной кадастровой оценки вышеназванных объектов недвижимости Красноярского края, то суд считает заявленное административным истцом ходатайство о восстановлении срока обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами N, N, подлежащим удовлетворению, а срок восстановлению.
Разрешая дело по существу, суд исходит из следующего.
В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности собственника объекта недвижимости, закреплено в ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности.
В соответствии со ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.
В соответствии с п. 1,2 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
Согласно п. 1 ст. 42 федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.
Исходя из положений ч. 2 ст. 22.1 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате" при удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.
Как следует из материалов административного дела ООО "Термит" является собственником объектов недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером N площадью 1737,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 11 672,2 кв.м., расположенного по адресу<адрес> что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах (л.д. 9, 11):
<дата> ООО "Термит" и ФИО3 заключили предварительный договор купли-продажи, по условиям которого, стороны обязались заключить в будущем, не позднее <дата>, договор купли-продажи - нежилых зданий с кадастровыми номерами N, N (л.д. 12-13).Постановлением Правительства Красноярского края от 18.01.2012 N 15-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства Красноярского края, по состоянию на <дата>, в том числе, в отношении нежилого здания с кадастровым номером N
Из выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от <дата> (л.д. 13-14) следует, что:
- кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на <дата> составляет 30 684 793,16 руб.;
- кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на <дата> составляет 116 370 550,06 руб.
<дата> ООО "Термит" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от <дата> N П/453 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами N, N с приложением необходимых для этого документов (л.д. 14).
Уведомлением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от <дата> N 255 заявление ООО "Термит" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости, было возвращено, в связи с пропуском срока подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, установленного ст. 24.19 Закона об оценке (л.д. 15).
Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке N от <дата> выполненный ООО "Инвент".
Согласно отчету N от <дата> рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на <дата> составляет 15 579 000 руб., рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на <дата> составляет 40 850 000 руб. (л.д. 29-109),
Согласно ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с п. 7 Федеральных стандартов оценки N 1 (далее ФСО) подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (п. 20 ФСО N 1).
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 N 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.
Судом установлено, что при оценке нежилых зданий с кадастровыми номерами N, N, оценщиками был применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Судом исследован отчет об оценке N от <дата>, установлено что оформление и содержание отчетов об оценке соответствует требованиям ст.11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Достоверность данных, содержащихся в отчете об оценке, никем не опровергнута, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.
Оснований не согласиться с выводами оценщика о величине рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по состоянию на интересующую дату не имеется.
Как следует из вышеприведенных норм законодательства, при нотариальном удостоверении сделки по отчуждению долей в праве собственности на недвижимое имущество (нежилое здание и земельный участок), для исчисления тарифа будет применена кадастровая стоимость этого недвижимого имущества, то это повлечёт взимание с административного истца экономически необоснованного тарифа, при её удостоверении.
Таким образом, у административного истца имеются достаточные основания для реализации как права на проведение оценки рыночной стоимости принадлежащих им объектов недвижимого имущества для целей пересмотра утвержденной в отношении них кадастровой стоимости, так и обращения в суд по вопросу установления в отношении таких объектов кадастровой стоимости, равной их рыночной стоимости. Иное противоречило бы смыслу закона, нарушало права и законные интересы собственника.
Внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами N, N, не соответствующие действительной рыночной стоимости этих объектов, затрагивают права собственника названных объектов недвижимости.
Следовательно, права административного истца подлежат защите путём установления кадастровой стоимости объектов капитального строительства в размере их рыночной стоимости.
С учетом изложенного,
кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N должна быть определена равной рыночной в размере 15 579 000 руб., определенной по состоянию на <дата>.
кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N должна быть определена равной рыночной в размере 40 850 000 руб., определенной по состоянию на <дата>.
Рыночная стоимость указанных нежилых зданий подтверждена соответствующими доказательствами.
При таких обстоятельствах, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами N, N следует считать дату поступления соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 30.04.2019
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 180 КАС РФ, <адрес>вой суд
РЕШИЛ:
Восстановить ООО "Термит" срок для обращения в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами N N.
Административное исковое заявление ООО "Термит", - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1737,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости - 40 850 000 рублей, определенной по состоянию на <дата>.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 11 672,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости - 15 579 000 рублей, определенной по состоянию на <дата>.
Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами N, N <дата>.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.



Судья Красноярского краевого суда


Д.И. Пашковский




Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка