Дата принятия: 05 декабря 2019г.
Номер документа: 3а-404/2019
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 5 декабря 2019 года Дело N 3а-404/2019
Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,
при ведении протокола помощником судьи Вороной Е.В.,
с участием
представителя административного истца Загудайловой Е.А.,
представителя административного ответчика Правительства Ростовской области Ковалевской Ю.А.,
представителя заинтересованного лица Администрации г. Ростова-на-Дону Пятницкого Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Голубевой Марины Олеговны об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости,
установил:
Голубева М.О. обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости находящихся в её собственности объектов недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... и нежилого здания с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ....
После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Голубева М.О. просила суд установить кадастровую стоимость указанных зданий равной рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы в суммах 46 423 000 рублей и 13 217 000 рублей соответственно.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Администрация г. Ростова-на-Дону, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области.
В судебном заседании представитель административного истца Загудайлова Е.А. поддержала требования своего доверителя.
Представитель Правительства Ростовской области Ковалевская Ю.А. не возражала против удовлетворения требований в уточненной редакции.
Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону Пятницкий Е.Н. просил отказать в удовлетворении административного иска.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, отзывы, ходатайства не представили.
Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле сведений о их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.
В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, в том числе на нежилое здание, являются плательщиками налога на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.
Областным законом Ростовской области от 27 июля 2017 года N 1174-ЗС "Об установлении единой даты применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" определена единая дата начала применения кадастровой стоимости для исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц - 1 января 2018 года.
Действующие результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года N 881 по состоянию на 1 января 2016 года.
Судом установлено, что Голубева М.О. является собственником объектов недвижимости:
нежилого здания с кадастровым номером ... площадью 2 630,4 кв.м, наименование - здание образования и просвещения, расположенного по адресу: ...
нежилого здания с кадастровым номером ... площадью 999, 5 кв.м, наименование - здания образования и просвещения, расположенного по адресу: ...
Кадастровая стоимость обоих объектов определена в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ:
нежилого здания с кадастровым номером ... по состоянию на 30 августа 2018 года в размере 75 124 644,76 рублей,
нежилого здания с кадастровым номером ... по состоянию на 12 декабря 2018 года в размере 25 799 993,55 рублей.
В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 13 августа 2019 года N 1195, составленный оценщиком ООО "Ростовский Центр Оценки" ... По выводам оценщика на соответствующие даты оценки рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ... составляла 38 352 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером ... - 12 150 000 рублей.
С целью проверки сведений о рыночной стоимости Объектов судом по ходатайству представителя Правительства Ростовской области назначена судебная оценочная экспертиза.Согласно заключению от 15 ноября 2019 года N 739-Э/2019 судебной экспертизы, выполненной экспертами ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ..., ..., рыночная стоимость объектов с учетом их индивидуальных особенностей и технического состояния составляла:
нежилого здания с кадастровым номером ... по состоянию на 30 августа 2018 года - 46 423 000 рублей,
нежилого здания с кадастровым номером ... по состоянию на 12 декабря 2018 года -13 217 000 рублей.
Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости зданий, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, по мнению суда, являются более аргументированными и убедительными.
Экспертами в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки проведен достаточно полный анализ рынка недвижимости. От применения затратного подхода эксперты мотивированно отказались, произвели расчеты с использованием сравнительного и доходного подходов. В качестве объектов-аналогов эксперты отобрали объекты, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемых зданий. Сведения об объектах проанализированы экспертами с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения и расчет каждой из корректировок или отказ от их применения по отдельным признакам объяснены экспертами и сомнений у суда не вызывают. Использованная экспертами информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Оно составлено экспертами, обладающими специальными познаниями, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Мотивированные возражения, замечания на заключение судебной экспертизы от лиц, участвующих в деле, не поступали.
Представителем Администрации г. Ростова-на-Дону, просившего отказать в удовлетворении требований административного истца, не приведены сведения о нарушениях требований закона, федеральных стандартов оценки, которые позволили бы обоснованно поставить под сомнение объективность и правильность выводов, изложенных в заключении судебного эксперта. Доказательства иной, более высокой рыночной стоимости объекта Администрация г. Ростова-на-Дону не представила и о получении дополнительных доказательств по этому вопросу не ходатайствовала.
Довод Администрации г. Ростова-на-Дону об уменьшении налоговых поступлений в случае снижения кадастровой стоимости объектов отклоняется судом, учитывая, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление только налогов, имеющих экономическое основание, и возможность пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости не ставится законом в зависимость от уровня налоговых поступлений в соответствующий бюджет.
С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости нежилых зданий, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость объектов равной этому размеру.
Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объектов в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Распределяя судебные расходы по делу, суд исходит из следующего.
Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов в соответствие с рыночной стоимостью. Наличие незаконных и необоснованных действий со стороны административных ответчиков при утверждении результатов государственной кадастровой оценки или внесении сведений о кадастровой стоимости в реестр недвижимости судом не устанавливалось.
Разница между кадастровой и устанавливаемой рыночной стоимостью составляет 38,2% и 48,8,%, что в рассматриваемом случае само по себе не дает достаточных оснований для суждения о наличии явных методологических или иных ошибок при утверждении результатов государственной кадастровой оценки. Эта разница во многом обусловлена индивидуальными характеристиками зданий, их техническим состоянием, которые не могли быть в полной мере учтены при массовой оценке объектов капитального строительства.
Рыночная стоимость, определенная в заключении судебной экспертизы и признанная судом экономически обоснованной, как и право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, Правительством Ростовской области не оспаривались. Первичные возражения Правительства области относительно обоснованности отчета об оценке, являлись правомерными.
При указанных обстоятельствах судебные расходы должны быть в полном объеме возложены на административного истца.
ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 65 000 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ... площадью 2 630,4 кв.м, расположенного по адресу: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 30 августа 2018 года в сумме 46 423 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ... площадью 999,5 кв.м, расположенного по адресу: ... равной рыночной стоимости по состоянию на 12 декабря 2018 года в сумме 13 217 000 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий считать 20 сентября 2019 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с Голубевой Марины Олеговны в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 65 000 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья О.А.Руднева
Решение в окончательной форме принято 13 декабря 2019 года
Судья О.А.Руднева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
