Дата принятия: 13 июля 2017г.
Номер документа: 3а-403/2017
ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 13 июля 2017 года Дело N 3а-403/2017
Именем Российской Федерации
13 июля 2017 года город Тула
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Щербаковой Н.В.,
при секретаре Щепотине П.В., Жучковой О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-403/2017 по административному исковому заявлению Открытого акционерного общества «Центрсельэлектросетьстрой» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тульской области, правительству Тульской области об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
ОАО «Центрсельэлектросетьстрой» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тульской области, указав в обоснование заявленных требований на то, что на праве постоянного бессрочного пользования является владельцем земельного участка с кадастровым номером №, площадью 46052 кв.м, расположенного по адресу: < адрес>.
Полагает, что утвержденная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере < данные изъяты> рублей является необоснованно завышенной, что затрагивает его права и обязанности как налогоплательщика.
По мнению административного истца, при определении кадастровой стоимости земельного участка были использованы недостоверные сведения о земельном участке, допущена кадастровая ошибка.
Так, при определении кадастровой стоимости не было принято во внимание решение Тульского арбитражного суда от ... по делу №, установившее, что указанный земельный участок ограничен в обороте и не подлежит приватизации. В составе земельного участка имеется муниципальная автомобильная дорога протяженностью 334 м, что свидетельствует о необходимости с учетом фактического его использования отнесения спорного участка к 16 группе видов разрешенного использования (земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные), а не к 9 группе (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок). С учетом фактического вида разрешенного использования спорного земельного участка подлежит применению показатель удельной кадастровой стоимости в размере 0 руб./кв.м.
С целью определения рыночной стоимости земельного участка административный истец обратился в ООО «К». В соответствии с отчетом об оценке № от ... , выполненным ООО «К», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет < данные изъяты> рублей.
На основании изложенного, просил установить кадастровую стоимость названного выше объекта недвижимости, равную его рыночной стоимости в соответствии с отчетом ООО «К» № от ... по состоянию на ... в размере < данные изъяты> рублей.
В ходе рассмотрения дела ОАО «Центрсельэлектросетьстрой», уточнив заявленные требования в порядке ст. 46 КАС РФ, просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ... в соответствии с п.2 постановления правительства Тульской области от 18.12.2012 года № 715 в размере < данные изъяты>., установить кадастровую стоимость названного выше объекта недвижимости, равную его рыночной стоимости в соответствии с отчетом ООО «К» № от ... по состоянию на ... в размере < данные изъяты> рублей, распространив применение настоящей кадастровой стоимости на правоотношения, связанные с уплатой земельного налога, с ... по ... .
Определением судьи Тульского областного суда от 20.04.2017 года с учетом положений ст.41 КАС РФ к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено правительство Тульской области, которое исключено из числа заинтересованных лиц по делу; с учетом положений ст.47 КАС РФ к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской области; из числа заинтересованных лиц по делу исключены министерство имущественных и земельных отношений Тульской области, министерство экономического развития Тульской области.
В судебном заседании представитель административного истца генеральный директор ОАО «Центрсельэлектросетьстрой» Ахадуллаева Е.Н., а также представитель истца по доверенности Молоткова С.А. поддержали заявленные требования по тем же основаниям.
Представитель административного ответчика правительства Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. В представленном ранее суду письменном ходатайстве ссылался на то, что ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области не оспаривает заявленные административным истцом требования и просит вынести решение на усмотрение суда.
Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. В представленном ранее суду письменном ходатайстве ссылался на то, что Управление Росреестра по Тульской области не оспаривает заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости.
Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования г. Тула в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил.
Представитель заинтересованного лица территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил.
Исходя из положений части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Заслушав представителей административного истца ОАО «Центрсельэлектросетьстрой» Ахадуллаеву Е.Н., Молоткову С.А., допросив эксперта ЗАО «О» М., исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
На основании части 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в ред. до 01.01.2017 года) кадастровый учет объектов недвижимости осуществляется в соответствии с данным Федеральным законом.
Согласно части 5 статьи 4 указанного Закона сведения в государственный кадастр недвижимости вносились органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном законом порядке документов.
Пунктом 11 части 2 статьи 7 того же Закона предусмотрено, что в государственный кадастр недвижимости, в числе иных сведений, вносились сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
На основании статьи 70 Земельного кодекса Российской Федерации государственный кадастровый учет земельных участков с 01.01.2017 года осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно статье 7 указанного Закона сведения в Единый государственный реестр недвижимости вносятся органом регистрации прав на основании поступивших в этот орган в установленном законом порядке документов.
Пунктом 1 части 5 статьи 8 данного Закона предусмотрено, что в кадастр недвижимости в числе дополнительных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ОАО «Центрсельэлектросетьстрой» на праве постоянного бессрочного пользования является владельцем земельного участка с кадастровым номером №, площадью 46052 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: < адрес>. Указанный земельный участок находится в собственности Российской Федерации (государственная регистрация права № от ... )
Данные обстоятельства подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права от ... №, выпиской из ЕГРН от ... №, и не оспаривается лицами, участвующими в деле.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Исходя из положений статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец, как владелец на праве постоянного (бессрочного) пользования вышеупомянутого земельного участка, относится к числу налогоплательщиков земельного налога.
В силу статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения налоговая база по уплате земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, которая, в свою очередь, определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Постановлением правительства Тульской области от 18.12.2012 года № 715 утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории города Тулы, определенные по состоянию на ... . Кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка с кадастровым номером № определена в размере < данные изъяты> рублей, с применением удельных показателей кадастровой стоимости земель соответствующих кадастровых кварталов < данные изъяты> руб.
Данные величины кадастровой стоимости определены исходя из удельных показателей кадастровой стоимости земель соответствующих кадастровых кварталов < данные изъяты> руб./кв., что соответствует 9-й группе видов разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.
Указанная кадастровая стоимость внесена филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в государственный кадастр недвижимости ... , что следует из имеющейся в материалах дела кадастровых справок о кадастровой стоимости объекта недвижимости, ответа ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области от ... №.
Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года № 546 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области» утверждены новые результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области по состоянию на ... , согласно которому кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере < данные изъяты> рублей. Вышеуказанная стоимость внесена в государственный кадастр недвижимости ... .
В соответствии с пунктом 7 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохранялись (далее - архивные сведения).
Данное положение также отражено и в Федеральном законе от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (часть 6 статьи 7).
Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Указанная позиция нашла свое отражение в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
В соответствии с положениями пункта 1 ст. 391 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Принимая во внимание факт обращения ОАО «Центрсельэлектросетьстрой» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 25.07.2012 г. № п/321 в Тульской области - ... , поскольку при исчислении земельного налога в отношении спорного земельного участка за налоговый период 2016 года налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость земельного участка на ... в размере < данные изъяты> рублей, суд считает возможным проверить кадастровую стоимость, ставшую архивной, поскольку на момент рассмотрения дела у административного истца сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.
Проверяя доводы административного истца о недостоверности сведений о спорном земельном участке при определении его кадастровой стоимости, суд исходит из следующего.
В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.
Статьей 24.15 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями указанного Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.19 Федерального закона.
В соответствии с пунктом 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316, и пунктом 1.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. N 39 (далее - Методические указания) государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и по виду функционального использования.
На момент проведения государственной кадастровой оценки земель < адрес> в ... кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определялась в разрезе видов разрешенного использования, установленных в пункте 1.2 Методических указаний.
Так, методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39, выделяются группы видов разрешенного использования, в частности, п. 1.2.9 выделены земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, п.1.2.13. выделены земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном законодательстве и законодательстве о кадастровом учете. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.
Вместе с тем в случае, если вид разрешенного использования земельного участка, указанный в правоустанавливающих документах, может быть сформулирован так, что он допускает неоднозначное толкование, отнесение земельного участка к одной из групп должно осуществляться с учетом правового зонирования территории, вида деятельности, для которого земельный участок был ранее предоставлен и фактически осуществляемого владельцем участка.
Учтенный в государственном кадастре недвижимости вид разрешенного использования должен соответствовать фактическому использованию участка.
Вид разрешенного использования принадлежащего административному истцу земельного участка с кадастровым номером № определен как «для эксплуатации производственной базы». Указанный вид разрешенного использования является определенным, не допускает различное толкование.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, в пределах спорного земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, № №.
Как следует из объяснений представителя ОАО «Центрсельэлектросетьстрой» Ахадуллаевой Е.Н., подтверждается уставом общества, основным видом деятельности общества является аренда и управление собственным недвижимым имуществом. Так, обществу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, которые переданы в аренду: а именно нежилые помещения, гаражи, автомастерские, грузовой склад, склад и караульная будка, моечная, навес, очистные сооружения по которым осуществляется прием стоков от жилого фонда и производственной базы, контактные резервуары, иловые площадки, коммуникационные сети и сооружения, железнодорожный подъездной путь. Указанные объекты недвижимости сдаются обществом в аренду и используются для производственных целей. Так же на спорном земельном участке расположена автодорога.
Согласно Генеральному плану МО г. Тула, Правилам землепользования и застройки муниципального образования г. Тула, земельный участок с кадастровым номером № находится в зоне П-4 - зона производственно-коммунальных объектов.
Административным истцом доказательств того, что осуществляемая на указанном земельном участке деятельность позволяет отнести его к 16 виду разрешенного использования (земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные) не представлено.
Оценив предоставленные административными истцами доказательства с учетом положений ст. 84 КАС РФ с точки зрения относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также с точки зрения достаточности и взаимосвязи в их совокупности, суд приходит к выводу, что принадлежащий ОАО «Центрсельэлектросетьстрой» на праве бессрочного пользования земельный участок с кадастровым номером № используется для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, что соответствует 9-й группе видов разрешенного использования.
При этом, факт наличия на земельном участке автомобильной дороги протяженностью 334 м, при площади участка 46052 кв. м правового значения для отнесения земельного участка к 9-й группе видов разрешенного использования не имеет.
При этом, суд принимает во внимание тот факт, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена постановлением правительства Тульской области от 18.12.2012 года № 715 на ... .
По состоянию на ... автодорога находилась в собственности ОАО «Центрсельэлектросетьстрой», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ... Право муниципального образования город Тула на указанную автодорогу зарегистрировано ... (свидетельство о государственной регистрации права № от ... ). Земельный участок под автодорогой не сформирован и из состава земельного участка с кадастровым номером № не выделен.
По тем же основаниям не могут быть приняты и доводы о наличии на спорном земельном участке очистных сооружений.
Кадастровой ошибки судом не выявлено.
Сведениями об отнесении спорного земельного участка к землям, изъятым из оборота или ограниченным в обороте, в соответствии с положениями ст. 27 ЗК РФ, суд не располагает.
Суд считает несостоятельными доводы административного истца об отнесении спорного земельного к землям ограниченным в обороте согласно решению Арбитражного суда Тульской области от ... по делу № по иску ТУ Росимущества в Тульской области к ОАО «Центрсельэлектросетьстрой» о признании отсутствующим права собственности ОАО «Центрсельэлектросетьстрой» на автодорогу протяженностью 334 м, находящуюся в пределах спорного участка, поскольку согласно указанному решению суда, преюдициальное значение по смыслу ст. 64 КАС РФ имеет лишь факт отнесения указанной автодороги к дорогам общего пользования, что исключает факт регистрации права собственности ОАО «Центрсельэлектросетьстрой» на указанную дорогу.
Согласно п.2 постановления правительства Тульской области от 18.12.2012 года № 715 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории города Тулы" кадастровая стоимость земельных участков улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельных участков земель резерва; земельных участков, занятых водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельных участков под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережных в составе земель населенных пунктов на территории города Тулы утверждена в размере 1 рубля за земельный участок.
С учетом установленных по делу обстоятельств, административные исковые требования ОАО «Центрсельэлектросетьстрой» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ... в связи с недостоверностью сведений о земельном участке в соответствии с п.2 постановления правительства Тульской области от 18.12.2012 года № 715 в размере < данные изъяты>., удовлетворению не подлежат.
Согласно п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости по требования заявителя может быть установлена рыночная стоимость такого объекта, в связи с чем суд считает возможным проверить и доводы административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
С целью определения рыночной стоимости указанного земельного участка административный истец обратился в ООО «К».
В соответствии с отчетом об оценке № от ... , выполненным ООО «К», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет < данные изъяты> рублей.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области от ... № заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости отклонено.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
По смыслу положений статей 17.1, 24.16, 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 08.06.2015 N 145-ФЗ) отчет об определении кадастровой (рыночной) стоимости подлежит обязательной экспертной оценке экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик (оценщики), составивший отчет, на предмет соответствия данного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям данного Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
По ходатайству стороны административного истца в целях подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ЗАО «О».
Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении ЗАО «О» № от ... , отчет ООО «К» № от ... об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Так, в отчете отсутствуют выводы о влияние политического и социально-экономического развития страны на рынок недвижимости, не осуществлено отнесение спорного участка к конкретному сегменту рынка, при применении сравнительного подхода аналоги подобраны некорректно ( п.2.1.8), так местоположение аналогов 1, 2, 3 не в г. Тула, а в Киреевском и Ленинском районе, аналог 1 выставлен на продажу в 2009 г., аналог 2 - в 2010 г., значительно отстоит от даты оценки - ... , корректировки выполнены некорректно с арифметическими ошибками ( п.2.1.1.10). Кроме того, в отчете выявлены технические ошибки, которые способны ввести в заблуждение пользователей отчета об оценке, приводят к неоднозначному толкованию.
Рыночная стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером №, определенная в отчете ООО «К» № от ... , не подтверждается. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ... составляет < данные изъяты> рублей.
Данное экспертное заключение суд относит к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, поскольку оно выполнено компетентным специалистом в области экономической и оценочной деятельности, имеющим продолжительный опыт работы в сфере оценки, основано на материалах дела и результатах аналитической работы по изучению данных о ценах предложений на сопоставимые (аналогичные) объекты на дату оценки, а изложенные в нем выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.
Что касается имеющегося в материалах дела отчета ООО «К» № от ... , то, учитывая, что выводы данного отчета о размере рыночной стоимости земельного участка согласно заключению вышеуказанной судебной оценочной экспертизы, признанному судом допустимым и достоверным доказательством по делу, не подтвердились, данный отчет к числу надлежащих доказательств, подтверждающих достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, отнести нельзя.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу абзаца 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Как следует из постановления правительства Тульской области от 18.12.2012 года № 715 кадастровая стоимость находящегося в пользовании у административного истца земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на ... .
На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного объекта в экспертном заключении ЗАО «О» № от ... .
Доказательств, свидетельствующих о том, что на дату установления кадастровой стоимости земельного участка, рыночная стоимость спорного земельного участка являлась иной, чем отражено в исследованных судом отчетах, в процессе судебного разбирательства, как это требуется в соответствии с положениями статей 14, 59 КАС РФ, в материалы дела не представлено.
Суд считает не состоятельными, не основанными на материалах дела, доводы административного истца о необъективности выводов, содержащихся в экспертном заключении ЗАО «О» от ... №, поскольку эксперт не принял во внимание факт наличия на земельном участке автодороги, находящейся в муниципальной собственности, а также статус земельного участка как ограниченного в обороте, что исключает оценку его рыночной стоимости.
Как следует из экспертного заключения ЗАО «О» № от ... , при проведении экспертизы объектом исследования явилась информация, содержащаяся в материалах настоящего административного дела № 3а-403/2017 ( л.д.5), объектом экспертизы при ответе на второй вопрос явился земельный участок с кадастровым номером № (л.д.17). При этом экспертом принята во внимание информация о текущем использовании объекта экспертизы, а именно факт расположения на земельном участке линейных объектов: теплотрассы, водопровода, канализационных сетей, очистных сооружений, сетей электропередач, железнодорожного пути, автодороги, что свидетельствует о текущем использовании объекта оценки в соответствии с разрешенным использованием ( л.д. 17-18).
Поскольку предметом проверки по настоящему административному делу явилась архивная кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере < данные изъяты> руб., установленная постановлением правительства Тульской области от 18.12.2012 года № 715 на ... , оценка осуществлена на ретроспективную дату - ... .
По состоянию на ... автодорога находилась в собственности Открытого акционерного общества «Центрсельэлектросетьстрой», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ... Право муниципального образования город Тула на указанную автодорогу зарегистрировано ... (свидетельство о государственной регистрации права № от ... )
Сведениями об отнесении спорного земельного участка по состоянию на ... к землям, изъятым из оборота, землям, ограниченным в обороте в соответствии с положениями ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации, суд не располагает. Вывод, содержащийся в решении Арбитражного суда Тульской области от ... по делу №, об отсутствии у административного истца права на приватизацию автодороги, находящейся на земельном участке с кадастровым номером №, также не меняет статус указанного земельного участка.
Как следует из п.3 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1) к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
В соответствии с п.п.4, 7 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. В отсутствие документально подтвержденных ограничений (обременений) оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких ограничений (обременений).
При указанных обстоятельствах, с учетом отсутствия на дату оценки зарегистрированных ограничений прав, препятствий для определения рыночной стоимости объекта не имелось.
При этом, эксперт, приняв во внимание доступность достоверной и достаточной для анализа информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов, обоснованно применил при проведении оценки сравнительный подход. Экспертом осуществлен анализ местоположения объекта оценки, рынка объекта исследования. Факторов, влияющих на стоимость объекта, экспертом не выявлено, что соответствует фактическим обстоятельствам дела. Объекты-аналоги, выбранные для сравнения с объектом исследования, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Каждый объект-аналог сравнивался с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), на основании выявленных различий объектов по этим факторам, цена объектов-аналогов корректировалась по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывалась на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта, что соответствует положениям Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости» (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611.
Суд также считает несостоятельными доводы представителей административного истца о необходимости использования при расчете рыночной стоимости спорного объекта недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка, содержащихся в решении Тульского областного суда от ... по административному делу № по иску ООО « » к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тульской области, правительству Тульской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поскольку как следует из положений ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «О оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, что предполагает анализ рынка предложений сопоставимых объектов на дату оценки, но не судебной практики. Кроме того, из содержания данного решения следует, что определение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № произведено по состоянию на ... , что значительно отстоит от даты оценки спорного участка- ... .
Таким образом, анализ собранных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что определенная в экспертном заключении ЗАО «О» № от ... , рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером № ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, что затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика земельного налога.
То обстоятельство, что установленная кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете, не свидетельствует о его недостоверности, поскольку в нормативных правовых актах не устанавливается презумпция равенства кадастровой стоимости земельного участка и его рыночной стоимости, не устанавливается также презумпция безусловной сопоставимости этих двух видов стоимости.
При таких данных, исходя из приведенных выше норм материального права, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в экспертном заключении ЗАО «О» № от ... .
В силу части 4 статьи 38 КАС РФ по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов в размере рыночной административным ответчиком является государственный орган или орган местного самоуправления, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости, в связи с чем, требования ОАО «Центрсельэлектросетьстрой» подлежат удовлетворению к правительству Тульской области.
Установленная судом вышеуказанная кадастровая стоимость применяется для исчисления налоговой базы по уплате налогов с ... по ... .
Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление Открытого акционерного общества «Центрсельэлектросетьстрой» удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 46052 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: < адрес>, по состоянию на ... равной его рыночной стоимости в размере < данные изъяты> рублей.
В целях налогообложения и внесения соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка датой подачи ОАО «Центрсельэлектросетьстрой» административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка является день обращения указанного лица в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 25.07.2012 г. № п/321 в Тульской области - ... .
Установленная судом вышеуказанная кадастровая стоимость применяется для исчисления налоговой базы по уплате налогов с ... по ... .
В остальной части административные исковые требования ОАО «Центрсельэлектросетьстрой» оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение принято в окончательной форме 17 июля 2017 года.
Председательствующий
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
