Дата принятия: 03 апреля 2018г.
Номер документа: 3а-40/2018
МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 3 апреля 2018 года Дело N 3а-40/2018
Мурманский областной суд в составе:
председательствующего судьи Федоровой И.А.
при секретаре Тарасовой Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации муниципального образования городское поселение Заполярный Печенгского района Мурманской области о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области,
УСТАНОВИЛ:
постановлением Правительства Мурманской области от 25.11.2016 N 585-ПП установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *, расположенного по адресу: ..., на земельном участке расположен гараж, в размере 2566913,75 рублей.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области (далее Комиссия) от _ _ .2017 N* определена кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 в сумме 1109000 рублей.
Администрация муниципального образования городское поселение Заполярный Печенгского района Мурманской области (далее администрация МО г.п. Заполярный, Администрация) обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии от _ _ 2017 N*, ссылаясь на его незаконность.
В обоснование заявленного требования указала, что земельный участок с кадастровым номером * предоставлен на условиях аренды ООО "Тепловторресурс". По условиям договора аренды размер арендных платежей определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Обращаясь в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, ООО "Тепловторресурс" был представлен отчет N * от _ _ .2017 о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *.
Между тем, данный отчет не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также федеральным стандартам оценки.
В частности, в отношении объекта-аналога N 1 какая-либо информация в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует, поэтому не представляется возможным установить вид разрешенного использования земельного участка.
Объект - аналог N 2 имеет вид разрешенного использования - земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта (за исключением земельных участков под автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей, автостоянок), тогда как у объекта оценки земельного участка с кадастровым номером * вид разрешенного использования: под гараж и автостоянку.
В соответствии со сведениями Росреестра, зарегистрированные в установленном законодательством порядке права на земельные участки, являющиеся аналогами NN 1 - 3, отсутствуют.
Утверждение оценщика, что аренда аналогов является краткосрочной, не подтверждено соответствующими документами. При этом согласно объявлению о продаже, объект - аналог N 2 находится в долгосрочной аренде.
Помимо этого, в отношении объекта оценки в отчете указано, что он находится в собственности, однако эта информация не соответствует действительности, так как объект оценки находится в аренде на неопределенный срок.
Также согласно карте градостроительного зонирования муниципального образования городское поседение Заполярный Печенгского района объект оценки расположен в зоне транспортной инфраструктуры, в то время как в отчете указано внутриквартально.
Кроме того, на странице 74 Отчета неверно рассчитан размер корректировки расположения объекта-аналога N 1 относительно автомагистрали. Из формулы, приведенной оценщиком, размер корректировки должен составлять - 22,5%, а не - 11,25%. Размер корректировки на наличие коммуникаций величиной +33,4% необоснован.
Поскольку отчет выполнен с нарушением обязательных требований федеральных стандартов оценки, законодательства РФ об оценочной деятельности, то величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, не может быть признана достоверной.
Административный истец просит суд признать незаконным и отменить решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от _ _ 2017 года N *.
Представитель административного истца администрации МО г.п. Заполярный Стрелкова Т.И. в судебном заседании заявленные требования поддержала по доводам и основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее Управление Росреестра по Мурманской области) Рогова С.В. в судебном заседании с требованиями не согласилась, ссылаясь на законность принятого Комиссией решения.
Представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще, о причинах неявки в суд не сообщил.
Представители заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Мурманской области, администрации МО Печенгский район, Комитета по управлению имуществом администрации МО Печенгский район, Отдела муниципального имущества администрации муниципального образования г.п. Заполярный, ООО "Тепловторресурс" в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежаще, о причинах неявки в суд не сообщили.
Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей К Д.А. и Б Э.Л., исследовав письменные материалы дела, считает требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В судебном заседании установлено, что ООО "Тепловторресурс" является правообладателем земельного участка с кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под гараж и автостоянку, площадью *** +/- *** кв.м, расположенного по адресу: ..., на земельном участке расположен гараж (том 1 л.д.15-33).
Согласно договору аренды от _ _ 2010 года N * и дополнительных соглашений к нему, размер арендных платежей определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Земельный участок с кадастровым номером * поставлен на кадастровый учет _ _ .2010, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года составляет 2566913,75 рублей (том 1 л.д.41).
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный реестр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25.11.2016 N 585-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области". Дата определения кадастровой стоимости 01 января 2016 года.
ООО "Тепловторресурс" обратилось _ _ .2017 в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра в Мурманской области от 20.08.2012 N П/373 при Управлении Росреестра по Мурманской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка (том 1 л.д. 173).
Извещение о проведении _ _ .2017 заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости направлено в адрес администрации муниципального образования городское поселение Заполярный 08 ноября 2017 года (том 1 л.д.172).
В письменном сообщении от _ _ .2017 N * администрация МО г.п. Заполярный просила отказать в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на том основании, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка влечет за собой снижение поступления денежных средств в бюджет муниципального образования. Доводов о несоответствии отчета об определении рыночной стоимости земельного участка Закону об оценочной деятельности, не приводило.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от _ _ 2017 года N * кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года была определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости и в сумме 1109000 рублей (том 1 л.д.168).
На основании данного решения комиссии в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года в размере 1109000 рублей (том 1 л.д. 43).
Копия решения комиссии от _ _ .2017 N * поступила в адрес администрации МО г.п. Заполярный 11 декабря 2017 года (том 1 л.д.40).
Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что решение об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости принято уполномоченным на то органом - комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области, созданной на основании Приказа Росреестра от 20 августа 2012 года N П/373.
Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263, комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области соблюдена.
Администрация МО г.п. Заполярный была уведомлена о заседании Комиссии, представила письменное мнение относительно заявления ООО "Тепловторресурс".
Проанализировав установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что положительное решение комиссии принято на основании анализа всех представленных документов, в том числе отчета об оценке N * от _ _ 2017 года о рыночной стоимости земельного участка, подготовленного ИП Б Э.Л.
При этом суд соглашается с выводами Комиссии о соответствии оформления и содержания указанного Отчета требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Так, из содержания Отчета N * от _ _ 2017 года следует, что оценщик оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализирован рынок предложений земельных участков в Мурманской области на дату оценки. В качестве аналогов объекта оценки выбрано 3 объекта - аналога. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами применены соответствующие корректировки. На основе полученных результатов оценщик определилитоговую стоимость земельного участка.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Оценщиком применены корректировки на различие передаваемых прав, условия финансирования и продажи, торг, дату продажи/предложения, месторасположения, в том числе локальное, категорию земель и их разрешенное использование, инженерные коммуникации, площадь земельного участка. Вносимые корректировки имеют обоснование.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
При таких обстоятельствах у комиссии не имелось правовых оснований для отклонения заявления ООО "Тепловторресурс" по мотиву несоответствия Отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Довод административного истца о том, что в отношении объекта - аналога N 1 отсутствует какая-либо информация в Едином государственном реестре недвижимости, безоснователен, поскольку суду представлены доказательства, подтверждающие, что на дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области, в том числе земельного участка с кадастровым номером * - 01 января 2016 года, принятый оценщиком для сравнения объект - аналог N 1 состоял на государственном кадастровом учете, с разрешенным использованием под строительство и обладал всеми необходимыми характеристиками, чтоб оценщик использовал его в качестве аналога.
Утверждение административного истца о том, что объект - аналог N 2 имеет отличный от объекта оценки вид разрешенного использования, в связи с чем требовалось применение корректировочного коэффициента, ничем не обоснованно.
Как следует из Отчета N * от _ _ 2017 года, отказ от корректировки по виду разрешенного использования мотивирован оценщиком возможностью использования объектов-аналогов для осуществления типичной деятельности с деятельностью на земельном участке - объекте оценки. Данный вывод оценщика основан на анализе решения Совета депутатов города Мурманска от 01.11.2011 N 41-547, которым утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования город Мурманск (поскольку объекты - аналоги находятся в городе Мурманске), что не противоречит федеральным стандартам оценки.
Ссылка административного истца на то, что в рассматриваемом отчете отсутствуют доказательства, подтверждающие, что объекты - аналоги находятся в краткосрочной аренде, является ошибочной, поскольку в пункте 10 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, содержится требование о приложении к отчету об оценке документов, подтверждающих качественные и количественные характеристики только объекта оценки.
Как следует из отчета N *, объекты - аналоги приняты оценщиком для сравнения на основании имеющихся в открытом доступе предложений о продаже земельных участков.
Информация об аналогах была принята в соответствии с приведенным в источниках описанием, анализа с использованием сети Интернет и сайта публичной кадастровой карты. Вся процедура описана в разделе Отчета "Информация о земельных участках - объектах сравнения". При этом проанализировав полученную информацию, оценщик исходил из допущения, что объекты - аналоги находятся в краткосрочной аренде, что не противоречит требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Довод административного истца о том, что оценщиком оценивалось право собственности объекта оценки, а не право аренды подлежит отклонению, поскольку согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508 кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Утверждение представителя административного истца о том, что объект оценки расположен в зоне транспортной инфраструктуры, имеет хорошие подъездные пути ничем не подтверждено, в то время как представителем Росреестра по Мурманской области представлены сведения из базы Росреестра о том, что объект оценки расположен внутриквартально.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик Б Э.Л. дал подробные пояснения о порядке выбора объектов - аналогов, применении корректировок, в том числе на локальное месторасположение и наличие коммуникаций, даны ответы на вопросы представителя административного истца.
Свидетель К Д.А. - представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области, представитель Национального совета по оценочной деятельности, суду показал, что представленный ООО "Тепловторресурс" отчет о рыночной стоимости земельного участка соответствует законодательству РФ об оценочной деятельности.
Свидетели Б Э.Л. и К Д.А. являются субъектами оценочной деятельности и обладают опытом и знаниями в данной области, в связи с чем оснований не доверять их показаниям у суда не имеется.
Таким образом, вопреки доводам административного истца, нарушений требований федеральных стандартов оценки оценщиком допущено не было.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств о недостоверности отчета N * от _ _ 2017 года об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено.
В силу части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 данного Кодекса.
Доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным истцом в суд не представлено. При этом сторонам письменно разъяснялось о возможности ходатайствовать перед судом о назначении и проведении по делу судебной экспертизы на предмет соответствия рассматриваемого отчета законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности. Таких ходатайств от лиц, участвующих в деле, не поступило.
Нарушений порядка создания и работы Комиссии, порядка проведения заседания и голосования по заявлению ООО "Тепловторресурс", а также каких-либо иных нарушений действующего законодательства, которые могли бы повлиять на законность принятого Комиссией решения, не установлено, и административным истцом таких данных не приведено.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения административного искового заявления, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
администрации муниципального образования городское поселение Заполярный Печенгского района Мурманской области в удовлетворении административного искового заявления о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от _ _ .2017 N *, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий -
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
