Решение Забайкальского краевого суда от 13 марта 2020 года №3а-40/2020

ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 марта 2020 года Дело N 3а-40/2020
Забайкальский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Цыдендамбаевой О.Ч.,
при секретаре Бянкиной Т.А.,
с участием административного истца Аскерова Ш.М.-о.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Аскерова Ш. М.о об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,
установил:
21 декабря 2019 года Аскеров Ш.М. обратился в Забайкальский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - топливный склад, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года, - <данные изъяты> рублей.
В обоснование требований административный истец указал, что он на основании договора купли-продажи от 17 сентября 2004 года N является собственником зданий, сооружений, расположенных на названном земельном участке. Кадастровая стоимость земельного участка определена в размере <данные изъяты> рублей, что существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке ООО "Агентство по оценке имущества" от 20 ноября 2019 года N. Данное обстоятельство затрагивает его права по обязательному оформлению в собственность указанного земельного участка согласно условиям договора купли-продажи N.
В судебном заседании административный истец Аскеров Ш.М.-о. заявленные требования поддержал.
Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, надлежащим образом извещенное о дате, времени и месте слушания дела, для участия в судебном заседании своего представителя не направило.
Административный ответчик Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Забайкальскому краю, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Забайкальском крае и Республике Бурятия просили рассмотреть административное дело в их отсутствие.
На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, заслушав административного истца, суд полагает требования подлежащими удовлетворению на основании нижеследующего.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в федеральной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков.
Согласно Правилам определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2015 года N 279, цена земельного участка определяется исходя из его кадастровой стоимости.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса).
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществлялась на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1 статьи 66 Земельного кодекса).
Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки регламентирован Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 3 указанного закона).
Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии, при этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Таким образом, лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением в суд об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, поскольку величина кадастровой стоимости определяет размер выкупной цены указанного земельного участка.
По смыслу положений части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.
Как следует из материалов дела, в собственности Российской Федерации находится земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - топливный склад, расположенный по адресу: <адрес> (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 18 февраля 2020 года - л.д. 30-31 т. 2, выписка из реестра федерального имущества от 2 марта 2020 года N - л.д. 58-59 т. 2).
Сведения об участке внесены в государственный реестр недвижимости 11 декабря 2006 года.
На основании приказа Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 10 декабря 2014 года N 6/нпа "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории Забайкальского края" кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена по состоянию на 1 января 2014 года в размере <данные изъяты> рублей.
Сведения о данном размере кадастровой стоимости 3 января 2015 года внесены в государственный кадастр недвижимости, что удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18 февраля 2020 года (л.д. 32 т. 2); на момент рассмотрения дела установленная кадастровая стоимость является действующей.
На названном земельном участке расположены принадлежащие Аскерову Ш.М. на праве собственности объекты недвижимости - прирельсовый склад (инв. N, литер И), склад (инв. N, литер Д), склад (инв. N, литер Х), склад (инв. N, литер Е), гараж (инв. N, литеры Т, У, Л), гараж (инв. N?, литер К), сушилка (инв. N, литер С), столярная мастерская (инв. N, литер П, Р), пункт заправки (инв. N, литер М), навес (инв. N, литер Н), навес над пилорамой (инв. N, литер Ф), гараж (инв. N, литер Б, Б1), навес над весами (инв. N, литер Ж), расположенные по адресу: <адрес>.
Указанные объекты недвижимости приобретены Аскеровым Ш.М.-о. на основании договора N купли-продажи высвобождаемого военного имущества от 17 сентября 2004 года, заключенного с Сибирским межрегиональным отделением Специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации (Российский фонд федеральный имущества" (л.д. 41-47 т. 1.).
В подтверждение того, что кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, в материалы дела представлен отчет об оценке объекта оценки N от 20 ноября 2019 года, составленный оценщиком ООО "Агентство по оценке имущества" Б,Д,Ю,., являющимся членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" (регистрационный N от 12 сентября 2007 года), ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована: состраховщики СПАО "Ингосстрах" и АО "АльфаСтрахование" (договор (страховой полис) N, период действия договора - с 1 января 2019 года по 30 июня 2020 года). Ответственность ООО "Агентство по оценке имущества" также застрахована в СПАО "Ингосстрах" (договор страхования N, период действия договора - с 19 февраля 2019 года по 18 февраля 2020 года).
Оценщик в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к субъекту оценочной деятельности статьей 4 Закона об оценочной деятельности, осуществляет свою деятельность в соответствии с направлением "Оценка недвижимости", указанным в квалификационном аттестате N от 12 апреля 2018 года.
В отчете приведена подробная информация о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, изложены результаты проведенного анализа рынка оцениваемого земельного участка, в частности, проанализирована система факторов, оказывающих влияние на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.
В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности при проведении оценки оценщик имеет право самостоятельно применять методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Отказываясь от применения затратного подхода, оценщик указал на то, что к стоимости земельного участка, являющегося природным объектом, не применимы понятия физического и функционального износа и амортизации, в отличие от стоимости улучшений, которая в конце срока их эксплуатации равна нулю или может иметь отрицательное значение.
Основанием для отказа от применения доходного подхода к оценке рыночной стоимости земельного участка указано на то, что стоимость строительства (замещения) объекта недвижимости, построенного на оцениваемом земельном участке, всегда адекватна тому доходу, который может быть получен от эксплуатации объекта недвижимости. Для таких расчетов необходим согласованный проект застройки земельного участка и соответственно обширные знания в области проектирования, строительства и землепользования земельного участка, которыми оценщик не обладает.
В качестве наиболее приемлемого для оценки рыночной стоимости земельного участка оценщиком избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, представляющего собой согласно положениям пункта 12 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. При этом под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
При реализации указанного подхода к оценке выбрано три объекта-аналога, определена совокупность характеристик, влияющих на стоимость объектов сравнения, по каждому из которых выполнена корректировка значения единицы сравнения либо обосновано отсутствие корректировки.
На основании примененной методики рыночная стоимость объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - топливный склад, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом допущений и ограничений определена по состоянию на 1 января 2014 года в размере <данные изъяты> рублей.
В ходе рассмотрения настоящего административного дела каких-либо возражений от участвующих в деле лиц по принятию отчета об оценке объекта оценки N от <Дата> как доказательства заявленной величины рыночной стоимости земельного участка не поступило. Данных о том, что рыночная стоимость земельного участка является иной, нежели отражено в отчете об оценке, суду не представлено. О назначении и проведении судебной оценочной экспертизы кем-либо из участвующих в деле лиц ходатайств не заявлялось.
При таком положении, оценив отчет об оценке рыночной стоимости по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N подлежит установлению на 1 января 2014 года в размере, равном его рыночной стоимости, - <данные изъяты>.
Таким образом, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Сведений об обращении Аскерова Ш.М.-о. в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в материалах дела не имеется.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Аскерова Ш. М.о об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - топливный склад, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости: <данные изъяты> рублей по состоянию на 1 января 2014 года.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости считать поданным 21 декабря 2019 года.
Решение является основанием для внесения сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Забайкальский краевой суд.
Судья О.Ч. Цыдендамбаева
Решение в окончательной форме изготовлено 17 марта 2020 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка