Решение Нижегородского областного суда от 29 ноября 2017 года №3а-403/2017

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 29 ноября 2017 года Дело N 3а-403/2017
Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А.,
при секретаре судебного заседания Ловыгиной Е.Н.,
с участием представителя административного истца АО "Энерголюкс" Лапшиной Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества "Энерголюкс" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью: 933 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание с прилегающей территорией, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1432664 (Один миллион четыреста тридцать две тысячи шестьсот шестьдесят четыре) рубля по состоянию на 01.11.2013 года; об указании даты обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N - 15.08.2017 года,
УСТАНОВИЛ:
акционерное общество "Энерголюкс" (далее - АО "Энерголюкс") обратилось в Нижегородский областной суд с указанным административным исковым заявлением.
В обоснование заявленных требований указало о том, что имеет на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 52:18:0080207:1, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание с прилегающей территорией, площадью 933 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 07.09.2009 года серия: N.
Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года N863 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области по состоянию на 01 ноября 2013 года, которым кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в размере 5991977 рублей 91 копейка.
Для определения рыночной стоимости земельного участка административный истец обратился в ООО "Компания оценки и права". Согласно Отчету N рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 01.11.2013 года составляет 1432664 рубля.
15.08.2017 года АО "Энерголюкс" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, то есть был соблюден досудебный порядок рассмотрения спора.
Ссылаясь на положения Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", административный истец просит в административном исковом заявлении требования удовлетворить.
При рассмотрении дела в суде представитель административного истца АО "Энерголюкс" Лапшина Н.В. требования административного искового заявления поддержала. Заявила ходатайство о допросе в качестве свидетеля оценщика ФИО4 Ходатайство удовлетворено.
В письменном отзыве Правительство Нижегородской области указало, что полномочия по организации проведения государственной кадастровой оценки земель, а также по проверке результатов проведения государственной кадастровой оценки земель и по подготовке проекта акта органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении государственной кадастровой оценки земель были переданы Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года N863 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области" вновь утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области по состоянию на 01.11.2013 года. Представило в суд выписку из Приложения 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года N863, с учетом которого кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 5991977 рублей 91 копейка (л.д.179-184).
В письменном отзыве ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Нижегородской области просило рассмотреть дело без участия своего представителя. Указало, что само учреждение определяет кадастровую стоимость только вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и качественных характеристик. Представило информацию в отношении земельного участка (л.д.188-190, 201-206).
От других лиц, участвующих в деле, отзывы на административное исковое заявление в суд не поступили.
Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.
Допрошенный в качестве свидетеля оценщик ФИО4 пояснила, что составляла отчет об оценке земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью: 933 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание с прилегающей территорией, расположенного по адресу: <адрес>. Рыночная стоимость данного объекта недвижимости была определена в размере 1432664 рубля по состоянию на 01.11.2013 года.
Сообщила, что земельный участок расположен на окраине города Нижнего Новгорода в населенном пункте деревня <адрес>, окружен земельными участками производственного и складского назначения. Данное обстоятельство стало определяющим при подборе объектов-аналогов, которые также расположены на территории города Нижнего Новгорода, ближе к его окраинам. Пояснила суду, какие поправки и корректировки были применены к объектам-аналогам и по каким основаниям. Указала, что сведения об инженерных коммуникациях, расположенных на земельном участке по состоянию на дату оценки - 01.11.2013 года, содержатся в отчете об оценке в таблице N9. К объекту оценки были подведены: электроэнергия, газ, водоснабжение и канализация. Корректировка на инженерные коммуникации к объектам-аналогам ею не применялась, так как все объекты-аналоги расположены на территории города Нижнего Новгорода и имеется возможность подключения к таким коммуникациям. Согласно пункту 20 ФСО N7 застроенный земельный участок при определении рыночной стоимости для целей оспаривания кадастровой стоимости должен оцениваться как незастроенный.
Рассмотрев материалы настоящего дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав представителя административного истца и свидетеля, суд приходит к следующему.
В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.
В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно пунктам 1, 2, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В силу положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.Судом установлено, что административный истец АО "Энерголюкс" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание с прилегающей территорией, площадью 933 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.09.2009 года серия N (л.д.16), выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 13.11.2017 года (л.д.203-205).
Таким образом, установление кадастровой стоимости в отношении указанного объекта недвижимости затрагивает права и законные интересы АО "Энерголюкс".
Из сообщения филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Нижегородской области и выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 13.11.2017 года следует, что земельный участок с кадастровым номером N был поставлен на государственный кадастровый учет 16.10.2003 года, то есть является ранее учтенным. Изменений количественных или качественных характеристик земельного участка, повлекших изменение его кадастровой стоимости, не регистрировалось. В таком случае, при рассмотрении настоящего дела применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и размер кадастровой стоимости земельного участка может быть установлен по состоянию на 01.11.2013 года.
Из материалов дела также следует, что административный истец АО "Энерголюкс" до подачи административного иска в суд обращалось 15.08.2017 года с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области, решением которой от 30.08.2017 года N в удовлетворении заявления отказано (л.д.98). Таким образом, досудебный порядок АО "Энерголюкс" соблюден.
При рассмотрении настоящего дела суд принимает во внимание положения пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", согласно которому решение комиссии по рассмотрению споров не может быть предметом оспаривания при рассмотрении заявлений о пересмотре кадастровой стоимости. Поэтому суд не входит в обсуждение вопроса о законности принятого комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области решения.
В качестве доказательств обоснованности заявленных требований административный истец АО "Энерголюкс" представил в суд отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 01.08.2017 года N, составленный оценщиком ООО "Компания оценки и права" ФИО5, согласно которому размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 52:18:0080207:1 составляет 1432664 рубля по состоянию на 01.11.2013 года (л.д.18-95).
На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).
Исследовав представленный в суд отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный оценщиком ООО "Компания оценки и права" ФИО5, суд принимает во внимание, что рыночная стоимость земельного участка определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности", положениями Федерального стандарта оценки N1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N297; Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N298; Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N299; Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611, а также "Стандарты и правила оценочной деятельности Партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" (л.д.27).
При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком ФИО5 в отчете приведено задание на оценку, приведены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке, сведения о заказчике и оценщике, приведен перечень документов, устанавливающих характеристики объекта оценки, использованные источники информации (л.д.23-25, 26-28, 29-30).
Оценщиком дано описание объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером N, в том числе его качественные и количественные характеристики, учитывающие текущее использование, местоположение земельного участка, его площадь, зарегистрированное право, разрешенное использование, состояние земельного участка, транспортную доступность, рельеф (л.д.32 - 36). Сведения об инженерных коммуникаций на дату оценки содержатся в таблице N9 (наличие электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения и канализации) (л.д.69).
Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО N7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г N611, приведен за период, предшествующий дате оценки.
Наиболее эффективным использованием спорного земельного участка признано его фактическое использование под административное здание (л.д.54).
Определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект - земельные участки под коммерческую застройку (л.д.45-46).
В отчете оценщик привел объем доступных рыночных данных о ценах предложений. Подобрано 6 предложений о продаже земельных участков, расположенных в городе Нижнем Новгороде (таблица N4 на л.д.48). Согласно главе V "Анализ рынка" Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорного земельного участка, суду не представлено.
В отчете содержатся сведения о ценообразующих факторах, влияющих на размер рыночной стоимости земельного участка (л.д.49-50).
Оценка земельного участка проведена с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке. При этом оценщиком указаны мотивы целесообразности использования сравнительного подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного подходов (л.д.55-58).
При использовании сравнительного подхода оценщик обосновал условия подбора объектов-аналогов, применение вносимых корректировок и поправок при сравнении объекта оценки и объектов-аналогов (л.д.58- 66).
Судом учтено, что для сравнения оценщиком выбраны земельные участки-аналоги, сопоставимые с оцениваемыми по основным ценообразующим факторам по состоянию на дату оценки, в том числе месту их расположения.
Из приложенных к отчету об оценке распечаток объявлений с сайтов сети Интернет следует, что объекты-аналоги подобраны с учетом даты оценки в пределах установленного оценщиком срока экспозиции. Даты публикации объявлений предшествуют дате оценки (л.д.84-87).
Суд полагает, что подобранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют определению, приведенному в ФСО N1 и ФСО N7.
Таким образом, к отчету приложены копии материалов распечаток, используемых оценщиком при составлении отчета; в отчете об оценке имеются ссылки на электронные адреса источников информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком. Также в Отчете имеются распечатки (скрин-шоты) интернет-страниц объявлений с указанием авторов информации, даты размещения информации. Требования к содержанию отчета об оценке, содержащиеся в ФСО N3, суд признает соответствующими. Отчет содержит, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самого объекта оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО N7, в отчете содержится.
При анализе и оценке данного отчета в качестве представленного доказательства суд принимает во внимание показания оценщика ФИО5, допрошенной в качестве свидетеля.
Оценщик ФИО4 является членом некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", регистрационный номер N. Имеет диплом специалиста NN, выданный ФГБОУ ВПО "Государственный университет управления" г.Москва от 26.06.2015 года по программе "Менеджмент организации" со специальностью "Оценка и управление собственностью". Имущественная ответственность оценщика застрахована в Страховом акционерном обществе "ВСК". Стаж работы в оценочной деятельности - с 30.07.2015 года (л.д.26, л.д.88-93).
Сведений о том, что оценщик ФИО4 является учредителем, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика АО "Энерголюкс", лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО5 у суда не имеется.
Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца относительно установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком величины рыночной стоимости земельного участка, участвующими в деле лицами не представлено.
Суд считает, что не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных АО "Энерголюкс" требований об установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области, так как основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении спорного объекта недвижимости его кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на основании положений статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.
Так как сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Учитывая изложенное, в резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи АО "Энерголюкс" заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, которая соответствует дате обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, то есть 15.08.2017 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление акционерного общества "Энерголюкс" по настоящему административному делу удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью: 933 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание с прилегающей территорией, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1432664 (Один миллион четыреста тридцать две тысячи шестьсот шестьдесят четыре) рубля по состоянию на 01.11.2013 года.
Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N считать 15.08.2017 года.
Решение может быть обжаловано в коллегию по административным делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.А. Кручинин
В окончательной форме решение суда изготовлено 30 ноября 2017 года.
Судья М.А. Кручинин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка