Дата принятия: 05 декабря 2019г.
Номер документа: 3а-405/2019
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 5 декабря 2019 года Дело N 3а-405/2019
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 6 августа 2019 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
с участием представителя Управлении Росреестра по Ростовской области Волгина Д.В., представителя Администрации г.Ростова-на-Дону Пятницкого Е.Н.,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что Соколова Т.С. является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость определена по состоянию на 20.02.2019. Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 06.08.2019 удовлетворено заявление правообладателя об установлении в отношении земельного участка рыночной стоимости по состоянию на дату оценки, кадастровая стоимость земельного участка существенно снижена на 55,8 %. Административный истец утверждает, что решение неправомерно, поскольку отчет не соответствует требованиям отдельных положений федеральных стандартов оценки, а уменьшение кадастровой стоимости прямо влияет на объем денежных средств, поступающих в муниципальный бюджет.
Представитель административного истца в судебное заседание не явился, извещен надлежаще. Дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца согласно положениям статьи 150 КАС РФ.
Представитель Управления Росреестра по Ростовской области - Волгин Д.В., действующий по доверенности, в суд явился, возражал против удовлетворения административного иска, ссылаясь на письменные возражения.
Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону - Пятницкий Е.Н., действующий по доверенности, в суд явился, просил удовлетворить административный иск.
Соколова Т.С. в суд не явилась, извещена надлежаще, суд посчитал возможным рассмотреть дело в её отсутствие согласно положениям статьи 150 КАС РФ.
Выслушав представителей административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что Соколова Т.С. является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - объекты сферы торговли (магазины), здания для объектов, обслуживающих население, земельные участки для временного размещения нестационарных объектов, автостоянки плоскостные.
Кадастровая стоимость рассматриваемого земельного участка установлена в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 778 по состоянию на 20 февраля 2019 года и составила 12 418 282,97 рублей.
17 июля 2019 года правообладатель обратилась в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке N 07/19 от 20 апреля 2019 года, составленный оценщиком ФИО, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на указанную дату составляет 5 493 000 рублей.
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Решения комиссии могут быть оспорены в суде.
В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
В представленном в Комиссию отчете в рамках сравнительного подхода оценщиком применен метод сравнения продаж, приведены причины отказа от иных подходов.
Оценщиком сформирована выборка объявлений о продаже сходных земельных участков на рассматриваемую дату, определен сегмент рынка (участки под коммерческое использование). Оценщиком для расчета выбрано 3 объекта-аналога (таблица 1). Расчет рыночной стоимости приведен в таблице 2.
6 августа 2019 года Комиссия, рассмотрев заявление, и, сделав вывод, что представленный отчет соответствует статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", вынесла решение об определении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке. Разница между заявленной рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью составляет 55,8 %, как отмечено в решении Комиссии.
Орган местного самоуправления в соответствии с Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 года N 15-П наделен полномочием по предъявлению административного искового заявления об оспаривании решения Комиссии в данном случае. Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 N 263 (далее по тексту - Порядок).
По смыслу пункта 20 Порядка Комиссия наделена полномочием по проверке представленных отчета об оценке рыночной стоимости и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В рассматриваемом случае решение Комиссии вынесено без надлежащей оценки содержания представленного отчета, что подтверждено анализом отчета и иных полученных по делу доказательств.
Рыночная стоимость установлена Комиссией на дату определения кадастровой стоимости в соответствии с правилами статьи 24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.
Суд при рассмотрении дела, принимая во внимание ходатайство административного истца и существо его доводов о несогласии с отчетом, назначил судебную экспертизу по следующему вопросу:
подтверждается ли стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете в отчете N 07/19 от 20.04.2019; допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?
По результатам исследования эксперт ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" (заключение N 733-Э/2019 от 22 ноября 2019 года) сделал вывод о том, что стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в указанном выше отчете, не подтверждается содержанием отчета; оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки.
В заключении отмечено, что в отчете допущены нарушения п.8 ФСО N1, пп.5,11 ФСО N3, пп.11г,11в,11д,22в ФСО N7. В частности, экспертом указано, что: 1) оценщиком при использовании объявлений о выбранных объектах-аналогах N N1,3 некорректно приведена информация о назначении участков, что повлияло на расчет корректировки на назначение; 2) допущена математическая ошибка при расчете весовых коэффициентов; 3) оценщиком некорректно использована информация об обеспеченности аналогов коммуникациями на странице 11 отчета; 4) в отчете отсутствуют ссылки на источники информации либо копии использованных материалов (страницы 13-14,21-22,25 отчета); 5) нарушены требования п.22в ФСО N7 о приведении в отчете описания объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правилах их отбора для проведения расчетов; 6) нарушены требования п.11в ФСО N7 об обязательности приведения в отчете анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект; 7) нарушены требования п.11г ФСО N7 об обязательности анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов; 8) нарушены требования п.11д ФСО N7 о приведении в отчете основных выводов относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта; 9) отмечены и иные нарушения федеральных стандартов оценки в отношении оформления отчета.
Суд находит, что заключение эксперта и содержание отчета об оценке приводят к выводу о необоснованном размере рыночной стоимости, указанном в отчете, который не мог служить достаточным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Возражений по существу заключения эксперта о наличии приведенных нарушений федеральных стандартов оценки, которые суд находит существенными, в том числе и с точки зрения разницы между оспоренной кадастровой стоимостью и заявленной рыночной стоимостью, не представлено.
Решение Комиссии не может быть признано соответствующим нормативным правовым актам в области регулирования оценочной деятельности.
При таком положении административное исковое заявление подлежит удовлетворению.
Суд в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ возлагает судебные расходы на административного ответчика - Управление Росреестра по Ростовской области в виде взыскания денежных средств в пользу экспертной организации за проведенную оценочную экспертизу согласно финансово-экономическому обоснованию, которое суд признает соответствующим предъявляемым требованиям, а сумму, подлежащую оплате, - разумной.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление удовлетворить.
Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 6 августа 2019 года N 11-28/2019-201 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 20 февраля 2019 года, установленной в отчете N 07/19 от 20 апреля 2019 года, составленном оценщиком ФИО
Исключить сведения об определенной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 6 августа 2019 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в сумме 5 493 000 рублей по состоянию на 20 февраля 2019 года из Единого государственного реестра недвижимости с восстановлением в данном реестре кадастровой стоимости в размере 12 418 282,97 рублей по состоянию на 20 февраля 2019 года.
Возложить судебные расходы на административного ответчика: взыскать с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны Российской Федерации 20 000 рублей в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга".
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М. Абрамов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
