Решение Ростовского областного суда от 23 апреля 2021 года №3а-405/2020, 3а-38/2021

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 23 апреля 2021 года Дело N 3а-38/2021
Ростовский областной суд в составе
председательствующего Шикуля Е.В.
рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению ООО "Умный отель" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
установил:
ООО "Умный отель" обратилось в суд с административным исковым заявлением, указав, что является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 7695 кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 53 591 288,85 руб., что, по мнению административного истца, значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика в размере 20 266 000 руб. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на основании ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.
Также административный истец заявил ходатайство о восстановлении срока подачи настоящего административного искового заявления.
После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ООО "Умный отель" просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в сумме 29 779 500 руб. по состоянию на 01.01.2014 г. (средняя стоимость от величин, установленных экспертами).
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица - Администрация города Ростова-на-Дону.
От представителя административного истца по доверенности Авдиенко Т.В. поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя административного истца с учетом поданных уточненных требований.
От представителя Правительства Ростовской области по доверенности Венецкой Е.И. поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя Правительства Ростовской области, в котором представитель административного ответчика также выразил согласие с результатами судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга".
ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области в письменных возражениях указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области.
От Администрации города Ростова-на-Дону отзывы, ходатайства в суд не поступали.
Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судом в судебном заседании, назначенном на 19 апреля 2021 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2020 N 42 "О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства").
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.
Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).
Действующие результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776 по состоянию на 1 января 2014 года.
Согласно статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.
Судом установлено, что ООО "Умный отель" является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 7695 кв.м из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации производственных помещений, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
Постановлением Правительства Ростовской области N 776 от 25 ноября 2014 года утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области по состоянию на 1 января 2014 года. Кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена в размере 53 591 288,85 руб.
Являясь плательщиком земельного налога, административный истец имеют основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью и вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости объекта в судебном порядке.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец 17 сентября 2020 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. N П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости на основании установления его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке от 28 августа 2020 года N БК-106-20, подготовленный оценщиком ФИО1 согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 20 226 000 рублей (т. 1 л.д. 178-216).
Из материалов дела следует, что комиссия решением от 15 октября 2020 года N 11-26/2020-189 отклонила заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, указав, что оформление и содержание отчёта об оценке не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 упомянутого Федерального закона.
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС Российской Федерации).
Суд, учитывая наличие ходатайств представителей административного истца и Правительства Ростовской области о назначении оценочной экспертизы, наличие возражений Правительства Ростовской области относительно выводов о рыночной стоимости земельного участка, содержащихся в отчете об оценке, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости земельного участка, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную оценочную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года с учетом его индивидуальных особенностей. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО "Региональный центр экспертизы и оценки".
Согласно заключению эксперта ООО "Региональный центр экспертизы и оценки" ФИО2 N 002/21 от 11 января 2021 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года с учетом его индивидуальных особенностей составляет 26 971 000 рублей (т. 2 л.д. 84-149).
По результатам проведения судебной оценочной экспертизы представителем Правительства Ростовской области по доверенности Венецкой Е.И. поданы возражения на заключение эксперта и ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.
Исследовав возражения Правительства Ростовской области на заключение эксперта, допросив эксперта ФИО2., суд пришел к выводу, что изложенные Правительством Ростовской области сомнения в обоснованности заключения после допроса в судебном заседании эксперта не устранены в полном объеме (в части подбора объектов-аналогов, его обоснования, применения корректировки на местоположение, обоснования использования "Метод ФБК" при расчете корректировки на общую площадь, обоснование использования данных рынка жилой недвижимости) и в целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка назначил повторную судебную экспертизу. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО3
По результатам проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы экспертом ФИО3 подготовлено заключение N 911-Э/2021 от 17 марта 2021 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 32 588 000 (т. 3 л.д. 7-147).
Возражений, замечаний относительно выводов эксперта ФИО3 от лиц, участвующих в деле, не поступило.
Оценивая экспертное заключение ФИО2 и экспертное заключение ФИО3 по правилам статьи 168 КАС Российской Федерации, суд находит, что обе экспертизы проведены лицами, обладающими специальными знаниями, имеющими соответствующую квалификацию, предупреждёнными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.
Отчет об оценке, представленный административным истцом, не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Доводы Правительства Ростовской области относительно его недостоверности были проверены путём назначения судебных экспертиз. Установлено, что отчет об оценке оспаривался обоснованно.
Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы, подготовленном экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО3
Из заключения N 911-Э/2021 от 17 марта 2021 года следует, что определённая в нём итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте экспертизы; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчёты, проведённые в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.
В заключении судебной экспертизы проведен достаточно полный анализ рынка земельных участков в г. Ростове-на-Дону, анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался. Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал метод сравнения продаж, поскольку рынок продаж аналогичных земельных участков является активным, объект экспертизы относится к объектам, характеризующимся большим спросом. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. земельного участка.
При использовании метода сравнения продаж экспертом осуществлен сбор данных, изучение рынка недвижимости, отобраны аналоги из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу. Экспертом произведен анализ и сравнение каждого аналога с объектом экспертизы по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи. Отобранные объекты-аналоги относятся к одному с исследуемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах. Величины корректировок, введённых экспертом, подтверждены источниками, ссылки на которые приведены в заключении. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. Примененные экспертом корректировки обоснованы научно-методическими рекомендациями и сомнений в правильности не вызывают.
Суд находит, что заключение экспертизы, подготовленное экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга", является объективным, сомнений в своей обоснованности не вызывает. Расчёты, проведённые в рамках используемого экспертом сравнительного подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта исследования по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
Данных о наличии в заключении эксперта ФИО3 нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено. Каких-либо доказательств, опровергающих выводы заключения проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы в суд не представлено.
В свою очередь, оценивая экспертное заключение, подготовленное экспертом ФИО2, суд исходит из того, что содержащиеся в заключении сведения об объектах-аналогах не дают надлежащего представления о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости.
При таких обстоятельствах суд полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно заключению эксперта ФИО3
Суд не может признать обоснованными доводы административного истца о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной в виде средней величины, установленной на основании двух проведенных по делу судебных оценочных экспертиз (26 971 000 руб. + 32 588 000/2=29 779 500 руб.). Такой методики определения рыночной стоимости стандарты оценочной деятельности не содержат. Кроме того, суд не обладает специальными познаниями в области оценочной деятельности, что исключает возможность определения итоговой величины стоимости объекта оценки без экспертного исследования.
Часть 3 статьи 245 КАС Российской Федерации предусматривает, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 29 декабря 2014 года. Административный истец обратился в суд 17 ноября 2020 года, то есть с пропуском 5-летнего срока, предусмотренного приведенной выше нормой.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 Постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Суд считает возможным удовлетворить ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока, принимая во внимание, что редакция статьи 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ, ранее устанавливавшей, что государственная кадастровая оценка проводится не реже чем один раз в пять лет, претерпела изменения; минимальная периодичность действия ранее установленной кадастровой стоимости актуальной редакцией нормы не установлена; в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.
Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Глава 25 КАС Российской Федерации определяет особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Какие-либо специальные правила распределения судебных расходов по рассмотрению дел данной категории не предусмотрены.
Частью 1 статьи 111 КАС Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.
В соответствии с ч. 1 ст.103 КАС Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
На основании п.п. 4, 7 ст. 106 КАС Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся: расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.
Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" даны разъяснения, в частности, по применению законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением административных дел.
В целях сбалансированной реализации частных и публичных интересов Верховным Судом Российской Федерации даны разъяснения в постановлении от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
Также при разрешении вопроса о судебных расходах по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости следует руководствоваться Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П.
ООО "Региональный центр экспертизы и оценки" представило в суд счет N 002 от 11 января 2021 года и финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 45 000 рублей.
ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" представило в суд счет N 49 от 17 марта 2021 года и экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 35 000 рублей.
Услуги судебной экспертизы и повторной судебной экспертизы сторонами оплачены не были, вместе с тем подлежат возмещению, поскольку связаны с рассмотрением настоящего административного дела. При этом установление в ходе судебного разбирательства по делу обстоятельств, послуживших основанием для назначения по делу повторной судебной экспертизы, само по себе не является обстоятельством, освобождающим стороны от несения расходов на проведение данной экспертизы. Заключение эксперта ООО "Региональный центр экспертизы и оценки"" не признано судом недопустимым, недостоверным доказательством, не соответствующим требованиям действующего законодательства.
Размер оплаты экспертизы ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга", по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.
Размер оплаты экспертизы ООО "Региональный центр экспертизы и оценки", принимая во внимание наличие недостатков заключения судебного эксперта, явившихся основанием назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы, подлежит снижению до 30 000 рублей, поскольку в данном случае вознаграждение в таком размере, по мнению суда, соответствует объему и качеству проделанной экспертом работы.
Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что удовлетворение административного иска сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик земельного участка. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости не устанавливались. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта административным ответчиком не оспаривалось.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (39,2%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости.
Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административным ответчиком, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы относятся на административного истца.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Восстановить ООО "Умный отель" срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 7695 кв.м из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации производственных помещений, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 января 2014 года в размере 32 588 000 руб.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с ООО "Умный отель" в пользу ООО "Региональный центр экспертизы и оценки"" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 30 000 рублей.
Взыскать с ООО "Умный отель" в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 35 000 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.
Судья Е.В. Шикуля


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка