Дата принятия: 05 февраля 2020г.
Номер документа: 3а-399/2019, 3а-44/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 5 февраля 2020 года Дело N 3а-44/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Инвест Сервис" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Инвест Сервис" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 1 801 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - объекты общественного питания, в том числе встроенные, пристроенные и встроено - пристроенные, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 3 470 527 рублей.
Заявление обосновано тем, что ООО "Инвест Сервис" является собственником указанного земельного участка и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельных участков. Согласно Отчету, выполненному ООО "Оценочная компания "Легион - Эксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2015 года составляет 3 470 527 рублей.
Установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля - Залесского Ярославской области, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2015 года составляет 10 241 026, 30 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ), административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебное заседание административный истец ООО "Инвест Сервис" своих представителей не направил.
Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шатилович Т.В. возражала в удовлетворении административного иска в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Административные ответчики ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в письменных отзывах на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованное лицо мэрия города Ярославля в письменном отзыве на административный иск просил в его удовлетворении отказать, ссылаясь на отсутствие в материалах дела достоверных доказательств размера рыночной стоимости земельного участка, определенной на дату установления его кадастровой стоимости.
Административный ответчик Правительство Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направило, письменного отзыва на административный иск не представило суду.
Заслушав представителя заинтересованного лица, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Инвест Сервис" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях - статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Судом установлено, что ООО "Инвест Сервис" является собственником земельного участка площадью 1 801 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - объекты общественного питания, в том числе встроенные, пристроенные и встроено - пристроенные, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "Инвест Сервис" в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска, города Переславля - Залесского Ярославской области, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п.
Согласно приложению 1 "Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области" по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 10 241 026, 30 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2015 года установлена в размере 3 470 527 рублей.
Исследование Отчета, с учетом дополнительных письменных пояснений оценщика Чернышова И.А., дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом, в ходе которого оценщик подбирал объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировал цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
В частности оценщиком объект оценки с объектами - аналогами сопоставлялся по нахождению относительно "красной линии". В указанной части оценщик пришел к выводу об отсутствии оснований для введения данной корректировки, исходя из того, что как объект оценки, так и объекты - аналоги находятся на "красной линии".
Возражая против обоснованности выводов оценщика в указанной части, Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области приводил доводы о том, что объект - аналог N 1 (<адрес>), объект - аналог N 3 (<адрес>) расположены внутриквартально и не находятся на "красной линии".
В дополнительных письменных пояснениях на данное возражение оценщик указал, что при сопоставлении объектов по указанному ценообразующему фактору исходил из того, что как объект оценки, так и указанные объекты - аналоги имеют свободный выход или выезд на автомагистрали и по этим показателям они сопоставимы, не имеют различий.
Суд не находит оснований не согласиться с указанными пояснениями оценщика.
Обозревая выкопировку из карты города Ярославля с отображением на ней земельного участка административного истца, а также выкопировки из публичной кадастровой карты с изображением вышеуказанных объектов - аналогов, которые представлены заинтересованным лицом, суд приходит к выводу о том, что как объект оценки, так и объекты - аналоги равно удалены от автомагистралей, имеют свободный выезд на них и по этому основанию являются сопоставимыми, корректировки цен объектов - аналогов по этому основанию не требуется.
Оценщиком также производилось сопоставление объекта оценки с аналогами по их местонахождению относительно окружающей застройки.
Так, оценщиком объект оценки отнесен к району крупных автомагистралей. Объект - аналог N 3 (<адрес>) к спальным микрорайонам высотной застройки.
В возражениях на Отчет заинтересованное лицо мэрия города Ярославля указывала на то, что местоположения объекта - аналога N 3 следует отнести к спальным микрорайонам среднеэтажной застройки. В связи с неверным определением местоположения указанного аналога, как полагает мэрия города Ярославля, оценщик неверно определилвеличину корректировки цены данного аналога.
Суд не находит оснований согласиться с обоснованностью данных возражений.
Выводы оценщика о том, что местоположение объекта - аналога N 3 следует относить к спальным районам высотной застройки в дополнительных письменных пояснениях оценщика обоснован тем, что указанный аналог находится в Дзержинском районе города Ярославля, преобладающей застройкой которой является высотная застройка. Высотные дома расположены на расстоянии не менее 300 метров от аналога. Кроме того, в непосредственной близости расположены АЗС и крупный торговый центр.
Изложенное в совокупности позволяет отнести его к спальным районам высотной застройки.
Приведенные доводы оценщика не опровергнуты материалами дела.
При таких обстоятельствах, учитывая, что законодательство об оценочной деятельности обязывает оценщика обосновать приведенные в Отчете выводы, оказывающие влияние на величину полученной по результатам оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, суд полагает, что указанные выводы оценщика достаточно им обоснованы.
В свою очередь, возражения мэрии города Ярославля в указанной части основаны на собственной оценке тех же фактов и не являются достаточным основанием не согласиться с выводами Отчета об оценке.
Помимо приведенных возражений, мэрия города Ярославля в своем отзыве на административный иск приводила также доводы о том, что в распоряжении оценщика имелись сведения о предложениях к продаже на торгах двух объектов: <адрес> и по <адрес>, которые сопоставимы с объектом оценки, но не были использованы оценщиком в расчетах, что, по мнению мэрии города Ярославля, свидетельствует о нарушении оценщиком пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611.
Суд полагает, что приведенные доводы мэрии города Ярославля о недостоверности выводов Отчета не свидетельствуют.
В соответствии с пунктом 11 ФСО N 7 объем исследований рынка определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца содержит подробный анализ рынка недвижимости города Ярославля, в том числе сегмента рынка под офисно - торговую застройку; содержит ссылку на исследованные оценщиком ресурсы, содержащие информацию о предложениях или о сделках с подобными объектами недвижимости на дату оценки. По итогам исследования оценщиком выявлены 9 объектов, наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом по основным ценообразующим характеристикам.
Доказательств того, что данное исследование было недостаточно для выявления ценового диапазона в данном сегменте рынка, а также для последующего расчета рыночной стоимости объекта методом корректировок, материалы дела не содержат.
В связи с этим, суд полагает, что неиспользование оценщиком отдельных предложений подобных объектов, имевшихся на дату продажи, к недостоверным выводам относительно рыночной стоимости объекта оценки не привело.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Инвест Сервис" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО "Инвест Сервис" с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области - 2 сентября 2019 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Инвест Сервис" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 801 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - объекты общественного питания, в том числе встроенные, пристроенные и встроено - пристроенные, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 3 470 527 (три миллиона четыреста семьдесят тысяч пятьсот двадцать семь) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 3 470 527 (три миллиона четыреста семьдесят тысяч пятьсот двадцать семь) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 2 сентября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 19 февраля 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
