Решение Ростовского областного суда от 25 января 2021 года №3а-407/2020, 3а-39/2021

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 января 2021 года Дело N 3а-39/2021
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при ведении протокола судебного заседания
помощником судьи Паненковой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "ДОНСНАБКОМПЛЕКТ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г.Ростове-на-Дону. На земельном участке находятся принадлежащие административному истцу производственные объекты капитального строительства. Кадастровая стоимость земельного участка (64 723 540, 10 рублей) значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (24 020 000 рублей). В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей участка, что влияет на правоотношения пользования земельным участком (арендная плата, выкупная стоимость), административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на дату её определения в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.
В судебное заседание представитель административного истца Маликова Л.А., действующая на основании доверенности, явилась, представила заявление об уточнении административного иска в соответствии с выводами заключения эксперта по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка, полагала возможным возложить судебные расходы на административного истца.
Представитель Правительства Ростовской области в суд не явился, извещен надлежаще, в письменном заявлении не возражал против выводов заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости земельного участка, дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика согласно правилам статьи 150 КАС РФ.
Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ДИЗО г.Ростова-на-Дону, ФГБУ "ФКП Росреестра" в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие по правилам статьи 150 КАС РФ. ДИЗО г.Ростова-на-Дону представлено заявление о несогласии с заключением эксперта и назначении повторной оценочной экспертизы.
Исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав объяснения представителя административного истца, допросив эксперта, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 8 605 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для эксплуатации производственных и складских помещений, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года - 64 723 540, 10 рублей.
На земельном участке находятся нежилые строения, принадлежащие на праве собственности ООО "ДОНСНАБКОМПЛЕКТ".
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Рассматриваемый земельный участок в его исследуемых характеристиках (разрешенное использование, площадь), исходя из даты определения кадастровой стоимости, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер выкупной стоимости земельного участка, может использоваться для определения арендной платы, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика ФИО от 11 сентября 2020 года, согласно которому при применении сравнительного подхода рыночная стоимость земельного участка составляет 24 020 000 рублей.
Заявление правообладателя участка о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, основанное на отчете оценщика, было отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 15 октября 2020 года. В решении указано наличие 5 нарушений отдельных положений ФСО N 3,N7 применительно к использованным аналогам.
Обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.
Суд, учитывая наличие ходатайства представителя административного истца и возражений Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчета при наличии вышеуказанного решения комиссии, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года.
Экспертиза проведена экспертом ООО "Региональный центр экспертизы и оценки" (заключение от 25 декабря 2020 года N 0012/2020). Эксперт ФИО допрошена в судебном заседании.
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 32 183 000 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка в городе (участки под индустриальную застройку - таблица 4).
В качестве объектов-аналогов использовано 5 земельных участков, расположенных в г.Ростове-на-Дону из указанного сегмента, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен. В судебном заседании эксперт привёл пояснения, связанные со спецификой рассматриваемого участка и рынка на дату оценки.
Расчет стоимости приведен в таблице N 7. Применение конкретных корректировок (на дату предложения, на торг, на обеспеченность инженерными коммуникациями, местоположение, площадь) экспертом подробно и достаточно объяснено со ссылкой на источники использованной информации.
Конкретных возражений в отношении подбора объектов-аналогов, анализа рынка, применённых корректировок лицами, участвующими в деле, не заявлено. При таком положении суд не нашёл достаточных оснований для назначения повторной экспертизы по доводам заинтересованного лица - ДИЗО.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки земельного участка.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом. Разница между итоговой рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью укладывается в принятый в оценочной деятельности допустимый интервал различий, административный истец не возражал против возложения на него судебных расходов. Данных о существенном нарушении методики определения кадастровой стоимости не установлено, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации N 20-П от 11.07.2017, постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела".
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 8 605 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование - для эксплуатации производственных и складских помещений в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 32 183 000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 24 сентября 2020 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ООО "ДОНСНАБКОМПЛЕКТ" в пользу ООО "Региональный Центр экспертизы и оценки" 45 000 рублей за проведенную судебную экспертизу.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов
В окончательной форме решение принято 26 января 2021 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка