Решение Рязанского областного суда от 16 июня 2020 года №3а-400/2019, 3а-70/2020

РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 июня 2020 года Дело N 3а-70/2020
16 июня 2020 года Рязанский областной суд в составе:
председательствующего судьи - Воейкова А.А.,
при секретаре - Кирдянове А.С.,
с участием представителей:
административного истца ООО "Макро" - Векшина А.В., Власкина С.И.,
административного ответчика: Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области - Климова Д.А.,
рассмотрев дело по административному исковому заявлению ООО "Макро" к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,
установил:
ООО "Макро" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.
В обоснование своих требований указало, что постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" утверждена кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года.
Административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу <адрес>
В силу указанного постановления кадастровая стоимость земельного участка составляет 21 262 235 рублей 76 копеек.
Административный истец считает, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают его права и обязанности, поскольку в соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объекта налогообложения.
Административный истец полагает, что у него имеются правовые основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, поэтому просил удовлетворить его требования - установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года.
В судебном заседании представители административного истца административные исковые требования поддержали, просили установить кадастровую стоимость названного земельного участка равной рыночной в размере, установленном экспертом ФИО8 - 10 621 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
Представитель административного ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области заявленные требования не признал, просил в удовлетворении административного иска отказать. Полагает, что экспертом ФИО8 при определении рыночной стоимости спорного земельного участка допущены существенные нарушения.
Представители заинтересованных лиц - филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Рязанской области, ГБУ Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" в суд не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.
Представитель заинтересованного лица - администрации г.Рязани в суд не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.
В силу части 4 статьи 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие заинтересованных лиц.
Суд, исследовав материалы дела, считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной стоимости.
Из материалов дела следует, что ООО "Макро" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу <адрес> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т.1 л.д.8-10).
В силу постановления Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" по состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость земельного участка составляет 21 262 235 рублей 76 копеек.
На основании части 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога подлежащего уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объектов налогообложения.
В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В своем отзыве представитель Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области указал на несоответствие отчета, представленного административным истцом, требованиям действующего законодательства, в связи с чем судом назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года, проведение которой поручено эксперту ООО "Правовая защита" ФИО6
Экспертом ФИО6 проведена первоначальная судебная экспертиза, установлена кадастровая стоимость земельного участка равной рыночной в размере 7 284 258 рублей.
По ходатайству представителя административного истца и с учетом позиции административного ответчика, указавшего на неполноту и неясность экспертного заключения, судом назначена дополнительная судебная экспертиза эксперту ФИО6, который установил кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной в размере 17 304 131 рублей.
Учитывая возражения и замечания представителей сторон относительно экспертных заключений, суд усмотрел наличие существенных противоречий в выводах эксперта, в связи с чем первоначальная и дополнительная экспертизы не могут быть признаны надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость спорного земельного участка.
По ходатайство представителя Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Красные ворота" ФИО8
В соответствии с заключением эксперта ФИО8, отчет ИП ФИО7 N от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N не подтверждает указанную рыночную стоимость (9 350 000 рублей); рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составила 10 621 000 рублей.
Оценивая заключение повторной судебной экспертизы, суд исходит из того, что повторная судебная экспертиза выполнена экспертом ФИО8, имеющим высшие техническое и юридическое образование, а также образование в области оценочной деятельности и обладающим правом на проведение подобного рода исследований. Материалам дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (17 лет), был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (т.2 л.д.108).
Объектом оценки являлся отчет ИП ФИО7 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 62:29:0090006:11, в котором экспертом выявлен ряд недостатков, в том числе коэффициент вариации имеет значение 58,80%, что указывает на неоднородность объектов - аналогов (т.2 л.д.119).
В связи с чем, эксперт ФИО8 привел дополнительные расчеты для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу <адрес>, площадью 6 498 +/-16 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: производственная деятельность.
При этом, эксперт принял решение о замене объектов - аналогов. Эксперт выбрал три аналога (т.2, л.д.129-132) - наиболее сопоставимые с объектом оценки: по предлагаемому использованию - относятся к 6 сегменту "Производственная деятельность", по дате предложения, по местоположению и наличию коммуникаций (аналоги N 1 и N 2).
Для определения рыночной стоимости земельного участка экспертом ФИО8 применен сравнительный подход.
Согласно положениям Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (пункт 10). Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (пункт 11).
При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов (пункт 22).
В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 указано, что объектом-аналогом является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 6 марта 2002 года N 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков, в которых указано, что наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
Данная позиция также отражена в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 26 декабря 2018 года.
Поскольку объекты аналоги отличаются от объекта оценки рядом характеристик, экспертом произведены корректировки на торг (-17,3% на неактивном рынке), на местоположение (объект оценки - окраина, промышленная зона областного центра, аналог N 3 - населенный пункт в ближайшей окрестности от областного центра), на размер (площадь объекта оценки - 6 498 кв.м., объекты аналоги - 5836 кв.м., 45600 кв.м., 110000 кв.м.); на наличие коммуникаций (объект оценки - условно свободный, объекты аналоги N 1 и N 2 - отсутствуют, объект аналог N 3 - имеется электричество).
При этом, эксперт обосновал применение всех корректировок, в том числе корректировку на наличие и состав коммуникаций. Так, эксперт обоснованно оценил объект оценки как условно-свободный на основании пункта 20 Федерального стандарта оценки N 7 и пункта 7.11 "Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости" ООО "Российского общества оценщиков". Соответственно, им применена корректировка в отношении объекта - аналога N 3, обеспеченного электричеством, в связи с наличием на земельном участке собственного трансформатора 400 кВт. (т.2 л.д.134).
Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений интернет-сайтов. Сведения об объекте - аналоге N 3 проверены экспертом в ходе телефонного разговора и были актуальны на дату оценки (т.2 л.д.132). Характеристики объекта оценки и объектов-аналогов представлены в таблице сравнения (т.2, л.д.136-137).
Кроме того, на основании справочника оценщика недвижимости (Земельные участки под ред.Л.А.Лейфера) экспертом определены верхняя и нижняя границы диапазона для определения величины рыночной стоимости объекта оценки в условиях неактивного рынка, который составил от 9 300 000 рублей до 13 950 000 рублей. Рыночная стоимость спорного земельного участка, рассчитанная экспертом, соответствует данному диапазону.
Одновременно, экспертом рассчитан коэффициент вариации - 8,65% (т.2 л.д.137), что указывает на однородность объектов - аналогов.
Данные обстоятельства указывают на сопоставимость объекта оценки с объектами - аналогами.
Доводы представителя административного ответчика о том, что экспертом не проведен анализ рынка - несостоятелен, поскольку в экспертном заключении указаны критерии активного и неактивного рынков объектов недвижимости и порядок применения норм специального законодательства. Объектом исследования эксперта являлся отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, который, по мнению эксперта, содержит подробный анализ рынка, в том числе вывод о неактивности рынка объектов недвижимости.
Таким образом, эксперт проанализировал объекты аналоги на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки с их обоснованием на основании названных федеральных стандартов оценки и методических указаний.
Заключение эксперта ФИО8 соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, в части, подлежащей применению при производстве судебной экспертизы, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов; содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости.
С учетом указанных обстоятельств, экспертное исследование ФИО8 является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на 1 января 2018 года в размере 10 621 000 рублей.
На основании изложенного, оценив представленные доказательства, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость названного земельного участка, равной рыночной стоимости в размере - 10 621 000 рублей.
Руководствуясь ст.249 КАС РФ, суд
решил:
Удовлетворить административный иск ООО "Макро" к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 10 621 000 (Десять миллионов шестьсот двадцать одна тысяча) рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
Датой подачи заявления считать 13 августа 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда составлено 30 июня 2020 года.
Судья


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка