Дата принятия: 09 ноября 2020г.
Номер документа: 3а-406/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 9 ноября 2020 года Дело N 3а-406/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ююкина Вадима Васильевича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Ююкин В.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, наименование - магазин, площадью 413, 5 кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 8 176 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что Ююкин В.В. является собственником объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО "Профессиональная оценка" (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2019 года составляет 8 176 000 рублей.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 18 654 362, 29 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Ююкина В.В. на основании доверенности Бузаджи М.Н. административный иск об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки поддержала.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда.
Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", Мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Тюленеву М.Ю., исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что Ююкин В.В. является собственником объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, наименование - магазин, площадью 413, 5 кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии со статьями 399 - 403 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), помимо прочего имущества, также здание, строение, сооружение, помещение.
Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Законом Ярославской области от 18 ноября 2014 N 74-з в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 1 января 2015 года.
Решением муниципалитета города Ярославля от 27.11.2014 года N 441 на территории города Ярославля введен налог на имущество физических лиц с 1 января 2015 года, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, решения муниципалитета города Ярославля, суд приходит к выводу о том, что Ююкин В.В. является плательщиком налога на имущество физических лиц, размер данного налога определяется на оснований сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, следовательно, права и законные интересы Ююкина В.В. затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>.
В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, части 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что объект недвижимости административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 1 "Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> составила 18 654 362, 29 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 9 189 000 рублей.
Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика Тюленевой М.Ю. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом.
На основании анализа рынка оценщиком отобрано три аналога, относящихся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, сопоставимых с ним по основным ценообразующим характеристикам и предлагавшихся к продаже на дату оценки.
По тем характеристикам объекта оценки и объектов - аналогов, которые имели расхождения, цены аналогов корректировались оценщиком.
Одним из аналогов оценщиком использовано предложение о продаже нежилого здания по адресу: <адрес>
При исследовании характеристик данного аналога оценщик исходила из того, что его площадь составляет 392 кв.метра.
Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области в возражениях на административный иск указано на то, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости указанный аналог имеет площадь 359, 3 кв.метра. Таким образом, стоимость 1 кв.метра указанного аналога, рассчитанная оценщиком на основании сведений о его площади в 392 кв.метра, определена неверно.
Судом исследованы данные возражения Департамента, дополнительные пояснения оценщика, содержание Отчета и установлено, что площадь указанного объекта в 392 кв.метра указана продавцом в объявлении, определение стоимости объекта произведено им, исходя из данной площади.
Таким образом, принятые оценщиком характеристики данного и стоимость 1 кв.метра данного нежилого здания соответствуют тексту предложения о его продаже, то есть в полной мере подтверждены.
Данные действия оценщика вполне соответствуют требованиям пунктов 5 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В качестве аналога оценщиком использовано также предложение о продаже нежилого здания по адресу: <адрес>
Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости указанное здание является гаражом - стоянкой для легкового автотранспорта.
В связи с этим, Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в возражениях приводит доводы о том, что к цене данного аналога требовалось применение корректировки на назначение здания.
Указанные возражения Департамента в судебном заседании оценщиком опровергнуты.
Из данных оценщиком пояснений, скриншотов объявлений о продаже объекта, его фотографий, анализа местоположения следует, что указанный аналог имеет свободное назначение: в нем расположены офисы, магазин (студия звука), а также гаражные боксы для автотранспорта. При этом, гаражные боксы составляют менее половины площади здания.
Таким образом, выводы оценщика о том, что указанный объект сопоставим с объектом оценки по назначению (нежилое здание свободного назначения) и не требует корректировки цены по данному ценообразующему фактору, вполне обоснованы и не противоречат требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 61.
Оценщиком проводилось сравнение объекта оценки и аналогов по типу внутренней отделки помещений.
Аналог N 3 определен оценщиком, как обладающий современным ремонтом. Величина корректировки принята на основании предложений Справочника оценщика недвижимости 2018 года под редакцией Лейфера Л.А.
Приведенные выводы оценщика полно и подробно в Отчете изложены, подтверждены соответствующей информацией об аналоге, основаны на справочной оценочной литературе, и соответствуют требованиям федеральных стандартом оценки, в том числе пунктам 5, 8, 11 ФСО N 3.
Доводы Департамента о том, что внутренняя отделка помещений аналога N 3 должна характеризоваться как "среднее" состояние, а потому величина корректировки должна быть меньше, чем определено оценщиком, о нарушении федеральных стандартов оценки при определении рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца не свидетельствуют.
Определение характеристик объекта оценки и аналогов относится к компетенции оценщика. В соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, выводы оценщика в указанной части должны быть обоснованы, что и установлено судом при исследовании Отчета.
Возражения Департамента основаны на иной оценке тех же фактов, которыми располагал оценщик, что федеральными стандартами оценки допускается, вместе с тем, не может быть признано нарушением данных норм.
В возражениях на Отчет Департаментом приведены также доводы о том, что оценщик необоснованно отказалась от корректировки цен аналогов на этаж: объект оценки одноэтажное здание, объекты - аналоги NN 2 и 3 - двухэтажные здания. Такое различие в характеристиках указанных объектов подлежит корректировке их цен в сторону повышения.
В судебном заседании оценщик привела доводы о том, что не рассматривала данные характеристики объектов как ценообразующие, поскольку объект оценки и аналоги являются отдельно стоящими зданиями. Этажность, по мнению оценщика, имеет значение для встроенных объектов, что подтверждается исследованиями в области оценки.
Суд не находит оснований не согласиться с указанными пояснениями оценщика, поскольку они вполне обоснованы и подтверждены.
Суд принимает во внимание, что в соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, пунктом 22, 25 ФСО N 7 определение элементов сравнения относится к компетенции оценщика.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной.
В связи с этим, рыночная стоимость нежилого здания административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.
Суд принимает во внимание также, что доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца административным ответчиком суду не представлено.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Ююкина В.В. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Ююкина В.В. с настоящим административным иском в суд - 25 сентября 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Ююкина Вадима Васильевича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, наименование - магазин, площадью 413, 5 кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 8 176 000 (восемь миллионов сто семьдесят шесть тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 25 сентября 2020 года.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 23 ноября 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
