Дата принятия: 03 марта 2020г.
Номер документа: 3а-40/2020
СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
РЕШЕНИЕ
от 3 марта 2020 года Дело N 3а-40/2020
Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи Евсевьева С.А.,
при секретаре Кречмаровской Ю.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-40/2020 по административному исковому заявлению законного представителя ООО "Сервисная Компания Альянс" в лице генерального директора Коваленко Д.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
Коваленко Д.А. в интересах ООО "Сервисная Компания Альянс" обратился в суд с административным иском к филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ямало-Ненецкому автономному округу, Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, с привлечением заинтересованного лица - Департамента имущественных отношений Администрации г. Новый Уренгой, об установлении кадастровой стоимости арендуемого ООО "Сервисная Компания Альянс" земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 4155 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - объекты торговли, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости - 15 151 000 рублей по состоянию на 01 сентября 2017 года.
В обоснование заявленных требований законный представитель истца указал, что кадастровая стоимость земельного участка, установленная на 01 сентября 2017 года, составляет 42 028 406 рублей 70 копеек. По мнению истца, данное обстоятельство нарушает права и законные интересы ООО "Сервисная Компания Альянс", поскольку влияет на размер арендных платежей.
В отзыве представитель Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа Абрамова Н.П., не оспаривая наличие у административного истца права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости и представленные истцом доказательства, указывает, что действия департамента не могут расцениваться как принятые против административного истца и направлены на принятие судом законного и подтвержденного достоверными доказательствами решения, при этом, ссылаясь на правовую позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в Постановлении от 05 июля 2016 года N 15, положения Федерального закона N 135 -ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", полагает, что установленная кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину и может быть изменена, при условии установления законной рыночной стоимости объекта.
В отзыве, поименованном как ходатайство, представитель Департамента имущественных отношений Администрации г. Новый Уренгой Ступина Ю.А., действующая на основании доверенности, не соглашаясь с заявленными требованиями, ссылаясь на положения ст. 66 ЗК РФ, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", обращая внимание на то, что разница в рыночной стоимости земельного участка и его существующей кадастровой стоимости составляет более 60%, просит в удовлетворении заявленных требований отказать.
Иных письменных возражений и отзывов не поступило.
Все лица, участвующие в деле, и их представители, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, доказательств уважительности причин неявки не представили, суд их явку обязательной не признавал.
На основании ч. 7 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее по тексту - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в порядке упрощенного (письменного) производства, предусмотренного главой 33 КАС РФ.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно представленным документам, ООО "Сервисная Компания Альянс" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 4155 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - объекты торговли, расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно условиям договора аренды земельного участка N НУ-217-19 от 20 июня 2019 года и приложений к нему, арендная плата исчисляется с 18 февраля 2019 года исходя из его кадастровой стоимости, срок аренды до 18 февраля 2068 года, арендодателем выступает - Департамент имущественных отношений Администрации г. Новый Уренгой (л.д. 32-45).
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N была установлена по состоянию на 01 сентября 2017 года и составляет 42028406,7 рублей.
Государственная кадастровая стоимость земельного участка на указанную дату подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 15).
В связи с чем, исковые требования о том что, дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером N - 01 сентября 2017 года, следует признать обоснованными.
В соответствие с п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Положениями ч. 1 ст. 245, п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, а также абз. 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено право организаций на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Обязанность доказать наличие недостоверных сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В соответствии с ч. 1 ст. 59 КАС РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Из указанных законоположений следует, что административный истец как арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, и уплачивающий арендную плату исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.
При этом, действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, что не противоречит и правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 05 июля 2016 года N 15.
В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчет N 372/19 от 12 сентября 2019 года, выполненный ООО "Регион-Оценка" (оценщик Остафийчук Г.С.), об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которого его рыночная стоимость на 01 сентября 2017 года составила 15 151 000 рублей (л.д. 68-148).
Представленные административным истцом доказательства, в том числе и отчёт об оценке N 372/19 от 12 сентября 2019 года, которым определена рыночная стоимость земельного участка, размеры которого соответствуют заявленным в административном иске, суд признаёт относимыми, допустимыми, достоверными и достаточными в своей совокупности для рассмотрения дела.
Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что согласно общему правилу бремени доказывания каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений; суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать (ст. 62 КАС РФ).
В силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности, отчет об оценке, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
Согласно п. 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
В соответствии с п. 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утв. Приказом Минэкономразвития и торговли РФ от 20 мая 2015 года N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Как усматривается из отчета, при оценке объекта оценщик использовал сравнительный подход, при этом, отказ от использования затратного и доходного подходов к оценке, был достаточно убедительно мотивирован, что согласуется с требованиями стандартов оценки, и на основе выполненных расчётов рыночная стоимость объекта оценки составила 15 151 000 рублей.
В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имелась информация о ценах, выбранные объекты - аналоги для целей оценки являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствовало пп. 12, 13, 14 ФСО N 1.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
Указанные требования были соблюдены, как видно из отчетов, оценщиком применялись расчеты корректировки сглаживающие отличие аналогов от каждого оцениваемого земельного участка, местоположение объектов оценки и аналогов соответствовало одной категории земель и расположению в разных населенных пункта одного региона (г. Надым, г. Салехард, г. Ноябрьск, г. Новый Уренгой), с указанием источника информации по объектам аналогам с приведением характеристик объектов оценки и согласованием результатов.
Отчёт составлен уполномоченным на то лицом, мотивирован, отвечает требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности и критерию достоверности.
Напротив, лица, участвующие в деле, не доказали достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, и недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, опровергающие его доводы.
Мотивированных ходатайств о назначении судебной оценочной экспертизы участвующие по делу лица - не заявили.
При таких данных, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости арендуемого ООО "Сервисная Компания Альянс" земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 4155 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - объекты торговли, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по результатам проведенной оценки в размере 15 151 000 рублей по состоянию на 01 сентября 2017 года являются обоснованными.
Положениями ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". В случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
Как разъяснено в пунктах 14, 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (архивные сведения), требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности). Дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
Поскольку сведения о дате подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего административного искового заявления и должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости, в случае, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки (п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).
Из материалов дела следует, что административный истец 18 ноября 2019 года обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, созданной на основании приказа N П/469 от 25 октября 2012 года, и его заявление было отклонено (л.д. 11, 13-14), следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка следует считать 18 ноября 2019 года.
Приказом Департамента имущественных отношений ЯНАО от 01 ноября 2019 года N 3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа" утверждена новая кадастровая стоимость спорного земельного участка, которая применяется к отношениям, возникающим с 01 января 2020 года.
При таких данных, установленная судом кадастровая стоимость земельного участка подлежит применению по 31 декабря 2019 года включительно.
На основании изложенного, руководствуясь ч.7 ст.150, ст. 175-180, 249, 291-294 КАС РФ, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 4155 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - объекты торговли, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости - 15 151 000 рублей по состоянию на 01 сентября 2017 года.
Датой подачи заявления ООО "Сервисная Компания Альянс" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 4155 кв.м., считать 18 ноября 2019 года.
Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению по 31 декабря 2019 года включительно.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.
Судья С.А. Евсевьев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
