Решение Ярославского областного суда от 20 марта 2020 года №3а-401/2019, 3а-46/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 марта 2020 года Дело N 3а-46/2020
Ярославский областной суд в составе
председательствующего судьи Нуждина С.В.,
при участии секретаря Антоновой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Проект" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Бизнес-Проект" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 3 218 кв.м., с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - 2-х этажный торговый комплекс, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 6 870 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.
Заявление обосновано следующим: ООО "Бизнес-Проект" является арендатором указанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2015 года в размере 16 636 512,94 рублей.
Согласно отчету ООО "Метро-Оценка" рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года установлена в размере 6 870 000 рублей. В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным ему статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" заявитель просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Представитель административного истца по доверенности Анисимова Е.С. представил заявление о рассмотрении дела в отсутствии их представителя, поддержав административные исковые требования.
От Управления Росреестра по Ярославской области имеется отзыв, в котором вопрос об удовлетворении требований оставлен на усмотрение суда, просят рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Общество в комиссию по рассмотрению споров об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости обращалось, но его заявление оставлено без удовлетворения.
ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области" представлен отзыв на заявление, в котором учреждение оставляет определение достоверности рыночной стоимости объекта недвижимости на усмотрение суда и просит рассмотреть дело в отсутствии их представителя.
От Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области имеется заявление с просьбой рассмотреть дело в отсутствии их представителя и отказать в удовлетворении требований. Ранее в судебном заседании представитель заинтересованного лица - Николаева Т.Б. также возражал против требований, указав, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
От МКУ "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля представлено заявление о рассмотрении дела в их отсутствии. Ранее в судебном заседании представитель Правдин А.М. поддержал позицию Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами или гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Судом установлено, что ООО "Бизнес-Проект" является арендатором земельного участка площадью 3 218 кв.м., с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - 2-х этажный торговый комплекс, расположенного по адресу: <адрес>.
Данный факт подтверждается договором аренды земельного участка от 05 апреля 2016 года.
Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "Бизнес-Проект" в силу статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого оно является.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером N поставлен на кадастровый учет 06 февраля 2007 года, он вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, в том числе г.Ярославля.
Его кадастровая стоимость утверждена в постановлении Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п и по состоянию на 01 января 2015 года составляет 16 636 512,94 рублей.
Административным истцом представлен отчет ООО "Метро-Оценка" от 16 октября 2019 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года установлена в размере 6 870 000 рублей.
Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и МКУ "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля о недостоверности отчета опровергнуты представленными административным истцом доказательствами, в том числе пояснениями оценщика ФИО., допрошенной в качестве свидетеля, заключением судебной оценочной экспертизы.
Сопоставление показаний свидетеля ФИО с содержанием отчета и материалами дела позволяет сделать вывод об объективности определенной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости.
В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Так, замечание о необоснованном ранжировании аналогов нельзя считать убедительным.
В отчете оценщиком указывается описание выбора аналогов. Выбраны были те аналоги, которые наиболее сопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам.
В соответствии с п/п "в" п. 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна. В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, в частности Департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.
В отчете оценщиком произведен анализ рынка земельных участков наиболее сходных с объектом оценки именно по ценообразующим факторам, которые определены оценщиком в полном соответствии с пунктом 22 ФСО N 7.
Предложения Департамента (Дзержинский район у "Альтаира"; <адрес>) из-за не совпадающих с объектом оценки ценообразующих факторов оценщиком во внимание не могли быть приняты.
Заинтересованные лица указывают, что оценщик при описании корректировки на обеспеченность газоснабжением должен был применить повышающую корректировку к объекту-аналогу N 4 (ул. Зеленцовская у д.7 а), так как у данного объекта отсутствует резерв пропускной способности газораспределительной сети, что является основанием полагать о необеспеченности объекта-аналога газоснабжением.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 5.3.2 СНиП 42-01-2002 "Газораспределительные системы" транзитная прокладка газопроводов всех давлений по стенам и над кровлями общественных, административных и бытовых зданий с массовым пребыванием людей не допускается. Таким образом, оснований полагать, что наличие или отсутствие газораспределительных систем на земельном участке является ценообразующим фактором для земельных участков с видом разрешенного использования подобных участку административного истца, не имеется. Доказательств того, что наличие сетей газоснабжения повышает стоимость объекта оценки, заинтересованные лица суду не представили.
Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Анализируя представленное заключение эксперта Крайнюченко В.Г. от 02 марта 2020 года, суд приходит к выводу, что заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о соответствии имеющегося отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе ФСО. Также подтверждена достоверность установленной в отчете рыночной стоимости объекта оценки.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.
Каких-либо возражений, ставящих под сомнение выводы эксперта, со стороны участников процесса, в том числе заинтересованных лиц не представлено.
По изложенным мотивам суд доверяет заключению судебной оценочной экспертизы.
Оценивая представленные доказательства в совокупности, суд констатирует, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 6 870 000 рублей, заявленный административным истцом, подтвержден объективными доказательствами, не доверять которым у суда нет оснований.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в комиссию с представленным отчетом (абзац 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28), то есть - 06 ноября 2019 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3 218 кв.м., с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - 2-х этажный торговый комплекс, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 6 870 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с
кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 6 870 000 рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 06 ноября 2019 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья С.В. Нуждин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка