Решение Амурского областного суда от 19 декабря 2018 года №3а-408/2018

АМУРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 декабря 2018 года Дело N 3а-408/2018
Амурский областной суд в составе:
председательствующего: судьи Бушманова А.П.,
при секретаре Шевкун Я.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Чеглаковой Светланы Витальевны об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости: - нежилого помещения с кадастровым номером 1, общей площадью 76,5 кв.м.; нежилого помещения с кадастровым номером 2, общей площадью 48,2 кв.м., расположенных по <адрес>,
УСТАНОВИЛ:
Чеглакова С.В. обратилась с указанным заявлением в Амурский областной суд, в обоснование, указав, что она является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 1, общей площадью 76,5 кв.м.; нежилого помещения с кадастровым номером 2, общей площадью 48,2 кв.м., расположенных по <адрес>.
Из справок о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 06 ноября 2018 года следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 1 по состоянию на 29 января 2018 года составляет 4 326 208,88 руб., кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 2 по состоянию на 29 января 2018 года - 2 725 794,35 руб., которая внесена на основании постановления правительства Амурской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области" от 29.11.2016 N 536.
Между тем, в соответствии с отчетом ООО Оценка N442-18 от 08.11.2018 рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровым номером 1 составляет 1 923 000 руб., с кадастровым номером 2 составляет 1 211 000 руб.
Указанная кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности, по уплате налога на имущество физических лиц, исчисляемого на основании кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.
На основании изложенного, административный истец просит суд:
- пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения (этаж 3) с кадастровым номером 1, общей площадью 76,5 кв.м., расположенного по <адрес>, и установить с 29 января 2018 года кадастровую стоимость данного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 1 923 000 руб.
- пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения (этаж 3) с кадастровым номером 2, общей площадью 48,2 кв.м., расположенного по <адрес>, и установить с 29 января 2018 года кадастровую стоимость данного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 1 211 000 руб.
Представитель Правительства Амурской области в лице Министерства имущественных отношений Амурской области - Воронов В.Г. в письменном отзыве на иск указал, что представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям ст. 11 Федерального Закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и не может быть признан надлежащим доказательством по делу. Полагает, что оценщиком введены корректировки, которые в целом уменьшают стоимость аналогов в рамках сравнительного подхода и доходного подхода, а в дальнейшем итоговое значение цены за 1 кв.м. Просил суд рассмотреть дело в отсутствие представителя Министерства имущественных отношений Амурской области.
Представитель Управления Росреестра по Амурской области - Кантамирова О.Н. в письменном отзыве указала, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению только в случае представления отчета, соответствующего требованиям, установленным законодательством Российской Федерации. Просила суд рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.
Позиция представителя ФГБУ "ФКП Росреестра" по Амурской области отражена в письменном отзыве, согласно которой представленный отчёт независимого оценщика может быть признан в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, в целях внесения ее в сведения, предусмотренных нормами федерального законодательства о государственном кадастре недвижимости. Рассмотрение данного спора оставляет на усмотрение суда. Представитель просил суд рассмотреть дело в отсутствие ФГБУ "ФКП Росреестра" по Амурской области.
В судебном заседании представитель административного истца Чеглаковой С.В. - Гончаренко А.Ю. поддержала заявленные требования.
Административный истец Чеглакова С.В., представитель Правительства Амурской области, представители Управления Росреестра по Амурской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Амурской области, администрации г. Благовещенска, уведомленные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились; представители Управления Росреестра по Амурской, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Амурской области, министерства имущественных отношений Амурской области просили рассмотреть дело в их отсутствие. Суд, руководствуясь положениями части 4 статьи 247 КАС РФ, определилрассмотреть дело при данной явке.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки. Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости (статья 3).
В силу статьи 24.18 данного Федерального закона, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (статья 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Из материалов дела следует, что Чеглакова С.В. является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 1, общей площадью 76,5 кв.м.; нежилого помещения с кадастровым номером 2, общей площадью 48,2 кв.м., расположенных по <адрес>.
Из справок о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 06 ноября 2018 года следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 1 по состоянию на 29 января 2018 года составляет 4 326 208,88 руб., кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 2 по состоянию на 29 января 2018 года - 2 725 794,35 руб., которая внесена на основании постановления правительства Амурской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области" от 29.11.2016 N 536.
Не согласившись с кадастровой стоимостью объекта недвижимости, Чеглакова С.В. просит пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости и установить её в размере равной его рыночной стоимости по состоянию на 29.01.2018.
Поскольку Чеглакова С.В. является собственником объектов недвижимости с кадастровым номером 1, с кадастровым номером 2 результаты определения кадастровой стоимости которого влияют на размер налога на имущество физических лиц, который рассчитывается из кадастровой стоимости объекта недвижимости, что затрагивает его права и обязанности, суд полагает, что она вправе оспорить кадастровую стоимость данного объекта недвижимости.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, на основании п. 15 ст.20 КАС РФ, подается в областной суд по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке, предусмотренном ст.24 КАС РФ.
Согласно ст.24.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
В силу положений статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем в судебном порядке посредством предъявления требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости и подлежит рассмотрению по правилам главы 25 КАС РФ (п.п.2 и 3 Постановления Пленума ВС РФ "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N28).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя (абз.38 ст.24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В соответствии с п.5 ст. ст.247 КАС РФ, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч.5 ст.247 и ч.1 ст.248 КАС РФ).
Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Доказательством определения рыночной стоимости земельного участка является отчет независимого оценщика саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков (ч. 2 ст. 246 КАС РФ).
В соответствии с ч.1 ст.61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.
Согласно ч.1 ст.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В связи с чем, отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости ООО Оценка N442-18 от 08.11.2018, как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 84 КАС РФ.
В силу части 1 статьи 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.
Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297 утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N1), пункт 2 которого предусматривает, что федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 6 указанного Стандарта итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7).
Названным федеральным стандартом оценки предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки (пункт 18).
Как указано в пункте 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Так, из отчета ООО Оценка N442-18 от 08.11.2018 следует, что рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 29.01.2018 с кадастровым номером 1 составляет 1 923 000 руб., с кадастровым номером 2 составляет 1 211 000 руб.
Из указанного отчета усматривается, что при определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости, оценка объекта выполнена на основе анализа данных технического паспорта на нежилые помещения; нормативно-справочной и статистической информации о состоянии и изменении уровня цен в данном регионе, наиболее эффективном использовании объекта недвижимости, а также анализа рынка недвижимости в Амурской области. Для получения достоверных результатов при проведении оценки специалистом использованы два подхода к оценке недвижимости: сравнительный и доходный. Даны четкие разъяснения о причинах неприменения затратного подхода. При оценке оценщик исходил из предположения, что имущество не заложено и не обременено долговыми обязательствами и ограничениями на их возможное использование.
Исследовательская часть отчета логична, последовательна и мотивирована, наличие методологических ошибок при проведении исследования суд не усматривает.
Отчёт N442-18 от 08.11.2018 выполнен оценщиком ООО Оценка - Ф.И.О.1 являющаяся членом Саморегулируемой организации союза оценщиков "Сибирь"; гражданская ответственность оценщика застрахована в соответствии с действующим законодательством РФ (полис страхования ответственности N с 03.04.2018 по 02.04.2019); имеющей квалификационный аттестат N от 26.03.2018, по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", из чего следует, что оценщик соответствует требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности установленных ст. ст. 4, 15, абз.4 ст.15.1 и ст.24.7 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N135-ФЗ.
Доказательств, опровергающих выводы оценщика выполнившего Отчёт об оценке спорного объекта недвижимости от 08 ноября 2018 года N442-18, ни административными ответчиками, ни заинтересованными лицами, суду не представлено.
Кроме этого, не представлено доказательств, об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также доказательств, которые могли бы подставить под сомнение достоверность названного отчёта об оценке, ходатайства о проведении судебной экспертизы о достоверности определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не заявлено.
Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что Отчёт об оценке от 08 ноября 2018 года N442-18 является допустимым доказательством, согласно п.1 ст.61 КАС РФ.
В соответствии с положениями статьи 246 КАС РФ и абзаца 5 пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", при подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости необходимым документом является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Аналогичное положение было предусмотрено абзацем 6 части 16 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, однако, Федеральным законом от 02 июня 2016 года N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" данное положение закона, предусматривающее необходимость приложения к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости положительного экспертного заключения признано утратившим силу, следовательно, экспертиза отчетов об оценке саморегулирующими организациями в настоящее время носит добровольный характер.
Согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о несоответствии произведенной уполномоченными органами кадастровой оценки используемого заявителем объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Как следует из постановления Правительства Амурской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области" от 29.11.2016 N 536, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю, были внесены в государственный кадастр недвижимости на основании утвержденных средних (минимальных) значений удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) в разрезе кадастровых кварталов муниципальных образований и городских округов Амурской области.
Следовательно, в данном случае установление рыночной стоимости полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
В силу статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ (в ред. от 03.07.2016 N361-ФЗ) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
На основании изложенного, с учетом в совокупности исследованных доказательств с точки зрения относимости и допустимости в соответствии со статьями 60, 61 КАС РФ, и с учетом установленных обстоятельств по делу, суд находит подлежащими удовлетворению требования Чеглаковой С.В. о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения (этаж 3) с кадастровым номером 1, общей площадью 76,5 кв.м., расположенного по <адрес>, и установить с 29 января 2018 года кадастровую стоимость данного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 1 923 000 (один миллион девятьсот двадцать три тысячи) рублей.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения (этаж 3) с кадастровым номером 2, общей площадью 48,2 кв.м., расположенного по <адрес>, и установить с 29 января 2018 года кадастровую стоимость данного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 1 211 000 (один миллион двести одиннадцать тысяч) рублей.
Датой подачи административного искового заявления в Амурский областной суд считать 16 ноября 2018 года.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение одного месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Судья Амурского областного суда А.П. Бушманов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка