Решение Мурманского областного суда от 26 марта 2019 года №3а-40/2019

МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 марта 2019 года Дело N 3а-40/2019
Мурманский областной суд в составе:
председательствующего судьи Камерзана А.Н.,
при секретаре Дерябине Д.А.,
с участием: представителя административного истца администрации МО г.п. Мурмаши по доверенности В.Е.Д.
представителя административного ответчика Управления Росреестра по Мурманской области по доверенности П.Р.А.,
представителя заинтересованного лица ООО "Планета Трэйд" по доверенности З.В.А,,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации муниципального образования городское поселение Мурмаши Кольского района Мурманской области о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области,
УСТАНОВИЛ:
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области (далее - Комиссия) от 31 октября 2018 года N 678 удовлетворено заявление общества с ограниченной ответственностью "Планета Трейд" (далее - ООО "Планета Трэйд") о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *, расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 08 февраля 2018 года - 2422 000 рублей.
Администрация муниципального образования городское поселение Мурмаши Кольского района Мурманской области (далее администрация МО г.п. Мурмаши, Администрация) обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии от 31 октября 2018 года N 678, ссылаясь на его незаконность.
В обоснование требований административный истец указал, что представленный ООО "Планета Трэйд" отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N *** не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также федеральным стандартам оценки (далее - ФСО).
Полагает, что при сравнении состояния объектов-аналогов и объекта оценки нарушены требования ФСО N 1 (пункт 10) и ФСО N 7 (подпункт "б" пункта 22).
Так, на земельном участке, являющемся объектом оценки, расположено здание магазина, склада, которое может использоваться по назначению. Земельный участок имеет ровную поверхность и пригоден для использования по назначению в качестве прилегающей к зданию территории.
При этом все объекты-аналоги являются земельными участками, предназначенными для строительства объектов недвижимости, то есть они не пригодны для использования по назначению именно в данный момент, требуют вложений для их выравнивания, асфальтирования, облагораживания, разработки соответствующих проектов.
С учетом выше указанного, административный истец полагает, что объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки по степени благоустройства, готовности к эксплуатации и их сравнение требует проведения корректировки.
Считает, что Комиссия не принимала во внимание указанные нарушения, неправомерно установила кадастровую стоимость земельного участка согласно отчету об оценке.
По мнению административного истца, изложенные выше нарушения привели к неправомерному занижению кадастровой стоимости земельного участка, что существенно затрагивает интересы Администрации, которая является получателем арендной платы.
Административный истец просит суд признать незаконным и отменить решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 31 октября 2018 года N 678.
Представитель административного истца администрации МО г.п. Мурмаши по доверенности В.Е.Д. в судебном заседании исковые требования поддержала по указанным выше доводам.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее Управление Росреестра по Мурманской области) по доверенности П.Р.А. в судебном заседании просил отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на законность принятого Комиссией решения.
Представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.
Представитель заинтересованного лица ООО "Планета Трэйд" по доверенности З.В.А, в судебном заседании просил отказать в удовлетворении административного иска.
Заинтересованное лицо ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала в Мурманской области, извещенное надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направило.
Суд, заслушав представителей сторон и заинтересованного лица, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного иска по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
На основании части 28 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.
В судебном заседании установлено, что ООО "Планета Трэйд" на основании договора аренды земельного участка * от 25 июля 2018 года, заключенного на срок по 24 июля 2067 года, является арендатором земельного участка площадью 1660 +/- 14 кв.м, кадастровый номер *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазин, расположенного по адресу: .... Дата присвоения кадастрового номера - 16.06.2006 (л.д.101-108,170-171).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 08 февраля 2018 года составляет 6869 694 рубля. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный реестр недвижимости на основании акта определения кадастровой стоимости земельных участков от 08 февраля 2018 года (л.д.100, 201).
16 октября 2018 года ООО "Планета Трэйд" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра в Мурманской области от 20 августа 2012 года N П/373 при Управлении Росреестра по Мурманской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка (л.д.99).
Извещение о проведении заседания Комиссии направлено в адрес администрации муниципального образования г.п. Мурмаши 22 октября 2018 года (л.д.100).
В письменном сообщении от 30 октября 2018 года администрация МО г.п. Мурмаши просила отказать в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на том основании, что представленный заявителем Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности (л.д.96)
Решением Комиссии от 31 октября 2018 года N 678 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 08 февраля 2018 года была определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости и в сумме 2422 000 рублей (л.д.94).
На основании данного решения комиссии в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка по состоянию на 08 февраля 2018 года в размере 2422000 рублей (л.д.169).
Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что решение об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости принято уполномоченным на то органом - комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области, созданной на основании Приказа Росреестра от 20 августа 2012 года N П/373.
Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года N 263, комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области соблюдена.
Администрация МО г.п. Мурмаши была уведомлена о заседании Комиссии, представила письменное мнение относительно заявления ООО "Планета Трэйд".
Проанализировав установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что положительное решение комиссии принято на основании анализа всех представленных документов, в том числе отчета N *** от 09 октября 2018 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *, подготовленного ООО "Баренц-Эксперт" (оценщик К.,А.А.) (л.д.112-165).
При этом суд соглашается с выводами Комиссии о соответствии оформления и содержания указанного отчета требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Так, из содержания отчета N *** от 09 октября 2018 года следует, что оценщик оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализирован рынок предложений земельных участков в Мурманской области на дату оценки. В качестве аналогов объекта оценки выбрано 3 объекта - аналога. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами применены соответствующие корректировки, которые оценщиком обоснованы. На основе полученных результатов оценщик определилитоговую стоимость земельного участка. При этом оценщик мотивированно обоснование отказа от использования иных подходов (доходного и затратного).
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
При таких обстоятельствах у комиссии не имелось правовых оснований для отклонения заявления ООО "Планета Трэйд" по мотиву несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ООО "Баренц-Эксперт" К.,А.А. дал пояснения о порядке выбора объектов - аналогов, применении корректировок. Также им даны ответы на замечания административного истца. В частности, в соответствии с пунктом 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Определенная им рыночная стоимость земельного участка соответствует средней стоимости на аналогичные по расположению объекты.
Кроме того, свидетель К.Д.А,, являющийся членом комиссии в качестве представителя Национального комитета по оценочной деятельности, пояснил, что при изучении указанного выше отчета об оценке ООО "Баренц-Эксперт" установлено, что оценщиком применены необходимые корректировки в отношении объектов оценки, при этом в соответствии с пунктом 20 ФСО N 7 земельные участки рассматриваются оценщиком как незастроенные. Кроме того, оценщиком применена повышающая корректировка к объекту-аналогу N 2, поскольку тот зарос кустарником. Отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Свидетели предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, являются субъектами оценочной деятельности и обладает опытом и знаниями в данной области, в связи с чем оснований не доверять его показаниям у суда не имеется.
Таким образом, вопреки доводам административного истца, нарушений требований федеральных стандартов оценки и Закона об оценочной деятельности оценщиком допущено не было.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности отчета ООО "Баренц-Эксперт" N *** от 09 октября 2018 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *, в материалы дела не представлено.
В силу части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 данного Кодекса.
Во всяком случае, доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным истцом в суд не представлено. При этом сторонами ходатайств о назначении и проведении по делу судебной экспертизы на предмет соответствия рассматриваемого отчета законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности не заявлено.
Суд отмечает, что доводы административного истца основаны на субъективном несогласии с отчетом об оценке, и противоречат пункту 20 ФСО N 7, на что обращено внимание допрошенными в судебном заседании свидетелями.
Нарушений порядка создания и работы Комиссии, порядка проведения заседания и голосования по заявлению ООО "Планета Трэйд", а также каких-либо иных нарушений действующего законодательства, которые могли бы повлиять на законность принятого Комиссией решения, не установлено, и административным истцом таких данных не приведено.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения административного искового заявления, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении административного искового заявления администрации муниципального образования городское поселение Мурмаши Кольского района Мурманской области о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 31 октября 2018 года N 678 отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий -


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка