Решение Забайкальского краевого суда от 05 апреля 2021 года №3а-41/2021

ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 5 апреля 2021 года Дело N 3а-41/2021
Забайкальский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Бурака М.Н.,
при секретаре судебного заседания Рудаковой А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению муниципального учреждения "Отдел материально-технического обеспечения администрации муниципального района "Забайкальский район" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,
установил:
26 декабря 2020 года муниципальное учреждение "Отдел материально-технического обеспечения администрации муниципального района "Забайкальский район" (далее - МУ "ОМТО администрации муниципального района "Забайкальский район") посредством представителя по доверенности Лопатиной Е.М. обратилось в Забайкальский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью N кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости, по состоянию на 29 мая 2019 года - 62 568 000 рублей.
В обоснование требований представитель административного истца указал, что земельный участок принадлежит МУ "ОМТО администрации муниципального района "Забайкальский район" на праве постоянного (бессрочного) пользования. Кадастровая стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 29 мая 2019 года, существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчет об оценке объекта оценки N 398/19 от 20 декабря 2019 года. Данное обстоятельство нарушает права административного истца как плательщика земельного налога.
Определением Забайкальского краевого суда от 24 февраля 2021 года административные исковые требования административного истца были уточнены, в части указания размера рыночной стоимости - 60 411 600 рублей.
Административный истец муниципальное учреждение "Отдел материально-технического обеспечения администрации муниципального района "Забайкальский район", надлежаще извещено о времени и месте рассмотрения дела, не явилось, представителя в суд не направило, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Административный ответчик Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствии представителя.
Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения дела, не явилось, ходатайств не заявило.
Заинтересованные лица администрация муниципального района "Забайкальский район", ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Забайкальскому краю, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителя в судебное заседание не направили, представили ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии.
На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, суд полагает требования подлежащими удовлетворению на основании нижеследующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса).
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществлялась на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1 статьи 66 Земельного кодекса).
Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки регламентирован Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 3 указанного закона).
Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии, при этом для оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию является обязательным.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно статье 390 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой для исчисления размера земельного налога.
В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (пункт 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).
Таким образом заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной в том случае, если его кадастровая стоимость применяется для целей налогообложения в качестве налоговой базы по земельному налогу.
Согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).
По смыслу положений части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью N кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения постоянных гаражей с несколькими стояночными местами, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит МУ "ОМТО администрации муниципального района "Забайкальский район" на праве постоянного (бессрочного) пользования (распоряжение Департамента государственного имущества и земельных отношений от 3 июля 2019 года - (л.д. 16 том 1), выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 1 февраля 2021 года - (л.д. 170-171 том 1).
На основании удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных приказом Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 10 декабря 2014 года N 6/НПА кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 503 589 600 рублей в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (л.д. 112 том 2).
Сведения о данном размере кадастровой стоимости 29 мая 2019 года внесены в государственный кадастр недвижимости, что удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 1 февраля 2021 года; на момент рассмотрения дела установленная кадастровая стоимость является действующей (л.д. 172 том 1).
В подтверждение того, что кадастровая стоимость данного земельного участка превышает его рыночную стоимость, в материалы дела представлен отчет N 398/19 от 20 декабря 2019 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный оценщиком ООО Агентство "Оценка+" Бочкаевым И.А., являющимся членом некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа" (регистрационный N 0227 от 2 апреля 2013 года); ответственность оценщика застрахована: АО "АльфаСтрахование", период действия договора - с 5 марта 2019 года по 4 марта 2020 года (страховой полис N N Ответственность ООО Агентство "Оценка+" застрахована: СОАО "ВСК" (страховой полис N N, период действия - с 27 мая 2019 года по 26 мая 2020 года).
Оценщик в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к субъекту оценочной деятельности статьей 4 Закона об оценочной деятельности, осуществляет свою деятельность в соответствии с направлением "Оценка недвижимости", указанным в квалификационном аттестате N от 29 марта 2018 года.
При составлении отчета привлекался оценщик Бочкаева О.Ф., являющийся членом общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" (регистрационный N 000651 от 15 августа 2007 года); ответственность оценщика застрахована АО "АльфаСтрахование", период действия договора с 5 марта 2019 года по 4 марта 2020 года (страховой полис N N).
Оценщик в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к субъекту оценочной деятельности статьей 4 Закона об оценочной деятельности, осуществляет свою деятельность в соответствии с направлением "Оценка недвижимости", указанным в квалификационном аттестате N от 29 марта 2018 года.
В отчете приведена подробная информация о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, изложены результаты проведенного анализа рынка оцениваемого объекта недвижимости, в частности, проанализирована система факторов, оказывающих влияние на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.
В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности при проведении оценки оценщик имеет право самостоятельно применять методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Отказываясь от применения затратного подхода, оценщик указал, что, во-первых, рассмотрение затратной позиции стоимости земли приводит к занижению стоимости более продуктивных и завышению менее продуктивных земель. Во-вторых, существует методологическое противоречие в определении объекта оценки: оценщик оценивает сам земельный участок, а не улучшения, на нем производимые. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства и замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и выделения, однако данные методы, по своей сути не основаны не затратном подходе.
Отказываясь от применения доходного подхода, оценщик указал на то, что данный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а так же связанные с объектом оценки расходы. Использование доходного подхода при расчете рыночной стоимости оцениваемого земельного участка в настоящий момент времени затруднительно и не целесообразно в связи с отсутствием достоверной информации о рыночных ставках арендной платы, а также данных о расходах связанных со строительством объекта, способного приносить доход на оцениваемом земельном участке.
В качестве наиболее приемлемого для оценки рыночной стоимости земельного участка оценщиком избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, представляющего собой согласно положениям пункта 12 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. При этом под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
Для расчета стоимости объектов оценки были выбраны четыре объекта аналога, поскольку они относятся к одному сегменту рынка с объектом оценки и имеют единый состав ценообразующих факторов, максимально схожи с объектами оценки.
На основании примененной методики рыночная стоимость объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером N, площадью N кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения постоянных гаражей с несколькими стояночными местами, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, определена по состоянию на 29 мая 2019 года в размере 60 411 600 (шестьдесят миллионов четыреста одиннадцать тысяч шестьсот) рублей.
В ходе рассмотрения настоящего административного дела каких-либо возражений от участвующих в деле лиц по содержанию отчета об оценке N 398/19 от 20 декабря 2019 года, как доказательства заявленной величины рыночной стоимости земельного участка не поступило. Данных о том, что рыночная стоимость земельного участка является иной, нежели отражено в отчете об оценке, суду не представлено. О назначении и проведении судебной оценочной экспертизы ходатайств не заявлялось.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
В комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости МУ "ОМТО администрации муниципального района "Забайкальский район" обратилось 31 декабря 2019 года.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю от 30 января 2020 года N 35 заявление МУ "ОМТО администрации муниципального района "Забайкальский район" о пересмотре кадастровой стоимости названного земельного участка отклонено. Основанием для отклонения заявления послужило несоответствие представленного отчета об оценке N 398/19 от 20 декабря 2019 года требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки: не подтверждена информация о виде права аналогов; по аналогу N 2 не произведена корректировка на срочную продажу участка; не произведена корректировка на дату продажи аналогов N 1, 3 (л.д. 13-15 том 1).Вместе с тем данные обстоятельства не свидетельствуют о допущенных оценщиком нарушениях при составлении отчета в силу следующего.
Из представленных в суд письменных пояснений оценщика Бочкаева И.А. следует, что на объект оценки в соответствии с п. 10 ФСО N 4 вне зависимости от вида оформленного права на оцениваемый земельный участок, оценка проводится, исходя из права собственности, без учета обременений и ограничений. Объекты аналоги, как и объект оценки передаются на праве собственности, что также подтверждается ответным письмом агентства недвижимости "Астэра". Цена предложения за один квадратный метр земельного участка по объекту-аналогу N 2 находится в верхнем диапазоне цен предложений, продавец указал срочность продажи с целью привлечь внимание к своему объявлению. Отсутствие корректировки на дату продажи (предложения) обусловлено сроком между датой оценки и датой предложения аналогов менее года.
Согласно ответу агентства недвижимости "Астэра" использованные при подготовке отчета об оценке N 398/19 объекты-аналоги принадлежали продавцам по праву собственности.
При таком положении, оценив отчет об оценке рыночной стоимости по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, подлежит установлению на 29 мая 2019 года в размере, равном его рыночной стоимости, - 60 411 600 рублей.
Таким образом, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление муниципального учреждения "Отдел материально-технического обеспечения администрации муниципального района "Забайкальский район" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью N кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, назначение - для размещения постоянных гаражей с несколькими стояночными местами, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости - 60 411 600 (шестьдесят миллионов четыреста одиннадцать тысяч шестьсот) рублей, по состоянию на 29 мая 2019 года.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости считать поданным 31 декабря 2019 года.
Решение является основанием для внесения сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Забайкальский краевой суд.
Судья М.Н. Бурак
Мотивированное решение составлено 5 апреля 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка