Дата принятия: 10 августа 2021г.
Номер документа: 3а-40/2021
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ)
РЕШЕНИЕ
от 10 августа 2021 года Дело N 3а-40/2021
Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в составе
судьи Дьяконовой З.С.,
при секретаре Осиповой Е.П.,
с участием представителя административного истца Матвеевой С.К., представителя ГБУ Республики Саха (Якутия) "ЦГКО" Степановой О.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Санникова Н.А. к Правительству Республики Саха (Якутия), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия), Государственному бюджетному учреждению Республики Саха (Якутия) "Центр государственной кадастровой оценки" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости
установил:
Матвеева С.К. в интересах Санникова Н.А. обратилась с вышеуказанным административным исковым заявлением, в обоснование указав на то, что Санников Н.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N ...:5 площадью 1483 кв.м. по адресу: ........... При расчете арендной платы арендодатель, Окружная администрация города Якутска, исходит из кадастровой стоимости земельного участка. По состоянию на 01 января 2019 г. кадастровая стоимость земельного участка определена постановлением Правительства РС(Я) в размере 7 776 599, 89 руб. Между тем согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненному 21 декабря 2020 г. оценщиком ООО "Агентство оценки и консалтинга", рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 г. составляет 5 453 000 руб. Согласно повторным расчетам рыночная стоимость земельного участка составляет 5 979 000 руб. Заявитель просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 г., которая ниже кадастровой стоимости, утвержденной Правительством РС(Я).
Административное исковое заявление поступило в суд 28 декабря 2020 года.
В отзыве на административное исковое заявление представитель административного ответчика Правительства РС(Я) Винокурова Н.М. просила в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на то, что представленный отчет является недопустимым доказательством, поскольку он составлен с нарушением требований, установленных Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 (далее - ФСО N 1), Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299 (далее - ФСО N 3). По мнению представителя административного ответчика, величина рыночной стоимости объекта оценки не соответствует его действительной стоимости. В отчете указано, что объект оценки не газифицирован, однако, как видно из имеющихся в отчете фотографий, на объекте оценки есть газоснабжение. Представленный заявителем повторно отчет об оценке N ... от 21 декабря 2020 г. не соответствует законодательству, поскольку он не соответствует фактическим обстоятельствам дела, в нем допущены ошибки в указании адреса нахождения, вида использования объекта-аналога.
В отзыве на административное исковое заявление представитель Окружной администрации города Якутска указывает, что действия по расторжению договора аренды не проводились, арендные платежи поступают по настоящее время, годовая арендная плата рассчитывается по формуле: Арендная плата=кадастровая стоимость*базовая ставка(%)*2. Расположенные на земельном участке здания подключены к сетям электроснабжения и имеют доступ к газоснабжению. Окружная администрация поддерживает позицию Правительства РС(Я) по данному делу, просит в удовлетворении исковых требований отказать.
Административный истец Санникова Н.А., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия), представитель административного ответчика - Правительства РС(Я), представитель заинтересованного лица Окружной администрации г. Якутска в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц, поскольку все стороны извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. Их участие в судебном заседании суд не считает обязательным.
Представитель административного истца в судебном заседании просит исковые требования удовлетворить, установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости, установленной экспертным заключением равной 6 159 800 руб.
Представитель административного ответчика - ГБУ РС(Я) "ЦГКО" Степанова О.Г. при разрешении данного спора полагается на усмотрение суда.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Положения ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривают, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
В соответствии с п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Суд приходит к выводу, что административный истец вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании установления в отношении него рыночной стоимости.
Как следует из материалов дела, Санников Н.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N ...:5 площадью 1483 кв.м. по адресу: .......... по договору аренды N ... от 01 августа 2017 г. При исчислении арендной платы арендодатель - Окружная администрация г. Якутска исходит из кадастровой стоимости земельного участка.
Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.
Выпиской из Единого реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости подтверждается, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:5 по состоянию 01 января 2019 г. составляет 7 776 599,89 руб. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 г. в размере 7 776 599,89 руб. руб. определена распоряжением Правительства РС(Я) от 14 ноября 2019 г. N 1472-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Республики Саха (Якутия)".
Административный истец полагает, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости, которая значительно ниже.
Частью 5 статьи 247 КАС РФ предусмотрено, что стороны по административному делу обязаны, по общему правилу, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; при этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возлагается на административного истца. К числу таких оснований пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Частью 2 статьи 246 КАС РФ установлен перечень документов, прилагаемых к административному исковому заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Так, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, к административному исковому заявлению прикладывается отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (пункт 4 части 2).
Санниковым Н.А. в обоснование требований представлены отчеты N ... об оценке рыночной стоимости, составленные 21 декабря 2020 г. оценщиком ООО "Агентство оценки и консалтинга" ОА., утвержденные генеральным директором ООО "Агентство оценки и консалтинга" СВ. В первом отчете оценщик сделала заключение, что на дату оценки - 01 января 2019 г. с учетом округления рыночная стоимость земельного участка составляет 5 453 000 руб. При этом оценщик не учел наличие газоснабжения на земельном участке. Во втором отчете определена иная рыночная стоимость, согласно которому с учетом подключения земельного участка к сетям газоснабжения рыночная стоимость земельного участка составила 5 979 000 руб.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 19 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Таким образом, обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).
Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось (статья 56 ГПК РФ, статья 62 КАС РФ).
В отзыве на административное исковое заявление представитель Правительства РС(Я) ссылался на то, что представленные административным истцом отчеты являются недопустимыми доказательствами и не могут быть приняты за основу как достоверная рыночная стоимость земельного участка.
Определением суда от 24 июня 2021 г. по ходатайству административного истца по делу назначена экспертиза по оценке земельного участка. Проведение экспертизы поручено эксперту Автономной некоммерческой организации "Центр досудебных и судебных экспертиз" ЛД.
Перед экспертом были поставлены вопросы о соответствии Закону об оценочной деятельности и ФСО представленных истцом отчетов N ... об оценке от 21 декабря 2020 г., а также определение рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2019 г. при несоответствии отчетов установленным требованиям.
Согласно экспертному заключению N ... от 30 июля 2021 г. вышеуказанные отчеты об оценке N ... от 21 декабря 2020 г. признаются как несоответствующие статьям 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ", п. 8 ФСО-3. В отчетах допущены технические ошибки в части номера, даты оценки и даты составления отчетов об оценке и допускают неоднозначное толкование полученных результатов. Данные отчеты вводят в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке). В первом отчете проведены корректировки на газоснабжение исходя из факта, что объект оценки не обеспечен газоснабжением. Во втором отчете проведены корректировки на газоснабжение исходя из факта обеспечения объекта оценки газоснабжением. Указанное допускает неоднозначное толкование.
Таким образом, представленные отчеты об оценке N ... от 21 декабря 2020 г. в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки судом не принимаются.
По результатам проведенных исследований эксперт ЛД. пришла к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:5 по состоянию на 01 января 2019 г. составляет 6 159 800 руб.
Возражений относительно правильности выводов, сделанных судебным экспертом в экспертном заключении от 30 июля 2021 г. N ..., от сторон не поступило, оснований не доверять заключению эксперта не имеется, соответственно, оно является допустимым доказательством по делу.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что указанный в заключении эксперта вывод, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 г. составляет 6 159 800 руб., подтверждает доводы истца о превышении кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью. В связи с этим требования административного истца об установлении кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Из положений статьи 18 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" следует, что актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда. Таким образом, решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Исковое заявление Санникова Н.А. к Правительству Республики Саха (Якутия), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия), Государственному бюджетному учреждению Республики Саха (Якутия) "Центр государственной кадастровой оценки" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить по состоянию на 01 января 2019 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:5 площадью 1483 кв.м., расположенного по адресу: .........., равной его рыночной стоимости в размере 6 159 800 (шесть миллионов сто пятьдесят девять тысяч восемьсот) рублей.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.
Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 28 декабря 2020 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Верховного Суда РС(Я): З.С. Дьяконова
Решение суда принято в окончательной форме 10 августа 2021 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
