Решение Иркутского областного суда от 17 июля 2019 года №3а-40/2019

ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 июля 2019 года Дело N 3а-40/2019
Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Каракич Л.Л., при секретаре Орловой Е.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-40/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Авантаж" к Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Иркутской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Авантаж" (далее - ООО "Авантаж") обратилось с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", площадью 12784 кв.м., расположенного по адресу: "адрес изъят" на землях населенных пунктов с разрешенным использованием: под эксплуатацию административного здания, для строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания, многофункциональный торгово-развлекательный комплекс с подземной автостоянкой, для строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания с подземными гаражами, равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 5 сентября 2013 года в размере 91 393 000 рублей.
Земельный участок находится в общей долевой собственности ООО "Авантаж", ООО "Эстейт", ООО "Веллнес", ООО "Сфера", ООО "Сигма", ООО "ЛеГрант", ООО "Галла", ООО "Лемарк", ООО "Инвест-Недвижимость", ООО "Каскад", ООО "Стэйт", ООО "Дельта", ООО "Трежерис", ООО "Мика", ООО "Ангара", его кадастровая стоимость по состоянию на 5 сентября 2013 года установлена в размере 150 892 492,32 рубля, рыночная стоимость участка определена оценочной компанией ООО "Сибирская оценочная компания" в сумме 91 393 000 рублей.
В рамках досудебного урегулирования один из сособственников земельного участка - ООО "Инвест-Недвижимость" обратилось в Комиссию при Управлении Росреестра по Иркутской области за установлением кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" в размере его рыночной стоимости. Решением Комиссии от 16 августа 2018 года N 15.1 заявление было отклонено по мотивам того, что Отчет об оценке рыночной стоимости участка не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункту 10 ФСО N 1, подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7.
Ссылаясь на то, что кадастровая стоимость участка существенно превышает рыночную, что нарушает право на уплату земельного налога в экономически обоснованном размере, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
По делу проведена судебная оценочная экспертиза.
Представитель административного истца Абрамова О.И. административные исковые требования по величине рыночной стоимости уточнила, просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определенном заключением экспертизы.
Представитель Правительства Иркутской области в письменном отзыве возражений против административных исковых требований не высказал, сославшись на наличие у правообладателя объекта недвижимости права на установление кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, при этом размер рыночной стоимости обязан доказать административный истец.
Управление Росреестра по Иркутской области в письменном отзыве возражений против требований иска не высказало, экспертное заключение не оспорило.
Представитель филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области Кругляк В.С. в письменном отзыве подтвердила наличие в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости земельного участка. Ссылаясь на изменения с 1 января 2017 года законодательства о кадастровом учете, считает, что кадастровая палата не является надлежащим ответчиком по делу.
Представитель администрации города Иркутска Бондарева Н.А. в письменном отзыве против удовлетворения требований административного истца возражала.
ООО "Эстейт", ООО "Веллнес", ООО "Сфера", ООО "Сигма", ООО "ЛеГрант", ООО "Галла", ООО "Лемарк", ООО "Инвест-Недвижимость", ООО "Каскад", ООО "Стэйт", ООО "Дельта", ООО "Трежерис", ООО "Мика", ООО "Ангара" о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не представивших доказательства уважительности причин отсутствия и не просивших об отложении разбирательства дела.
Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается в размере его рыночной стоимости.
Положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде правообладателем земельного участка, если они затрагивают его права и обязанности.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 248 которой в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости также предусматривает установление в отношении объекта его рыночной стоимости.
Судом установлено, что ООО "Авантаж" является сособственником земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", расположенного по адресу: "адрес изъят", что подтверждается выпиской из ЕГРН от 30 января 2019 года, и в силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации - плательщиком земельного налога.
Согласно пункту 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельного участка, признаваемого объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Таким образом, ООО "Авантаж" является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости участка, относительно которой возник спор.
Земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 5 сентября 2013 года, отнесен к 5-ой группе видов разрешенного использования, его кадастровая стоимость определена в соответствии с Методическими указаниями, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 года N 222, с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости по Приложению N 2 к Постановлению Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп (в ред. Постановления Правительства от 5 мая 2014 года N 239-пп) и составляет 150 892 492,32 рублей.
Это подтверждается кадастровой справкой от 11 января 2019 года и выпиской из ЕГРН по состоянию на 30 января 2019 года.
Рыночная стоимость земельного участка определена ООО "Сибирская оценочная компания", ее величина отражена в отчете от 14 мая 2018 года N 2757-18 и по состоянию на 5 сентября 2013 года составляет 91 393 000 рублей.
В административном исковом заявлении ООО "Авантаж" в обоснование нарушения прав ссылается на то, что оплачивает земельный налог в значительно большем размере, поскольку кадастровая стоимость участка существенно превышает его рыночную стоимость.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 1 января 2017 года, государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.
Предусмотренные частью 3 настоящей статьи отдельные полномочия органа регистрации прав, за исключением полномочий, предусмотренных в пунктах 2 - 4 части 3, на основании решений данного органа вправе осуществлять подведомственное ему федеральное государственное бюджетное учреждение. В целях применения положений настоящего Федерального закона федеральное государственное бюджетное учреждение, наделенное полномочиями в соответствии с указанными решениями, считается органом регистрации прав.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 18 ноября 2016 года N П/0515 ФГБУ "ФКП Росреестра" наделено отдельными полномочиями по осуществлению государственного кадастрового учета, регистрации прав, ведение ЕГРН и предоставление содержащихся в ЕГРН сведений.
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права административного истца, ООО "Авантаж" в силу статьи 245 КАС Российской Федерации правомерно обратилось с требованиями к Правительству Иркутской области, которым утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области, и органу кадастрового учета, уполномоченного на внесение изменений сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости.
При этом заявленные административным истцом требования имеют своим предметом установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости с учетом его уникальных характеристик и в соответствии с разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, относятся к делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, хотя и не связаны с оспариванием нормативного акта об утверждении результатов кадастровой оценки, или действий органа кадастрового учета.
Кадастровая стоимость земельных объектов устанавливается на основании массовой оценки, и по существу отличается от рыночной стоимости именно методом определения. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, подлежащая внесению в ЕГКН в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена на произвольную дату.
В данном случае дата, на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка - 5 сентября 2013 года, соответственно, на эту дату должна быть определена рыночная стоимость участка.
При рассмотрении административных дел данной категории надлежит установить достоверную рыночную стоимость земельных участков, обязанность доказать величину рыночной стоимости в силу части 5 статьи 247, статьи 248 КАС Российской Федерации лежит на административном истце.
Поскольку в ходе судебного разбирательства возникли сомнения относительно достоверности представленного административным истцом отчета о рыночной стоимости земельного участка, судом назначена экспертиза для определения рыночной стоимости спорного земельного участка, производство которой поручено ФБУ Иркутская ЛСЭ, входящему в состав системы государственных судебно-экспертных учреждений Министерства юстиции Российской Федерации.
Эксперт ФБУ Иркутская ЛСЭ ПМА имеет высшее профильное образование и обладает необходимой квалификацией для проведения оценки объектов недвижимости.
Согласно заключению судебного эксперта рыночная стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" по состоянию на 5 сентября 2013 года составляет 102 374 272 рубля.
Исследуя экспертное заключение, суд отмечает, что при проведении экспертизы эксперт руководствовался Федеральными законами N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности", N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7, методическими рекомендациями по оценке земельных участков, справочными материалами, что отражено во вводной части заключения.
При проверке Отчета ООО "Сибирская оценочная компания" от 14 мая 2018 года N 2757-18 на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности судебный эксперт установил нарушения требований федеральных стандартов оценки, неправильное определение факторов, влияющих на стоимость объекта, недостаточность использованной оценщиком информации. Все выявленные экспертом отклонения от требований закона, допущенные оценщиком ООО "Сибирская оценочная компания", противоречия и нарушения в применении методики расчета подробно описаны в экспертном заключении.
При таких обстоятельствах Отчет ООО "Сибирская оценочная компания" от 14 мая 2018 года N 2757-18 в силу статей 59, 61 КАС РФ не может быть признан надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим величину рыночной стоимости.
При определении рыночной стоимости земельного участка экспертом выполнен обзор подходов и методов оценки в соответствии с Методическими рекомендациями Минимущества России от 7 марта 2002 года N 568-р, обоснован выбор метода сравнения продаж и мотивирован отказ от иных методов оценки.
В ходе экспертизы проведен анализ наиболее эффективного использования оцениваемого участка, определен и проанализирован сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки, проанализированы ценообразующие факторы, ценовые диапазоны. В заключении приведен анализ рынка сопоставимых объектов недвижимости, предшествующий дате определения стоимости объекта оценки, произведен отбор объектов-аналогов, выбраны единицы сравнения, сделан сравнительный анализ объекта оценки с каждым объектом-аналогом по всем избранным элементам сравнения. С учетом уникальных характеристик оцениваемого участка по основным ценообразующим параметрам проведена корректировка значений единиц сравнения и при расчете рыночной цены применены поправочные коэффициенты на торг, площадь, местоположение.
Представленное заключение соответствует законодательству об экспертизе и федеральным стандартам оценки, недостоверности содержащихся в нем сведений судом не установлено, лицами, участвующими в деле, соответствующих доводов не приведено, доказательств об иной рыночной стоимости участка не представлено.
Возражений против экспертного заключения по его форме, содержанию, а также относительно величины установленной оценщиком рыночной стоимости земельного участка от административных ответчиков не поступило.
Оценивая в совокупности по правилам статьи 84 КАС РФ доказательства о величине рыночной стоимости земельного участка, суд признает заключение судебной оценочной экспертизы от 23 мая 2019 года N 190/4-4 надлежащим доказательством, отвечающим требованиям статей 59-61 КАС РФ, а определенную экспертом рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" в размере 102 374 272 рублей - достоверной.
Установив все обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, оценив представленные в дело доказательства, принимая во внимание, расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости по результатам государственной оценки земель, и рыночной стоимостью земельного участка, определенной экспертным путем, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного иска и установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" в размере его рыночной стоимости в размере 102 374 272 рубля.
В соответствии со статьей 24.20 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в частности, для целей налогообложения в порядке, установленном положениями пункта 15 статьи 378.2, пункта 1.1 статьи 391, пункта 2 статьи 403 с учетом пункта 2.1 статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 1 января 2019 года).
Из материалов дела следует, что один из сособственников земельного участка - ООО "Инвест-Недвижимость" обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 25 июля 2018 года.
Руководствуясь статьями 175-179, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Авантаж" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", общей площадью 12784 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию административного здания, для строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания, многофункциональный торгово-развлекательный комплекс с подземной автостоянкой, для строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания с подземными гаражами, расположенного по адресу: "адрес изъят", равной рыночной стоимости, определенной по состоянию 5 сентября 2013 года в размере 102 374 272 (сто два миллиона триста семьдесят четыре тысячи двести семьдесят два) рубля.
Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" считать 25 июля 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Иркутского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.
Судья Л.Л. Каракич


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка