Решение Пермского краевого суда от 28 июня 2019 года №3а-412/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 июня 2019 года Дело N 3а-412/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "ПермИнвестСтрой" - Варзаковой Л.Б., действующей на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ПермИнвестСтрой" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "ПермИнвестСтрой" (далее - ООО "ПермИнвестСтрой", Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края (в соответствии с Указом Губернатора Пермского края от 12.04.2019 года N 47, переименовано в Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края), заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания общей площадью - 1252,1 кв.м. с кадастровым номером ** расположенного по адресу: Пермский край г. Пермь, ул. Карпинского, д.83, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 29972 833 рубля.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данного объекта в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости здания. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018 и составила 51766371,64 рублей. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорного здания на эту же дату составила 29972 833 рубля. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере, так как принадлежащее ему здание включенного в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 29.11.2018 N 756-п (за N 3406).
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала, в своих пояснениях поддержала позицию, изложенную в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края в суд не явился, о рассмотрении дела уведомлен, ранее представил в суд письменные возражения, указывая на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Представители заинтересованных лиц: Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.
Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, изучив письменный отзыв, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "ПермИнвестСтрой" является собственником нежилого здания магазина с кадастровым номером ** расположенного по адресу: Пермский край г. Пермь, ул. Карпинского, д.83, что подтверждается выпиской из ЕГРН о регистрации права (л.д. 14).
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК, в названный Перечень (за N 3406) включено здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: Пермский край г. Пермь, ул. Карпинского, д. 83.
Поскольку здание, принадлежащее административному истцу, включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорного объекта по состоянию на 01.01.2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края определена как 51766371,64 рубль, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 7). Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость здания с кадастровым номером **, в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет об оценке от 19.04.2019 года N 132, составленный оценщиком ООО "Финэкс" - П.. Выполнившая отчет оценщик П. имеет необходимую квалификацию в области оценочной деятельности, включена в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков - Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков, что подтверждается выпиской из реестра, обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Оценщик произвела анализ рынка объектов недвижимости на территории г. Перми в период с 4 квартала 2016 года по 4 квартал 2017 года, в том числе, проанализировала рынок единых объектов капитального строительства (здания с участком), отнесенных к объектам коммерческой недвижимости (офисных помещений).
На основании проведенного анализа оценщик пришла к выводу, что диапазон цен, устоявшийся на рынке купли-продажи зданий коммерческого назначения на территории г. Перми составил от 22680 до 71822 руб./кв.м., средняя цена - 35995 руб./кв.м. (с учетом скидки на торг, без учета прав на земельный участок, с учетом налога на добавленную стоимость). Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект и участок, на котором он расположен, при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах его использования, в отчете приведен. С учетом местоположения объекта оценки, площади объекта, состояния объекта, оценщик пришел к выводу, что стоимость объекта оценки будет находиться близко к нижней границе диапазона цен предложений.
Доводы административного ответчика о неверной оценке диапазона цен предложений по рынку недвижимости к которому относится объект оценки, средней цены предложения на рынке торговой недвижимости было проверены судом и не могут быть приняты как основание для признания отчета об оценке недостоверным доказательством. В отчете об оценке приведены данные, используемые оценщиком для анализа рынка, указан источник информации, данные ООО Аналитический центр КД-Консалтинг, приведены расчеты, которые ответчиком не оспариваются. Позиция административного ответчика о том, что определение диапазона цен предложений и средней цены предложения могло быть выполнено иным образом, сама по себе не свидетельствует о нарушении оценщиком требований оценочного законодательства.
При проведении оценки оценщиком использован сравнительный и доходный подходы. При определении рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход методом сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией в отношении рынка земли, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отношении участка и доходного подхода в отношении здания в отчете полностью обоснован.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости земельного участка и здания, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также физические и экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога для сравнения объекта оценки и три объекта-аналога для земельного участка. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки (здания и земельного участка). Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми она руководствовалась. Выбор зданий и земельных участков - аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение офисов. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Рыночная стоимость по итогам оценки с использованием сравнительного подхода определена как 43787803 рубля (с учетом стоимости земельного участка (8419860 рублей), с учетом НДС).
При использовании доходного подхода, оценщик использовал метод капитализации, выбрав для расчета данные ежемесячных арендных платежей по объектам-аналогам сопоставимым с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам. В качестве объектов сравнения использованы данные о предложениях по фактически заключенным договорам аренды, представленных оценщику административным истцом, сопоставимых со средними значениями, полученными при анализе рынка аренды торговой недвижимости города Перми, за 4 квартал 2017 года. Как следует из отчета, оценщиком приведены мотивы, по которым он счел возможным принять указанные значения для оценки рыночной стоимости доходным подходом, даны ссылки и указания на использованные источники информации. С учетом полученных данных оценщик произвел расчет ставки капитализации, определив рыночную стоимость объекта оценки как 7663 053 рубля.
Итоговый результат оценки рыночной стоимости получен при согласовании результатов применения подходов, составил по состоянию на 01.01.2018 года 29972 833 рубля (без учета стоимости земельного участка и НДС), что соответствует диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка.
Расчеты произведены в рамках используемых подходов и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2018 года; содержание оценки свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной. Суд считает, что отчет об оценке не содержит нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. В отчете отсутствуют иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Установленная в отчете об оценке рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации (пункт 4 ФСО N 2). Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость в порядке статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.
В связи с чем, оценщик правомерно установил рыночную стоимость объекта без учета налога на добавленную стоимость.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено. Письменные возражения не содержат указаний на наличие существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого участка. Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость объекта оценки, и сведений об его рыночной стоимости в ином размере не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы не заявлено.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости установленной в отчете об оценке от 19.04.2019 года N 132.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 04 мая 2019 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ПермИнвестСтрой" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания, кадастровый номер ** расположенного по адресу: Пермский край г. Пермь, ул. Карпинского, д.83, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 29972 833 рубля.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 04 мая 2019 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда через суд, вынесший решение в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 01 июля 2019 года.
Судья:/подпись/


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка