Решение Верховного Суда Республики Бурятия от 22 июня 2017 года №3а-41/2017

 
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
 
РЕШЕНИЕ
 
от 22 июня 2017 года Дело N 3а-41/2017
 
именем Российской Федерации
22 июня 2017 года г. Улан-Удэ
Верховный Суд Республики Бурятия в составе судьи Назимовой П.С., при секретаре Васильевой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Урбаевой Е.С. к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости
установил:
... года Урбаева Е.С. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Требования мотивированы следующим. Урбаева Е.С. является собственником земельного участка площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: <...>. На основании государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка определена в размере <...> руб., что значительно превышает его рыночную стоимость, которая по состоянию на 01 января 2015 года согласно отчету об оценке рыночной стоимости равна <...> руб. Кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер земельного налога, уплачиваемого истцом.
Определением суда от 24 марта 2017 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Администрация г.Улан-Удэ, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Бурятия, Министерство имущественных и земельных отношений по Республике Бурятия.
В судебное заседание административный истец Урбаева Е.С. не явилась, о рассмотрении дела надлежаще извещена, направила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие. Представитель истца Лобыкин С.В. исковые требования изменил, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, определенную по результатам проведенной по делу судебной экспертизы.
Представитель заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия Симонова О.А. полагала, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, судебная оценочная экспертиза не может быть принята во внимание как допустимое доказательство рыночной стоимости земельного участка.
Представитель заинтересованного лица Администрации г.Улан-Удэ Тулохонов О.А. также возражал против удовлетворения административного иска.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Бурятия Лубсанова О.Д. в суд не явилась, о рассмотрении дела надлежаще извещена, направила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Представитель административного ответчика Правительства Республики Бурятия в суд не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен.
Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в суд не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен.
Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск Урбаевой Е.С. подлежит удовлетворению.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В пункте 3 данной статьи указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Судом установлено, что Урбаева Е.С. является собственником земельного участка, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: <...>. Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ... года № .... Назначение объекта: земли населенных пунктов - многоквартирные жилые дома, стоянки для автомобилей.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Судом установлено, что принадлежащий истцу земельный участок поставлен на кадастровый учет ... года, его кадастровая стоимость определена по состоянию на 01 января 2015 года и равна <...> руб., что следует из кадастровой справки от 18 января 2017 года и сторонами не оспаривается.
В основание необходимости судебной защиты своих прав, заявитель ссылается на то, что поскольку кадастровая стоимость названного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, то она должна быть установлена в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в размере рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка нарушает права заявителя, как лица, несущего бремя налоговых платежей, которые исчисляются исходя из его кадастровой стоимости.
При обращении в суд административным истцом представлен отчет об оценке № ... от ... года (далее - отчет), выполненный ООО «<...>», и положительное экспертное заключение на него от ... года, подготовленное экспертом Некоммерческого партнерства «<...>», членом которой является оценщик ФИО1., подготовивший отчет.
С учетом позиции Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия, Администрации г.Улан-Удэ относительно правильности выводов, изложенных в отчете об оценке, для определения рыночной стоимости объекта недвижимости по делу назначена судебная экспертиза.
По результатам проведенной экспертизы, выполненной ООО «<...>», представлено заключение эксперта № ... от ... года.
Из заключения эксперта следует, что эксперт провел анализ рынка земельных участков г.Улан-Удэ по состоянию на 01 января 2015 года, а также общего земельного фонда Республики Бурятия и их категорий, ценообразующих факторов по состоянию на 2015 год.
Эксперт использовал информацию газеты «<...>», в том числе № <...> от ... года, № ... от ... года, информацию сети Интернет, размещенную на сайтах <...>, http://<...>/.
В соответствии с пунктом 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 297 от 20 мая 2015 года, эксперт использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией.
Применяя сравнительный подход, эксперт выбрал 3 объекта-аналога - земельные участки, расположенные в черте г. Улан-Удэ (1. п. Стеклозавод, 2. п. Кирзавод, 3. в районе ТЭЦ-1), имеющие аналогичный правовой режим, предназначенные под коммерческое использование, для размещения СТО, как наиболее схожие по целевому назначению, разрешенному и фактическому использованию, инфраструктуре и физическим характеристикам объекта оценки.
Объекты-аналоги, также как и оцениваемый объект, можно отнести к 5-му виду разрешенного использования в Типовом перечне видов разрешенного использования, приведенном в постановлении Правительства Республики Бурятия № 618 от 28 ноября 2011 года (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, в том числе для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования; для размещения ремонтных мастерских и мастерских технического обслуживания).
При проведении экспертного исследования применена корректировка на дату продажи (<...>%, <...> %, <...> %). Применена корректировка на торг (-<...>%) на основании данных, предложенных в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера, 2014 года. Применена корректировка на местоположение объекта (<...>%, <...>%, <...>%). Применена корректировка на масштаб (площадь) земельного участка (-<...>%) на основании Справочника оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера, 2014 года.
Корректировка на имущественные права не применялась, так как оцениваемый земельный участок оценивается на праве собственности, не имеет ограничений в имущественных правах, оценщик исходил из предположения, что выставленные на продажу через публичную оферту объекты-аналоги также не имеют каких-либо обременений и ограничений.
Корректировка на условия продажи (финансирования) не применялась.
Корректировка по категории, назначению и разрешённому использованию земельного участка не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги относятся к ВРИ № 5.
По результатам оценки эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года равна <...> руб.
Оснований не согласиться с экспертным заключением у суда не имеется, так как оно не содержит в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд также находит его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В заключении эксперта указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения экспертизы. Указаны точное описание объекта оценки, обоснование использования методов при проведении экспертизы, перечень использованных данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении экспертизы допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и его итоговая величина; перечень документов, используемых экспертом и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, определенной в заключении эксперта, административными ответчиками и заинтересованными лицами, несмотря на разъяснение им соответствующих прав и обязанностей, не представлено.
Доводы Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия и Администрации г.Улан-Удэ о том, что экспертное заключение не является допустимым доказательством рыночной стоимости земельного участка, проверены судом и признаны несостоятельными.
Нарушений требований федеральных стандартов оценки и положений Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» судом не установлено, и на какие-либо конкретные нарушения стороны не ссылались.
В судебном заседании эксперт ФИО2. дала пояснения на поступившие возражения, выводы, изложенные в экспертном заключении, подтвердила в полном объеме.
Довод заинтересованных лиц о некорректном выборе экспертом объектов-аналогов является несостоятельным.
Так, эксперт исходил из условий неактивного рынка и выбрал три объекта-аналога, наиболее схожие с объектом оценки по максимальному количеству параметров основных ценообразующих факторов, в соответствии с сегментом рынка земельных участков, предназначенных для размещения под СТО (ВРИ № 5).
То обстоятельство, что объект-аналог № 2 предназначен под коммерческое использование широкого назначения, основанием для признания экспертного заключения недопустимым доказательством не является, поскольку указанный объект-аналог не исключает возможности его использования под СТО, как и объект оценки.
Местоположение выбранных участков-аналогов, характеристика района местоположения и окружающая застройка подразумевает их использование под коммерческие цели (для размещения СТО, стоянки). В соответствии с анализом рынка цены на земли различного разрешенного использования, но в целом, относящихся к сегменту коммерческой недвижимости, находятся в одном ценовом диапазоне, поэтому разрешенное использование земельных участков применяется аналогичным оцениваемому земельному участку.
Заключение эксперта составлено компетентным экспертом, обладающим специальными познаниями в данной области и имеющим стаж экспертной работы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, к заключению приложены копии соответствующих свидетельств, страховой полис.
Эксперт ФИО2. является членом Союза финансово-экономических судебных экспертиз и Саморегулируемой организации оценщиков «Союз «Федерация Специалистов Оценщиков», имеет высшее образование, стаж экспертной работы - 7 лет, диплом о профессиональной переподготовке по программе «Судебная финансово-экономическая экспертиза.
У суда отсутствуют основания не доверять итоговой величине рыночной стоимости земельного участка заявителя, определенной в заключении эксперта.
Учитывая перечисленные правовые нормы и фактические обстоятельства дела, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления Урбаевой Е.С. и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть установлена в размере доказанной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года - <...> руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административный иск Урбаевой Е.С., поступивший в суд ... года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ..., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоквартирные жилые дома, стоянки для автомобилей, расположенного по адресу: <...>, в размере его рыночной стоимости - <...> руб. по состоянию на 01 января 2015 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Председательствующий П.С. Назимова



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка